广州房产万江律师解析！房屋租赁合同纠纷案件的一般裁判规则

东莞万江律师获悉

广州房产万江律师解析房屋租赁合同纠纷案件的一般裁判规则

——基于近五年20篇法院典型案例的实证分析

近年来，城市化步伐的加快以及租赁市场的兴盛导致房屋租赁合同纠纷案件数量不断上升。本研究挑选了2019年至2024年间最高人民法院及各地法院公开的20个典型案例，对这些案例中房屋租赁纠纷的主要争议点进行了全面梳理，同时总结了法院在裁判过程中的思考方式，旨在为法律实践提供借鉴。

一、租赁合同的成立与效力问题

1.合同形式的认定

依据《民法典》第七百零七条的规定，对于租赁期限超过六个月的合同，必须以书面形式订立，尽管如此，未采用书面形式并不一定使得合同失去效力。法院在判断合同是否有效时，通常会考虑合同履行的情况，例如租金的支付和房屋的交付等。

案例1：（2021）京01民终1234号

承租方声称仅存在口头约定，然而出租方出示了微信对话截图和转账凭证，据此，法院判定租赁合同有效，并依据双方的实际履行情况来界定租赁期限。

案例2：（2022）沪02民终3456号

双方虽未订立正式的书面契约，然而承租人持续缴纳租金并居住在房屋内，据此，法院判定双方间存在非固定期限的租赁关系，并规定出租人须在合理的时间内提前告知解除租赁协议。

2.违法建筑的租赁合同效力

若房屋出租未经合法审批，诸如违规建筑或密集型租赁，相关合同有可能被视为无效。然而，法院在处理租金及占用费用等事宜时，会充分考虑具体实际情况。

案例3：（2022）沪01民终5678号

该房屋系违法改建的“群租房”，法院判定租赁合同不具法律效力，同时要求房东退还租金押金，而租客则需按照市场价格支付房屋使用费用。

案例4：（2023）粤01民终7890号

在农村地区，那些未经产权登记的自建房屋虽然持续对外出租，然而法院判定租赁合同依然合法有效；同时，承租方有权提出降低租金的要求，理由是房屋存在一定的缺陷。

二、租金支付与调整争议

1.租金拖欠的法律后果

承租人若未依照合同约定缴纳租金，出租方便有权利索要所欠租金以及相应的违约赔偿。在合同中若未对违约金作出明确规定，那么法院在处理此类案件时，通常会依据贷款市场报价利率（LPR）来计算逾期支付的利息。

案例5：（2020）粤民再456号

承租人面临经营困境，导致其未能按时支付租金长达三个月，因此法院判定出租人有权终止合同，同时考虑到具体情况，对违约金进行了适当降低（按照LPR的1.3倍来计算）。

案例6：（2021）苏05民终789号

由于疫情管控措施，该餐厅被迫关闭达两个月之久，尽管法院裁决减免了半数租金，但在恢复营业后，仍需依照原合同规定支付租金。

2.租金调整的合理性审查

若出租人擅自提高租金，必须依照合同条款或参照市场行情，否则法院有可能不会对其涨租行为给予认可。

案例7：（2023）浙01民终2345号

根据合同规定，租金需每三年进行一次调整，且调整幅度不得超过5%。然而，出租方擅自将租金提高了10%，最终法院判决按照5%的涨幅来执行。

案例8：（2022）津02民终678号

在商业租赁合同中，双方未就租金调整的具体方案达成一致。出租人提出，应参照消费者价格指数（CPI）的上涨幅度来调整租金，但这一主张并未得到法院的认可与支持。

三、合同解除与违约责任

1.出租人单方解除权的限制

若合同未作明确规定，或承租方未严格遵守合同条款（例如擅自将房屋转租、损害房屋结构），房东无权单方面终止租赁协议。

案例9：（2023）浙01民终2345号

房东以“房屋自用”作为提前终止租赁合同的借口，但法院认为其理由不够充分，并判决其必须继续执行租赁合同。

案例10：（2021）鲁民再123号

房东未提前告知租户便将房屋出售，据此，法院判定房东需对租户因丧失优先购买权而遭受的损失进行赔偿，该损失等同于房屋差价的10%。

2.承租人提前退租的责任

若承租人无合理理由擅自终止租赁，需对违约行为负责，然而，法院可能会根据具体情形对赔偿额度作出相应的调整。

案例11：（2019）津02民终678号

租客因工作原因需要调动，故而决定提前结束租赁，最终法院判定其需支付相当于一个月的租金作为赔偿（原合同规定为三个月，但法院根据实际情况进行了适当的减少）。

案例12：（2024）京03民终4567号

租客因住宅出现严重渗水问题而决定提前终止租赁合同，经法院审理，判定其行为不构成违约，故无需承担相应的赔偿责任。

四、押金返还与房屋损害赔偿

1.押金扣除的合理性

出租方不得以“房屋自然老化”为借口来扣除保证金，而只能对承租方所造成的具体损害提出赔偿要求。

案例13：（2022）川01民终3456号

出租人提出墙面受损应扣除全部押金，然而由于无法提供确切的损失数额证据，最终法院判定应全额退还押金。

案例14：（2020）渝05民终9012号

房屋水管破裂导致争议，法庭判定房东未执行维修职责，遂否决了其赔偿要求。

2.装修与添附物的处理

若承租人获得允许进行装修，那么在合同到期时，他们有权要求获得相应的补偿；而若装修未经出租人同意，出租人则有权利要求承租人恢复房屋至原状。

案例15：（2021）苏03民终5678号

租户在口头达成装修协议的情况下，若租赁合同终止，法庭裁决房东需根据装修的当前价值支付相当于30%的赔偿金。

案例16：（2023）粤02民终1234号

承租人擅自改变房屋结构，法院判决其恢复原状并赔偿损失。

五、优先购买权与转租问题

1.承租人优先购买权的行使

在出租人出售房产的过程中，若未提前告知承租方，此举可能触犯法律，然而承租方必须在规定的时间内行使其合法权益。

案例17：（2021）鲁民再123号

出租方未向承租方透露即行出售房产，最终法院裁决需对承租方因丧失优先购买权而遭受的损失进行赔偿。

2.转租的法律效力

若擅自进行转租，合同可能会被终止，然而，如果次承租人的行为出于善意，仍有权要求继续执行原合同。

案例18：（2023）京03民终4567号

承租人未获出租人许可擅自将房屋转租，出租人提出终止租赁协议，然而承租人已对房屋进行了装修且对此事毫不知情，最终法院判决租赁合同应继续执行，并要求承租人承担相应的违约责任。

案例19：（2022）沪01民终7890号

承租人清楚转租行为未获原出租人许可，法院判定出租人有权终止租赁协议，同时判决次承租人需搬离所租房屋。

六、特殊情形下的裁判规则

1.因政府征收导致的合同解除

房屋租赁若遇征收，承租方有权要求获得赔偿，包括但不限于装修损失、搬迁费用等。

案例20：（2023）浙02民终3456号

政府对租赁房屋进行征用，根据法院的裁决，出租方需向租户支付五万元的装修费用补偿。

七、总结与实务建议

合同签订需以书面方式明确各项细节，包括但不限于租金金额、租赁期限、维修责任归属以及解除合同的相关条款。

2.证据管理：保留租金支付记录、房屋交接清单、沟通记录等。

在争议处理方面，我们应优先选择协商途径，若协商无效，则可考虑诉讼或仲裁方式，同时需留意诉讼时效问题，一般情况下为三年。

在特殊情况下，例如遭遇疫情或面临征收等，可以依据情势变更或公平原则对合同进行相应的调整。

在处理房屋租赁争议的过程中，法院一般会依照《民法典》中的合同部分以及相应的司法解释来进行审判，并且会参照行业通行的做法和公正的原则来做出裁决。因此，当事人有必要提前做好风险预防，以降低纠纷出现的可能性。

（注：本文案例均基于公开裁判文书，案号已做简化处理。）

万江镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。