承租人拖欠租金，出租人留置动产？崇左中院案例来解惑

东莞万江律师获悉

承租人租赁场地但无力支付租金

出租人可不可以留置场地内的

生产原料和设备等动产呢？

近期，崇左市中级人民法院审理了一起

因拖欠厂房租金而被“扣留”公司财物

引发的商事留置纠纷案

正好能为大家解惑

基本案情

广西有一家生物企业，专门制造和售卖生物有机肥料，为了生产目的，向崇左的一家化工企业租用了厂房，用来制造和储存肥料。租了一段时间之后，生物企业决定不再继续租用厂房，但在搬离时，还有部分生产用的原料和机器设备没有搬走，同时也一直没有支付租金。这家化工厂两次发函，要求处理那些物品并且支付欠款，但都没有收到回复。这家化工厂于是从2023年3月1日开始，以自己有留置权为理由，把生物公司没有搬走的那些生产材料、一台叉车和一台装载机给暂时控制住了。

因此双方对簿公堂，化工公司提起诉讼，要求生物公司支付所欠租金，同时依据法规对被“扣留”的生产原料、叉车以及装载机车行使留置权，并要求优先受偿，生物公司则辩称，化工公司“扣留”这些动产的行为侵犯了其所有权，必须立即归还，否则将承担侵权责任。

法院审理

崇左市江州区人民法院审理后确认，生物公司需要支付拖欠的租金，而化工公司能否对“扣留”的动产行使留置权，主要看其是否合法拥有生物公司留在厂房的动产，这是决定性因素。生物公司负责处理存放在化工公司建筑里的物件，没有把那些物件交给化工公司处理或看管、储存，化工公司对建筑里的物件没有合法的掌控权，不符合留置权产生的必要条件，不能行使留置权。因此它要求行使留置权，既没有事实基础，也不符合法律规定，法院不予采信。法院一审判决生物公司需向化工公司支付租金，同时驳回了化工公司提出的其他诉讼要求。

这家化工企业提出异议，进而进行法律诉讼。它主张，这两家企业本质上都是商业实体，商业实体间的财产控制应遵循商事留置的规则。商事留置的成立，并不强制要求债权和被留置物之间存在直接的法律关联。将厂房里的生产物资、叉车以及运输设备暂时控制起来，已经形成了有效的占有状态。当生物公司未能按时缴纳租金时，经过两次正式的书面通知之后采取的财产控制措施，完全符合法律对于行使留置权所设定的条件和流程。

崇左市中级人民法院审理后认定，依照商事留置规则，企业间确实存在留置权，不过必须以合法控制债务方财产为条件。化工公司主张的留置权，其债权与被留置物并不属于同一法律范畴。本案中租赁合同的标的场地与生物公司存放的原料、设备等完全不同。化工公司并未合法控制这些租赁物，因此无权行使留置权。最终崇左中院维持原判。

法官说法

留置权属于担保物权的一种，其设立目的是为了确保债权人的权利得以实现，当债务人未能按期清偿债务的情况下，债权人可以暂时扣留债务人的动产，并且能够凭借该动产优先获得补偿。这种权利的成立无需双方事先达成协议，只要符合特定情形即可生效，这些情形主要包括：

债权人必须实际控制债务人的动产，这种控制通常源于保管协议、运输协议、加工承揽协议等合同关系。单纯的持有行为不构成占有，因此无法产生留置权的效果。李四租住张三的房产，关于屋内李四的个人电脑，倘若当事人彼此间未作明确约定，且无法律层面的关联，张三若强行扣下该电脑，既不能被视为法律上的占有行为，甚至有可能会触犯法律。此事与当前情形相似，化工企业对于生物企业安放在制造车间内的各类动产，同样不具备合法占有的基础与资格。

第二，债务人没有偿还到期的债务，这是产生留置权的一个必要条件，在这种情况下，债权人有权将自己合法占有的属于债务人的动产扣留，以确保债权能够及时得到偿还，化工公司与生物公司之间存在租赁业务，化工公司对于没有按时支付的租金，拥有债权。

第三，债权与债权人占有的动产同属一个法律范畴。例如万江律师，在支付保管服务协议里，一方受托照看另一方的电子设备，若该方未能准时或足额支付保管费用，依据保管性质，既符合“同一法律关联”的要求，又具备“合法控制”的条件，因此该方有权对那台电子设备采取留置措施。若甲乙间存在房屋租赁情形，乙虽缴纳了保管费用却拖欠租金，那么甲便无权扣留乙托管的电脑，毕竟电脑是保管事项中的对象，租金则是租赁事项中的对象，二者分属不同的法律范畴。如果甲乙是因商业交易产生留置关系，那么债权人和留置的动产是否来自同一法律联系就不必顾及，即便乙付了保管费却拖延支付租金，甲依然可以凭借这个理由行使留置权。

在法律执行过程中，往往存在一种误解，认为“未涉及同一法律关系”就是“合法占有”，例如本案中的上诉人化工企业就持有这种看法，它主张因为商事留置不要求债权与留置属于同一法律关系，所以其行为属于合法占有。然而实际上，“是否属于同一法律关系”并非判定“合法占有”的标准，即便是商事留置，也需要债权人确实合法地控制了债务人的动产。

司法官员告知，日常生活中，租客延迟支付费用，房东以此理由扣留租客个人物品的情况十分普遍，不过无论是普通合同往来还是商业合作，一旦租客未能按时缴纳费用，房东不可擅自“占有”租赁场所内的物品，应当先与租客进行商议，或者采取法律手段保护自身正当权利，防止错误行使留置权，从而损害他人利益。

法条链接

债务方未按期清偿所欠款项时，债权方有权对先前合法控制下的债务方财产实施扣留，并且能够凭借该财产优先获得清偿。

《中华人民共和国民法典》第四百四十八条? 留置的动产属于债权人所有，这个动产需要和债权有直接关联，不过，公司之间进行留置的话，就不受这个限制。

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