企业房屋租赁关系中出租方留置设备引争议，能否行使商事留置权成焦点？

东莞万江律师获悉

【案情】

企业间房屋租赁事务中，房东常对租户置于租住房屋内的物品行使商业留置，意图确保自身租金债权的实现，这种操作在法律上是否站得住脚，现实操作中引发不少讨论。

【分歧】

第一种看法主张，厂房租赁方有权依据商事留置制度，处置承租方放置在厂房内的机器设备。依据《中华人民共和国民法典》第四百四十八条的明确指引，债权人与被留置的动产必须存在关联，但企业与企业之间的留置不受此限制。由于出租方和承租方均具备企业法人资格，债权与留置物的关联性不再构成必要条件，对企业间留置的牵连程度要求不高。出租方合法拥有租赁场所内的设备材料等动产，在承租方拖欠租金时，出租方可行使商事留置权，此举能促使承租方及时支付租金，保障出租方的正当权益。

第二种看法指出，设置和运用留置权需要满足法律规定的条件，出租人无权对承租人的物件采取留置措施。根据《民法典》第四百四十七条第一款内容：若债务人未能履行应到期的债务，债权人有资格留置其已经合法控制下的债务人财产，并且能够对此财产享有优先受偿权。从所有权这一条件分析，出租方对厂房拥有支配权，但无法扩展到承租人厂房中的设施。承租人把设备放在厂房里，是为了满足自身生产运营的要求，这些设备由承租人自行控制和管理，出租方通过租赁协议并未获得对设备的合法控制权。

【评析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

由于缺少合法占有条件，出租人无法实施留置权。在厂房租赁情形中，从交割及占有关联性分析，承租人依据租赁契约取得厂房的支配使用权，并将自身装置搬入厂房开展生产活动，在此情形下，出租人并未真正控制承租人的装置，该装置一直由承租人独占管理。承租人自主负责设备的安装、调试、日常维护及管理，出租人一般无权过问设备的具体使用情形。这种占有情形，与保管合同、加工承揽合同等通常适用留置权的典型合同关系，存在根本性的不同。这类合同里，债权人有依据协议合法控制债务人财产的权利，但租赁协议中，厂房由出租人使用，设备由承租人使用，双方占有权互不关联，出租人不会因租赁行为获得设备的使用权，因此不符合担保物权成立的基本前提。

另外，即便商业留置条款规定债权和留置的动产不必源自同一法律事项，但这不代表出租人能够任意扣留承租人的装置设备。根据商业留置权成立的目标和依据，债权与被扣押的动产之间仍需具备某种关联性，例如货运合同的款项与承运人滞留的货物。厂房租赁契约里，出租方提供场地使用效益，由此形成租金债权，承租方交付费用，作为场地利用的补偿。设备的应用，是承租方达成经营目标的工具，同场地租赁引发的费用债务，两者互不关联，不存在直接和本质的联系。现在把物件和租赁债务轻易绑定，再给出租人保留处置权，这种做法在法律上站不住脚，经济上也没有实际关联，违背了商业留置权成立时必须遵守的公平理念，也脱离了商业活动本身的运行准则。

琢玉台

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