鲁法案例【2025】356破击+狂龙紫电，装备靠打真传世绿色高爆传世！李某某拖欠租金被判支付7200元

东莞万江律师获悉

鲁法案例【2025】356

破击+狂龙紫电，装备靠打真传世

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案情简介

2017年，李某某到某村打工，和赵某商量好，每月付400元租金租住赵某的房子和院子。后来李某某没付完房租就离开了村子，只把院子大门的钥匙给了赵某，没给院里屋子的钥匙。2019年8月29日，赵某到法院告李某某，要他支付到2019年8月29日为止的房租，一共7200元。李某某没有应诉传唤，法院最终裁定双方房屋租赁合同有效，李某某未付租金属于违约行为，责令其支付赵某房屋使用费7200元。赵某追讨后，李某某于2019年11月13日支付了赵某4000元费用。

二零二一年七月一日，赵某把那处房产的一部分租给了另一个人桑某，那个人是案外人。二零二一年十月二十七日，赵某同李某某谈妥，用李某某放在那处院落里的电动三轮车来抵一部分房租。二零二二年三月十日，赵某给李某某发了收据，证明向桑某收款，还发了通知，说明李某某交租截止到二零二二年三月十日，欠了多少租金，李某某用语音回复说看到了，确实看到了。二零二三年四月八日，赵某通过微信告诉李某某，需要李某某转两百元，作为搬走他留下的工具和物品的搬家费用，李某某马上转了二百元。第二天，赵某弄开了李某某工具和设备占据的北边正房门锁，把那些东西弄到西边屋子里，弄东西的过程拍的视频也发给李某某了。

后来李某某没有支付房屋的租金，赵某觉得李某某这样做损害了他的财产权利，于是向法院提起诉讼，要求法院判决李某某支付从2019年8月30日到2024年10月30日的房屋租金24800元，还要赔偿所有的损失费用。李某某则辩解，他离开房子的时候已经和赵某口头解除了租房协议，而且打电话时也和赵某谈过可以自己处理那些物品。

法院审理

法院审理后查明，赵某把房屋和院落提供给李某某使用，李某某按约定支付赵某租赁费用四百元。租赁期满后，依照赵某和李某某的承认以及本院生效判决的确认，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，变成了不定期房屋租赁关系。任何一方都可以随时终止合同。

对于赵某需不需要立刻收回房子以减少损失的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，当一方违反约定时，另一方应该采取合理的办法来避免损失进一步增加；如果没有这样做导致损失变大的，就不能要求赔偿那部分增加的损失。另外，为了防止损失扩大而付出的合理开支，应该由违反约定的一方来承担。此案里，根据赵某对责任承担的意识考察，从李某某搬出相关住所到法院判定前期租金部分，超过两年，李某某没有支付租金，而且判决书生效后，李某某也没有完全执行判决的要求。赵某曾好几次用微信让李某某处理掉留下的东西，并且在2021年7月1日把那栋房子的一部分另外租出去，还和李某某商量把他的电动三轮车卖掉用来抵扣房租这些，这些都能看出赵某明白李某某并没有住在租的房子里，剩下的租金催了很多次都没要回来，要是让房子空着损失会越来越大，但实际上赵某已经做了防止损失变大的措施。赵某打算收回房屋以避免损失进一步增加，考虑到李某某长时间没有使用该房屋，李某某留下的物品只被一把锁与北屋隔开，房屋实际上还是由赵某掌控，双方之前也曾经商讨过如何处理李某某留下的电动车，赵某应该明白收回房屋并没有什么实质性的困难，特别是赵某后来撬锁并把李某某留下的物品集中放置，又将涉案房屋出租给他人，这也表明赵某自行收回房屋在客观上并非做不到。总而言之，赵某由于长时间未收到租金，损失持续增加，双方房屋租赁关系陷入僵持，涉案房屋目前由其实际掌控，客观上存在减少损失的空间，因此他必须及时收回该房屋以避免损失进一步扩大。

对于李某某需要偿付的房屋使用费用金额，李某某在法庭上提出异议，声称曾通知赵某处理其个人物品，不过没有拿出任何证明材料，李某某在与赵某持续五年的微信交流里，并没有清楚说明其留下的物件允许赵某自行处理，而李某某同意赵某用电动三轮车来支付房租的做法，也和前面那个辩解理由不一致。李某某此前举动致使赵某无法按时获得房屋，阻碍赵某重新将整栋房屋出租，引发预期收益上的租金亏损。二零二二年三月十日，赵某通知李某某拖欠的租金总额并要求其搬走遗留物件，李某某回应表示知晓，未提出任何反对意见，理应视为双方在截至当日已就支付租赁费用及迁出房屋事项达成共识。经查实案情并考量双方责任，赵某有权于2022年3月15日之前收回房产，此日期之前的空置费用应由对方承担，而之后出现的闲置代价，系赵某未及时止损所致的额外损失，理应由赵某自行承担。根据前项裁决确定的起始时间，减去桑某已经缴纳的款项和已抵扣部分，从2019年8月30日到2022年3月15日这段时间内应支付的租赁费用为10031元。赵某提出要求李某某赔偿其他损失，但所提供的证明材料不够充分。依照相关法规，法庭裁定如下：首先，李某某须在裁定生效后的十日内偿付赵某房屋使用费共10031元；其次，法庭不予支持赵某的其他诉讼要求。裁定宣判后，赵某与李某某双方均未提出上诉，此项初裁已经生效。

法官说法

依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的内容，守约方在合同执行期间，必须主动采取行动，避免违约造成的损失继续增加，不然就无权要求赔偿因损失扩大而受到的损失。这是为了确保民事活动参与者恪守诚实守信的基本准则，当违约造成的损害已经发生且存在减少损失的机会时，防止守约方因贪图更多补偿而忽视损失扩大，从而让违约方承担与其过错不相符的过高责任，这是维护公平的考量；也是为了合理分配社会与经济资源，促使守约方采取有效行动，以便让资源得到充分利用。

房屋租赁合同争议里，判断履行义务一方有无补救责任，以及何时产生补救责任，需要全面考虑合同执行状况、房屋实际使用情形、补救措施是否可行、履行义务方是否因追求利益而消极导致损失加剧等条件来确认。

从合同能否继续执行的角度来看。房屋租赁合同争议里，合同陷入僵局的情况很普遍。某一方发生了严重违约行为，而另一方虽然预见到违约方可能不会继续履行合同，但还是没有选择解除合同。这时候合同的基础已经不存在了，合同的目的也达不到了，死守着合同对双方都没有好处，守约方应该承担起避免损失继续加大的责任。

从房屋实际使用状况来看，依照权责对等理念，出租人获得报酬的行为，正是承租人使用房屋的结果。若租客已不再使用租赁的房产，带着个人物品搬出，把钥匙交给房东，或者物品还留在租赁的房产里，但清楚表示不再使用该房产、不再保留物品的所有权，就算租客是违反合同弃租，只要房东接受了房产，就当作租客不再占有使用该房产了。房东需要立刻收回房产，或者采取其他办法，避免损失增加。

从客观条件出发进行探讨，需要依据具体情形万江律师，参照普遍认知标准来评估，确认守约方执行补救措施是否方便可行。实施补救行动的基础是，出租人自行处置房产在客观上能够实现，没有根本性阻碍。倘若出租人主观上觉得房屋不达标，能够申请追究违约责任，但不可单凭这个理由拒绝接纳房产，并持续收取费用。

从另一方是否存有因贪图好处而任由损害加大的心理动机来审视，假如房主在符合合同终止情形时拖延不肯行使终止权，在能自行取回房产时却迟迟不取回反而继续索要使用费用，其实质是借助不恰当的被动做法企图将承租人的违约后果延伸至其本可收回但未收回涉案房产的时段，这其中带有明显的谋求超出合理界限的赔偿金的利益倾向。如果认可先前阶段的住宅使用补偿金，就违背了诚实守信和环保理念，出租方理应自行消化这个方面的损失。

本案涉及赵某与李某某之间的房屋租赁事宜，双方存在租赁合同关系，李某某已搬出涉案房屋不再居住，虽然个人物品未搬走，但赵某将部分房屋出租给他人，商议以李某某遗留物品抵偿房租，并自行打开房门整理物品，这些行为表明赵某有能力收回房屋，李某某未支付先前生效判决规定的租金，赵某应当意识到李某某没有继续租赁房屋的打算，若不采取措施房屋闲置会造成更大损失。所以一旦赵某和李某某就支付租金和搬离房屋达成共识并搬离物品，赵某就必须立刻履行收回房屋以减少损失的职责，他主张的超过合理收回期限的房屋使用费用，已经超出了李某某能预想到的因违约可能导致的损失，这部分属于不可预见的额外损失，应由赵某自己承担。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

行为人必须恪守诚实守信，依照契约的类别、宗旨以及商业惯例，担当起通报、提供便利、保守机密等责任。

在执行协议期间，个人需防止资源消耗过度，不能污染自然，也不得损害生态平衡。

第五百九十一条

当事人一方未能履行约定时，另一方需设法控制损害范围；若未采取必要行动导致损害加剧，则无权就新增的损失要求补偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第七百二十二条

租客若非因合理事由未能按时交付或延后支付租金，房东有权要求租客在公平期限内补缴；若租客依旧拖欠，房东有权终止租赁协议。

第七百三十条

租赁期限未作约定或约定不清晰，即便依照本法第五百一十条仍无法明确，则视为非固定期限租赁；合同双方皆可随时终止协议，不过需在适当时间事先告知另一方。

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