鲁法案例【2025】152：租房中夫妻离婚，一方能强行收回租赁房屋吗？

东莞万江律师获悉

鲁法案例【2025】152

租房过程中

夫妻双方离婚

一方能否强行收回租赁房屋

（图源网络 侵删）

案情简介

赵某在婚前购置了两套房产，并完成了购房款项的支付。到了2023年8月，赵某与钱某正式登记结为夫妻。紧接着，在2024年10月1日，钱某以结婚证为凭证，代表赵某与甲公司签订了《房屋委托合同》，合同中规定租赁期限为三年。随后，甲公司在同月向钱某支付了两套房屋的租赁费用共计24200元，以及物业费用1400元。数日之后，鉴于赵某与钱某已办理离婚手续，赵某对《房屋委托合同》表示异议，坚称未曾授权钱某代为处理涉案两处房产的相关事务。随后，在2024年10月7日，赵某将涉案的两处房屋收回，并对这两处房屋进行了换锁处理。2024年11月，甲公司向槐荫法院提起诉讼，对赵某和钱某提出多项诉讼请求，包括判决终止《房屋委托合同》的效力，并要求被告将24200元房租及1400元押金全额退还给原告，同时支付自起诉之日起至实际归还日止的资金占用利息，该利息以25600元为计算基数，利率按照LPR标准计算。此外，甲公司还要求被告承担1100元的换锁费用和2200元的违约金。

赵某声称，这套房产系其婚前个人财产，钱某在未告知他的情况下，擅自将这两处公寓委托给了甲公司管理，且并未向他支付任何费用，故要求钱某对此承担相应责任。

钱某表示，他在赵某的敦促下，将两套住宅委托给了甲公司管理。即便这些房产是在婚前购置的，他收取的租金也是合法的，应视为夫妻双方的共有财产，因此他要求继续执行原有的合同。

法院审理

法官在审理过程中认定，此案涉及的是房屋租赁合同产生的争议。针对钱某代表赵某与甲公司签署的《房屋委托合同》是否有效的问题，钱某提出其行为是赵某的授权行为，目的是将涉案的两处房屋进行托管。然而，通过分析双方之间的微信对话记录东莞万江律师，可以看出赵某对于托管的意愿表达并不清晰，而且在合同签署时，钱某也没有提供任何书面形式的授权证明。鉴于钱某与赵某系夫妻关系，尽管赵某并未对钱某租赁涉案两套房屋给甲公司进行明确授权，然而在签订合同时，钱某出示了结婚证明、房屋相关资料以及钥匙，使得甲公司有充分理由相信钱某拥有代理权。钱某的这一行为构成了表见代理，因此，《房屋委托合同》是合法有效的。双方均应依据合同规定各自履行相应的义务。甲公司已向钱某支付了房屋租金及物业管理费，而钱某也已向甲公司交付了房屋。赵某在2024年10月7日取回了那两套房屋，这一行为导致合同目标无法达成。尽管在法庭审理中，赵某和钱某都声称愿意继续执行合同，但他们并未在收回涉案房屋后将其重新交付给甲公司。在此情形下，甲公司提出解除合同的要求，这既符合合同条款的规定，也符合相关法律的规定。因此，双方签订的《房屋租赁合同》自2024年10月7日起正式解除。甲公司提出退还24200元租赁费和1400元物业费的要求，依法有依据，合乎常理，应当得到支持。这是因为钱某的表见代理行为对赵某产生了法律上的影响，因此钱某和赵某需共同对甲公司已支付的租赁费和物业费承担退还责任。

甲公司提出的违约金要求缺乏合同依据，因为合同中明确规定：“在租赁期限内，若甲方因自身原因需终止合同，则视为甲方违约。”而本合同的租赁期限为2024年10月20日至2027年10月19日。然而，赵某在2024年10月7日便提前收回房屋，这一行为发生在租赁期限之外。因此，甲公司要求被告支付违约金的要求法院不予认可。由于被告未能将租金和物业管理费退还给甲公司，这确实给甲公司带来了经济损失，因此对其提出的利息要求，法院予以认可。甲公司请求被告支付更换锁具的费用1100元，但由于被告提供的证据无法证实这1100元是更换涉案两处房屋锁具所产生的费用，同时考虑到甲公司确实因为更换锁具而产生了费用，法院综合考虑后决定，由钱某和赵某共同承担200元的换锁费用。

综合考量，法院裁定《房屋委托合同》应当终止，赵某与钱某需向甲公司返还租赁费用24200元及物业管理费用1400元，同时赵某与钱某还需向甲公司支付利息及更换锁具的费用200元，对于甲公司提出的其他诉讼要求则予以驳回。目前，该裁决结果已经正式生效。

法官说法

表见代理情形下，行为人虽未取得代理资格，然而另一方当事人有充分理由误以为其具备代理权限，此时所进行的代理行为依然具有法律效力。依据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条的规定，若行为人在无权代理、越权代理或代理权已失效的情况下仍行使其代理权，只要另一方当事人有理由相信其具有代理权，该代理行为即被认为是有效的。在诸如房屋租赁等民事交易中，由于夫妻等特殊身份关系的存在，往往容易引发关于表见代理的争议。在签订合同时，合同双方需仔细核实代理权限，以防产生争执。一旦任何一方违反合同导致合同终止，必须依照法律规定承担相应的法律责任，确保对方的合法权益得到保护。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，若行为人缺乏代理权限、越权代理或代理权已失效，但相对人仍有理由相信该行为人拥有代理权，则该代理行为依然有效。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条明确规定，各方当事人需严格依照既定协议，全面完成各自应尽的责任和义务。

当事人需秉持诚信原则，依照合同的特性、目标以及交易惯例，执行包括通知、协助、保密在内的各项责任。

在执行合同期间，当事人需注意节约资源、减少环境污染以及保护生态环境。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 明确指出，在以下任一情况下，合同双方均有权终止合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

在合同规定的履行期限尚未结束时，一方当事人明确表态或通过实际行动显示出拒绝履行其主要的债务义务。

（三）若一方当事人未能按时履行其核心债务，即便经过催促，在规定的时间内仍旧未能完成履行。

（四）若一方当事人未能按时履行债务，或者存在其他违反合同约定的行为，导致合同目标无法达成；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行债务为对象的非固定期限合同，允许合同双方在任何时候终止协议，不过需提前在合理时间内向对方发出解除通知。

若一方当事人依照法律规定提出解除合同，需向另一方发出通知。合同将在通知送达对方后解除；若通知中明确指出，若债务人在特定期限内未履行债务，则合同将自动终止。若债务人在该规定期限内未能履行债务，合同将在通知所载期限届满时自动解除。若对方对合同终止持有不同意见，无论哪一方当事人都有权向法院或仲裁部门申请，以判定终止合同行为的合法性。

若一方当事人未向另一方发出通知，便直接通过诉讼或仲裁途径依法提出解除合同的请求，一旦人民法院或仲裁机构认定其主张有效，合同将在起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方之日起自动终止。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条 规定，租赁合同涉及出租方将租赁物品移交给承租方以便其使用和获得收益，同时承租方需向出租方支付相应的租金。

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