鲁法案例【2025】230：房屋买卖起纠纷，调解协议如何达成？

东莞万江律师获悉

鲁法案例【2025】230

（图源网络 侵删）

案情简介

2019年10月23日，杜某林与黄某红夫妇与任某勇达成协议，签署了《个人房屋买卖合同》。合同内容规定，他们将位于郯城县郯东路82号景都国际花园19幢1单元502室及其储藏室，以63万元的价格转让给任某勇。随后，杜某林为该房产办理了相应的不动产权证书。2020年5月11日，任某勇与杨某方达成协议，签署了《房地产买卖合同》。合同中规定，杨某方需支付60万元作为购房款。同日，杨某方已先行支付了10万元作为购房定金。2020年7月23日，杜某林与黄某红以任某勇未按时归还贷款为依据，向郯城法院提起诉讼。经过调解，双方最终达成一致意见：决定终止双方之前签订的《房屋买卖合同》，任某勇需从涉案房屋中搬出。同时，杜某林和黄某红需退还给任某勇35000元购房款，而剩余的购房款则作为任某勇的违约金，将不予退还。2020年12月25日，杨某向法院提交了诉前财产保全申请，要求对杜某林名下涉事房产实施查封。为此，杨某方提供了由某财产保险公司签发的诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，该保函所列保险金额为特定数额。紧接着，2020年12月28日，法院作出裁定，决定对上述房产实施查封。2021年1月27日，杨某方对于（2020）鲁1322民初4786号民事调解书持有异议，遂向郯城法院提交了第三人撤销之诉的申请。到了2021年7月12日，郯城法院对此案作出判决，决定否定了杨某方的诉讼要求。随后，杨某方决定上诉，临沂市中级人民法院对此案进行了二审，最终裁定驳回上诉，并维持了一审的判决结果。2020年12月28日，杜某林与吴某民再次签署了《房屋买卖合同》，商定杜某林将以一定金额的价格将该房产出售给吴某民。然而，在办理房屋过户手续的过程中，双方发现该房产因杨某方申请财产保全，已被法院采取了查封措施。2021年3月2日，吴某民因杜某林未能依照合同约定为其办理房产过户手续，遂向法院提起诉讼。经郯城法院审理后，判决如下：首先，解除吴某民与杜某林之间的房屋买卖协议；其次，杜某林需退还吴某民购房款共计.77元人民币；再者，杜某林还需赔偿吴某民中介服务费9300元、办证费15000元、保全费3620元以及保险费1000元；最后，杜某林还需支付吴某民违约金20元人民币。杜某林未按时完成判决书规定的责任，吴某民遂向郯城法院提出执行申请。法院随后委托资产评估机构对相关房产进行了价值评估，评估结果显示市场价值为一定金额。马某民通过淘宝网拍卖，以特定金额成功购得该房产。在案件执行过程中，产生了执行费用共计8319元，评估费用4000元，以及财产转让所得税15540元。杜某林以杨某方申请保全错误为由诉求其赔偿经济损失.2元。

法院审理

法院审理后判定，若申请存在失误，申请人需对被申请人因保全措施所受损失进行赔偿。在评估申请的准确性时，需综合考虑多个因素：首先，审查申请人是否有过错，即是否通过保全手段侵害了被申请人的合法权益；其次，保全对象是否涉及权属争议的财产；再者，被申请人是否遭受了损失；最后，还需考虑保全措施是否旨在确保判决的顺利执行。在本案中，杜某林、黄某红与任某勇所签署的《个人房屋买卖合同》以及任某勇与杨某方所签订的《房地产买卖合同》，均构成两个独立存在的买卖协议。根据（2020）鲁1322民初4786号民事调解书的生效确认，合同中杜某林、黄某红与任某勇的权责关系得以明确，而杨某方的权责则未在调解书中作出规定。该房屋登记于杜某林名下，杨某方并未拥有该房屋的实际权益。当杜某林与任某勇的房屋买卖合同解除后，任某勇与杨某方之间的房屋买卖合同基础随之消失，这使得任某勇无法履行交付房屋的合同责任。因此，杨某方根据其与任某勇签订的《房地产买卖合同》拥有相应的债权。对涉案房产并无实际的所有权，却擅自对登记在杜某林名下的相关房产提出了保全申请。鉴于此，杨某方在申请保全杜某林房产的过程中，其行为显示出主观上的失误。杨某方申请法院查封涉案房产，这使得杜某林无法为吴某民办理房屋过户手续，进而导致杜某林违约，法院判决其需承担违约责任。因此，杨某方的错误保全行为与杜某林因保全而遭受的损失之间具有因果关系，杨某方应当承担相应的侵权赔偿责任。

杜某林提出的第一项损失包括违约金2元、中介费用9300元、保全费3620元以及保险费1000元，总计损失金额为.2元。这些损失源于吴某民与杜某林之间的房屋买卖合同纠纷案，法院判决杜某林需承担违约责任。而此部分损失，则是由于杨某方的错误保全行为直接引发的，因此万江律师，该损失应由杨某方承担。至于杜某林所提出的房屋买卖价格差额、执行费用、评估费用以及财产转让所得税等相关损失，法院在判决中明确指出，杜某林需主动执行生效的裁判文书所规定的债务。然而，由于杜某林未能主动履行这一义务，案件不得不进入执行阶段。在此过程中，过错方显然是杜某林，因此，他应当自行承担上述损失。由于杨某已向中华联合公司购买了诉讼财产保全保险，且此次保险事故发生在了保险的有效期内，根据保单中的条款规定，某保险公司需在约定的保险责任额度内，与杨某方共同承担连带赔偿责任。2023年9月15日，法院作出了一审民事判决，具体内容如下：首先，判决被告杨某方在判决生效后十日内向原告杜某林支付赔偿金2元；其次，被告某财保公司需在元的责任限额范围内与被告杨某方共同承担连带赔偿责任；最后，原告杜某林的其他诉讼请求被法院驳回。判决宣布后，杜某林、杨某方以及某财保公司均对判决结果表示不满，遂决定提起上诉。临沂市中级人民法院于2024年1月19日发布了一份民事判决书，编号为(2023)鲁13民终10464号，其中明确表示不支持上诉请求，并坚持了最初的一审判决结果。

法官说法

对于申请中存在的错误，申请人需对被申请人因采取保全措施而遭受的损失进行赔偿。此类因财产保全错误而产生的损害赔偿，本质上属于侵权责任范畴，理应遵循过错责任原则来确定责任归属。在司法程序中，对申请财产保全错误的认定需格外慎重。需仔细评估申请人提交的申请是否存在失误，包括是否存在故意或重大疏忽。这需要结合案件的具体情况，综合考虑以下因素：申请人是否有可能通过保全措施损害被申请人的合法权益、保全的对象是否为权属存在争议的财产、被申请人是否遭受了损失，以及保全措施是否是为了确保判决得以执行等。财产保全错误导致赔偿的，系被申请人遭受的实际损失，且此损失与申请人行为存在直接关联，赔偿范围应限定于实际损失，包括但不限于财产损毁、价值下降、交易受限引起的违约金损失、股权利息损失等。若保险公司为财产保全提供了诉讼担保，一旦发生保全错误，保险公司需在其担保承诺的范围内负责赔偿。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款规定，若行为人因过失行为损害了他人的民事权益，便需对所造成的损害承担相应的侵权责任。

若申请内容存在失误，申请人需对被申请人因财产保全所承受的损害进行相应的经济补偿。

《中华人民共和国保险法》第十四条明确规定，保险合同一旦生效，投保人需依照合同规定支付保险费用；同时，保险人也应按照合同约定的期限开始履行其保险责任。

更多信息，长按|扫描二维码

关注?山东高法

案例：王义祥、谢培

万江镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。