关于不动产司法保全措施的法律释义，你了解多少？

东莞万江律师获悉

关于不动产司法保全措施的法律释义

依据《民事诉讼法》第一百零三段至一百零八段以及相关解释，关于不动产司法保护办法的法律意义和实际做法，具体阐述如下：

一、司法保全的法定性质

1. 程序性强制措施

司法机构为确保判决能够顺利实施，根据请求或主动行动，对相关不动产实施暂时性管控手段，这属于司法保全范畴（依据《最高人民法院关于人民法院处理财产保全相关事项的若干规定》第一条）。这种管控措施从裁定送达登记部门时开始发挥作用，不会影响所有权的归属情况。

二、保全措施实施要件

1. 实质要件审查标准

申请人须提交证明"状况危急，或致裁判难以实施"的初步依据（《民诉法》第一百零四条），例如，若欠债人显现出迁移房产备案、建立复数质押等情形。

2. 担保义务履行

除非涉及工资支付、抚养支持等特殊状况，申请人必须提交不少于申请保全数额百分之三十的现金抵押，或者等值的财产抵押，具体依据《保全条例》第五条第二项的规定。

三、实务操作流程

1. 申请材料要件

申请采取财产保护措施时，须注明被保全物品的具体位置，以及房产证上的编号等关键资料，这些信息必须详细记录在案，

（2）被保全财产权属证明文件

（3）网络查控系统反馈的财产线索清单

2. 执行程序规范

法院在受理申请后，须于四十八小时内给出决定，这属于诉前保全程序，同时，需将协助执行文书发送给不动产登记机关，随后进行查封登记工作（《民诉法解释》第一百五十六条）。

四、保全措施效力范围

1. 权利限制清单

（1）禁止办理转移登记

（2）限制抵押登记（已存在抵押权的除外）

（3）中止在建工程规划验收

（4）冻结拆迁补偿款领取

2. 效力存续期间

从采取临时措施的法律文书开始实施到整个案件处理完毕为止，不过，如果是在事情发生前申请保障权益，就必须在三十天内开始诉讼（《民诉法》第一百零四条第三款）。

五、权利救济途径

1. 复议申请权

申请人能够根据《民事诉讼法》第一百零八条，在接到裁决文书后的五天内，向审理该案的法院提出复核请求。

2. 保全错误赔偿

申请方输掉官司或者采取了错误的保全措施时，对方当事人能够根据《民诉法》第一百零五条提出赔偿损失的诉讼请求，可以参考（2022）最高法民终123号这个判决的案例。

风险提示：

超出标准的担保风险：查封的房产价值不应超过案件金额的百分之二十，依据《保全规定》第十五条

延续查封的有效时长为三年以内，若要延长，须在期满前三十天提出申请，办理延续手续

优先权存在矛盾，建设工程款项的优先受偿权能够对抗法院的查封措施（《民法典》第八百零七条）

本篇所载法律规范皆源自2024年1月最新施行文本，具体诉讼须以书面形式请教法律专家，并获取专业意见

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