以案说法：以房抵债协议达成后未过户，债权人能否排除强制执行？

东莞万江律师获悉

房屋作为债务清偿手段时有发生，然而，在债务和解协议签署之后，若用于抵偿的房产没有立刻过户登记到债权人的名册上，就有可能面临法院的强制执行程序，那么，这样的债权人是否有权阻止法院的强制执行行动呢？接下来，我们将通过一个具体案例来探讨这个问题。

基本案情

叶某和郝某之间有商业往来，合作期间郝某拖欠叶某400万元款项至今未予清偿。2018年6月20日，双方签署了《房屋抵债协议》。协议中郝某同意用自己的房产进行抵偿，按照350万元的总价值来结算债务。该房产总值折合欠款金额为350万元。叶某表示，他签完抵债文书后六个月便搬进房子住，房子目前一直对外租赁，他因为不具备购房条件，所以从没申请过过户登记。

郝某与王某之间发生了借贷矛盾，法院在2020年给出了裁决，要求郝某还给王某本金和利息。郝某一直没有执行裁决，法院因此查封了郝某的房产，并准备进行拍卖。叶某随后就这个案件提出了执行方面的不同意见，指出该房产已经被郝某用作抵债给叶某，请求法院撤销对该房产的查封，并且停止执行程序。

法院判决

本案中，叶某与郝某签署的房屋抵债协议实际为以物抵债合同。以物清偿协议中涉及的房产，其设立是为了终结货币债务关系，属于特定的债务履行形态，在不动产权利变更登记手续办理完毕前东莞万江律师，该协议不具备优先于其他债权请求权的法律地位，也不会引发生物权变动的预判，房产用来履行债务的约定无法排除具备正当权利的第三方的强制执行措施，因此针对叶某提出的暂停对相关房产采取执行行动的异议申请，审判机构未予采纳。

法官释法

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，涉及金钱债权执行时，若买受人对登记在债务人名下的不动产提出异议，并且符合以下条件且其权利能够排除强制执行，法院应当予以认可：首先，在法院实施查封措施前已经订立合法有效的书面买卖协议；其次，在法院查封前已经合法实际控制该不动产；再者，已支付全部款项，或者虽仅支付部分款项但承诺剩余部分将依照法院要求交付执行；最后，未因买受人的主观过错导致未完成过户登记手续。上述规定实际是为了保护无过错不动产买受人的物权期待权。

异议人若想对被执行人名下房产执行提出异议，需满足四项条件并提交相关证明材料，方可阻止执行程序，这四项条件分别是，房产在被查封前已签订买卖协议，购房者在查封前已实际入住该房屋，购房者已付清全部房款或同意将未付部分转交法院，以及房产未完成登记并非购房者的责任所致。

另外，二零二五年七月二十四日实施的《最髮高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干题目的说明》对以物易债的不动产不实施查处的情形作出了更加清晰的说明。这个说明指出法院在执行被欠债人名下房产时，如果第三方声称该房产已用作偿还债务，并提出执行异议诉讼，且满足以下情形，一般债权人的强制执行可被排除：首先，第三方与欠债人之间确实存在债权债务关系，且债务到期，双方在查封前已签订合法有效的房产抵债合同；其次，有证据显示抵债金额与当时执行标的的实际价值大致相等；再者，第三方在查封前已合法拥有该房产；最后，房产所有权未转移登记并非由于第三方自身原因所致。

法官提示

进行房产抵偿需注意哪些隐患？根据民法典，房产所有权的转移必须经过登记来确认，法院在执行环节也是参照房产的登记状况来执行的。所以房产抵偿本身带有一定风险，偿还债务时应当优先考虑采用货币支付手段。倘若决定以房产抵偿，在签订合同时需要明确约定过户期限以及违约的相应处理办法。该债权人的债权为一般债权，仅在特殊情况下能优先于债务人的其他普通债权实现。完成房产抵偿后，需督促债务人立刻办理产权变更手续。倘若房产上存有债务人先前设定的抵押权，那么抵债合同所赋予的权益将无法优先于该抵押权获得保障。

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