最高法发布执行异议之诉司法解释，买房人权益如何保障？

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最高法发布执行异议之诉相关司法解释

买房人，这些规定与你息息相关(法治聚焦)

购房者已向开发商缴纳了购房款，然而尚未取得不动产权证书。若开发商因债务纠纷导致房产被查封并执行，购房者应如何保障自己的合法权益？

最高人民法院于23日颁布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对商品房消费者的权益保护进行了更为细致的规定，从而加强了购房者的合法权益保障。《解释》将从2025年7月24日开始正式实施。

以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的，可以排除强制执行

建某公司施工完毕并经过验收，银某公司便用承建工程中的13套房屋来抵扣所欠的工程款项。随后，双方针对这些房屋签订了商品房买卖协议，并且银某公司还出具了销售不动产的统一发票。不过，紫某公司与银某公司等人之间出现了借款合同的纠纷，紫某公司在诉讼过程中提出了财产保全的申请。法院判决，对涉案的13套住宅及其他相关房产、股权等资产实施查封。

随后，建某公司对涉及该案的13套房产提出了执行异议。经受案法院审理，该异议被认定为合理，随后法院裁定暂停对该13套房产的执行。紫某公司对此裁定表示不满，遂提出申请，要求法院继续执行这13套房产。审理法院认定，工程承包人依据与发包人之间的协议，将承建工程的不动产进行折价，以此实现其对工程欠款的优先受偿权，因而提出执行异议，并要求取消因抵押权或其他债权所引发的查封行动。若该“折价工程协议”不存在侵害其他债权人权益的可撤销或无效情形，法院应当予以支持。最终，法院裁决同意取消对涉案13套房屋的查封措施。

工程价款优先受偿权，这一权利的设立，旨在法律层面保障建设工程承包人的合法权益。根据我国民法典的相关规定，若发包人未按时支付工程款项，除非工程特性不适合进行折价或拍卖，承包人有权与发包人协商，将承建工程折算为价款；同时，承包人还可以向人民法院申请，依法对工程进行拍卖，并确保自己能从中优先获得偿付。《解释》对农民工工资相关的债权实施优先保障，并对依据民法典第八百零七条的规定，通过不动产抵扣工程款所引发的执行异议诉讼的处理方法作出了具体规定，同时明确指出，将房产折算成货币用以偿还债务的做法，可以免除对抵押权或普通金钱债权的强制执行。

在司法实践中，通过工程不动产协议折价来行使和实现工程款的优先受偿权，相较于司法拍卖来说，操作简便，流程快捷，且成本较低，有助于最大化发挥发包人的责任财产效益，有效缓解发包人因资金短缺导致的工程款拖欠问题。再者，优先保障施工方的权益，也就意味着对农民工群体的合法权益提供了更加坚实的保护。

在执行中扩大商品房消费者权益保护范围

由于涉及民间借贷的争议，一家房地产开发企业被判决需退还贷款本息。在执行过程中，法院对该公司持有的房产实施了查封。这些房产中，有一套属于案外人士韩某平及其配偶。韩某平夫妇曾以27.66万元的价格从该房地产开发企业购得此房产。鉴于执行法院对涉案房屋进行了查封并准备拍卖，韩某平夫妇遂提出执行异议，要求暂停对房屋的拍卖程序。法院以韩某平名下存在其他用于居住的房产等为由，拒绝了他们的异议申请。随后，韩某平及其配偶对执行异议提起了诉讼，旨在中止拍卖程序并依照法律要求解除查封。在一审阶段，法院对韩某平夫妇的诉讼要求予以了驳回。

经审理，二审法院认定，涉案房产系韩某平夫妇为子女入学所购，满足了基本住房需求；此外，相较于地处郊区且无电梯的旧居，该房产更符合提升居住条件的需要，韩某平夫妇所拥有的民事权利足以抵御金钱债务的强制执行。据此，法院作出裁决，涉案房产不得被强制执行。

依照过往的规则，若该房产为购房者的独有住所，则可免于强制拍卖；然而，若购房者另拥有其他住宅，则无法享受此豁免。

《解释》的一大特色在于对房屋的种类、数量以及性质等方面的限制得到了放宽，保护范围也从单纯的“居住需求”拓展到了更广泛的“居住生活需求”。这里的“居住生活需求”不再仅仅局限于家庭的主要住房，还包括了改善居住条件的住房。在当前案例中，争议的焦点集中在韩某平夫妇是否对涉案房屋拥有足够的民事权益，以抵御强制执行的威胁。二审法院经审查发现，韩某平虽然拥有一套位于郊区的住宅，这套房屋主要用于居住。然而，该房屋是韩某平夫妇为了子女的教育需求所购置，并且有助于提升居住条件。据此，应当将其视为满足基本生存需求的合理开支，依法应当给予保护。

最高法院明确指出，在案件审理过程中，法院需特别关注涉案房屋是否影响案外人家属的日常生活。司法判决必须坚守保障生存权的根本原则，精确理解法律条款，确保在维护基本权利的同时，也维护了市场交易的正常秩序。

虚构借款、房屋抵债关系，提起虚假诉讼逃废债务应受惩治

某银行与常某等人之间发生借款合同争议，法院判定常某需向某银行归还100万元本金及利息。在执行阶段，法院对常某名下的一套房产实施了查封。然而，案外第三人赵某声称该房产已被常某用作“抵债”转给了他，因此提出执行异议，旨在阻止对该房产的执行。赵某在查封前一日，凭借82万元的银行转账凭证和借条，以民间借贷纠纷为名，将常某告上法庭。立案当天，双方便达成了还款协议，并请求法院出具民事调解书，以确认常某需向赵某偿还82万元的本息。随后，双方又签订了一份协议，将涉案房屋作为偿还调解书所确认债务的抵押物。

法院在执行入户调查过程中，发现常某及其配偶依然居住在涉案房屋中，且物业费、水电费均由常某负责支付。鉴于赵某与常某之间案件存在众多疑点，法院主动调取了双方的银行流水及相关材料，结果显示赵某与常某之间的银行交易活动十分频繁。赵某声称在借出82万元后的次日，常某便向其转回了85万元。在调解过程中，双方故意对法院隐瞒了关于循环转账的事实。此外，常某在起诉之前，已经通过挂失手续激活了新的银行卡号。然而，在伪造借条的过程中，双方未能注意到这一变化，错误地将收款卡号填写成了当时并不存在的新卡号。

审理法院认定，关于以物抵债的真实性存在疑问，因此决定继续执行涉案房屋。根据入户调查的结果以及法院自行调查核实的事实，审理法院依法启动了对相关民间借贷纠纷案件的审判监督程序，并与检察机关进行协商，将涉嫌犯罪的线索转交给公安机关进行刑事立案。常某和赵某已获得检察机关的逮捕批准，目前刑事案件正处于审查起诉的进程中。

在现实操作中，某些不法分子恶意地滥用执行异议诉讼机制，通过串通勾结、捏造证据等手段提起执行异议诉讼，意图逃避法律执行。在本案中，常某明知自己尚有未偿还的债务，却先是与他人合谋，虚构债务关系，并通过“手拉手”的方式进行调解，从而获得了民事调解书。随后，常某又以此民事调解书为依据，编造了房屋抵债协议，并以此为由提出案外人异议，试图阻挠执行程序的进行。此类虚假诉讼不仅损害了债权人的正当权益，而且对诉讼秩序造成了极大破坏，依照法律规定，必须予以坚决的惩处。

《解释》在设定禁止强制执行的相关条款时，展现了主动的预防措施，并指导各层级法院对买卖合同的真实性、支付款项的真实性进行细致审查，同时，对以物抵债中债权的真实性、抵债意愿的真实性以及抵债金额的合理性等方面也需进行严谨的核实，并责令各级人民法院通过严格的审查程序来预防虚假诉讼的发生。《解释》明确指出，恶意勾结、虚构证据、捏造事实等行为，若通过虚假诉讼干扰执行过程，将承担相应的法律责任。这一规定适用于案外人、申请人、被执行人、诉讼代理人、证人以及鉴定人等所有相关方，他们都必须遵守这一规定。

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