鲁法案例【2025】230：房屋买卖纠纷，历经波折达成怎样协议？

东莞万江律师获悉

鲁法案例【2025】230

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案情简介

2019年10月23日，杜某林与黄某红夫妇与任某勇达成协议，签署了《个人房屋买卖合同》。合同内容规定，他们将位于郯城县郯东路82号景都国际花园19幢1单元502室及其储藏室，以63万元的价格转让给任某勇。随后，杜某林为该房产办理了相应的不动产权证书。在2020年5月11日，任某勇与杨某方达成了《房地产买卖合同》的签署，该合同规定杨某方需支付60万元人民币的房款以购得任某勇的房产。同一天，杨某方已向任某勇支付了10万元人民币作为购房的定金。2020年7月23日，杜某林与黄某红以任某勇未按时归还贷款为依据，向郯城法院提起诉讼。经过调解，双方最终达成一致意见：首先，双方同意终止之前签订的《房屋买卖合同》；其次，任某勇需从涉案房屋中搬出；再者，杜某林与黄某红需退还给任某勇35000元购房款；最后，剩余的购房款将作为任某勇的违约金，不再予以退还。2020年12月25日，杨某向法院提起诉前财产保全申请，要求对杜某林名下涉事房产实施查封。为此，杨某方提供了由某财产保险公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，该保函的保险金额具体数额未明。紧接着，2020年12月28日，法院依法作出裁定，对上述涉事房产实施了查封措施。2021年1月27日，杨某方对（2020）鲁1322民初4786号民事调解书持有异议，遂向郯城法院提交了第三人撤销之诉的申请。到了2021年7月12日，郯城法院对杨某方的诉讼请求作出了判决，结果予以驳回。杨某方不服此判决，遂向上级法院提起上诉。临沂市中级人民法院审理后，作出了终审判决，不仅驳回了杨某方的上诉请求，还维持了原判。2020年12月28日，杜某林与吴某民再次签署了《房屋买卖合同》，合同中规定杜某林需以特定金额的价格将该房产转让给吴某民。然而，在办理房屋过户的过程中，双方意外发现该房产因杨某方的财产保全申请已被法院实施查封。2021年3月2日，吴某民以杜某林未按合同规定为其办理房产过户手续为由，向法院提起诉讼。郯城法院审理后作出如下判决：首先，宣布吴某民与杜某林之间的房屋买卖合同无效；其次，杜某林需退还吴某民购房款共计425,313.77元；再者，杜某林还需赔偿吴某民中介服务费9300元、办证费15000元、保全费3620元以及保险费1000元；最后，杜某林还需支付吴某民违约金20元。杜某林未按时完成判决书中规定的责任，吴某民遂向郯城法院提出执行申请。法院随后委托资产评估机构对涉事房产进行了价值评估，评估结果显示市场价值为一定金额。随后，买方马某民通过淘宝网拍卖，以特定金额成功购得该房产。在整个执行过程中，产生了8319元的执行费用，以及4000元的评估费用和15540元的财产转让所得税。杜某林以杨某方申请保全错误为由诉求其赔偿经济损失.2元。

法院审理

法院审理后判定，若申请存在失误，申请人需对被申请人因保全措施所受损失进行赔偿。在评估申请是否出错时，需综合考虑多个方面：首先，申请人是否有损害被申请人合法权益的过错；其次，保全的对象是否为权属存在争议的财产；再者，被申请人是否遭受了损失；最后，还需考虑保全措施是否为保障判决执行所必需。在本案中，杜某林、黄某红与任某勇所签署的《个人房屋买卖合同》以及任某勇与杨某方签订的《房地产买卖合同》均为各自独立的买卖协议。根据已生效的（2020）鲁1322民初4786号民事调解书，该文书明确了杜某林、黄某红与任某勇之间的权利与义务关系，但并未对杨某方的权利义务作出规定。该房屋登记于杜某林名下，杨某方并未实际拥有该房屋的权益。在杜某林与任某勇的房屋买卖合同解除之后，任某勇与杨某方之间的买卖合同基础随之消失，这使得任某勇无法履行其交付房屋的合同责任。因此，杨某方依据与任某勇签订的《房地产买卖合同》拥有相应的债权。对涉案的房产并无实际占有权，却擅自对登记在杜某林名下的相关房产提出了保全申请。由此可知，杨某方在申请保全杜某林房产的过程中，其主观上存在明显的过失。杨某方申请法院对涉案房产进行查封，这一行为使得杜某林无法为吴某民办理房屋过户手续，进而导致杜某林违反了法院的判决，需承担违约责任。由此可以看出，杨某方的错误保全行为与杜某林因保全而遭受的损失之间存在着直接的因果关系，因此，杨某方应当承担相应的侵权赔偿责任。

杜某林所提出的第一项损失包括违约金2元、中介费9300元、保全费3620元以及保险费1000元，总计损失金额为.2元。这些损失源于吴某民与杜某林之间的房屋买卖合同纠纷案，法院判定杜某林需承担违约责任。此损失是由于杨某方错误保全行为造成的直接后果，因此该损失应由杨某方负责承担。至于杜某林所提出的房屋买卖价格差额、执行费用、评估费用以及财产转让所得税等第二部分损失，法院在判决中明确指出，杜某林需主动执行生效的裁判文书所规定的债务。然而，由于杜某林未能主动履行这一义务，案件不得不进入执行阶段。显然，杜某林对此负有责任，因此，他应当自行承担由此产生的损失。由于杨某已向中华联合公司购买了诉讼财产保全保险，且此次保险事故发生在了保险覆盖的有效期内，依据保单中的保函条款规定，该保险公司需在约定的保险责任限额内，与杨某共同承担连带赔偿责任。2023年9月15日，法院作出了一审民事判决，具体内容如下：首先，判决被告杨某方在判决生效后十日内向原告杜某林赔偿2元损失；其次，被告某财保公司需在元的责任限额内与杨某方共同承担连带清偿责任；最后，原告杜某林的其他诉讼请求被法院驳回。判决宣布后，杜某林、杨某方以及某财保公司均对判决结果表示不满，决定提起上诉。临沂市中级人民法院在2024年1月19日对案件作出终审判决，判决书编号为(2023)鲁13民终10464号，决定驳回上诉方提出的上诉请求，同时确认并保留了最初的一审判决结果。

法官说法

对于申请中存在的错误，申请人需对被申请人因采取保全措施而遭受的损失进行赔偿。此类因财产保全错误而产生的损害赔偿，本质上属于侵权责任范畴，且应遵循过错责任原则来确定责任归属。在司法程序中，对申请财产保全错误的认定需持谨慎态度，需仔细评估申请人申请的准确性，即是否存在故意或重大过失。这一评估需结合具体案情进行，包括审查申请人是否有过错导致保全行为损害了被申请人的合法权益、保全对象是否为权属存在争议的财产、被申请人是否遭受了损失以及保全行为是否为确保判决得以执行等因素，进行全面考量。财产保全错误导致的赔偿，应涵盖被申请人遭受的实际损失，并且这种损失与申请人行为之间存在直接联系。赔偿范围应限定在实际损失之内，包括但不限于财产损毁、价值下降、交易受限引发的违约金损失以及股权利息损失等。若保险公司为财产保全提供了诉讼担保，那么在保全错误发生时，保险公司需在其担保承诺的范围内承担相应的赔偿责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款规定，若行为人因自身过失导致他人民事权益受损，需对此承担相应的侵权责任。

若申请内容存在错误，申请人需对被申请人因财产保全所受之损害进行赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条明确规定。

《中华人民共和国保险法》第十四条明确规定，自保险合同生效之日起，投保人需依照合同规定支付保险费用；同时，保险人也应自合同约定的时刻起，开始履行其保险责任。

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