执行异议之诉典型案例剖析：涉众、房产权益等纠纷化解

东莞万江律师获悉

案例1

涉众案外人异议案件，审执协同做好矛盾纠纷前端化解

——王某某等诉某建设公司、某房地产公司执行异议案

案例2

商品房消费者合法权益应获得优先保护

——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案

案例3

进城务工人员若购置市区住宅性质的商品房，其权益可免受抵押权人强制执行的影响。

韩某涉诉河南某农村商业银行及某房地产开发公司，就执行异议提起的诉讼案件。

案例4

被征收人因征收补偿取得的权利可排除抵押权的强制执行

——某公司、某村民小组、某开发公司申请执行人执行异议之诉案

案例5

基于拥有通过行使建设工程价款优先受偿权与开发商签订房屋抵债协议的权益的权利人，可免除抵押权的强制执行。

——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

案例6

虚构借款、房屋抵债关系提起虚假诉讼规避执行逃废债务应受惩治

——赵某诉常某民间借贷纠纷案、赵某案外人执行异议之诉案

案例1

涉众案外人异议案件，审执协同做好矛盾纠纷前端化解

——王某某等诉某建设公司、某房地产公司执行异议案

基本案情

某建设公司针对某房地产公司涉及的建设工程施工合同纠纷提起诉讼，作为债权人的该公司向法院提出了财产保全的申请。根据法律规定，法院作出了相应的保全裁决，并对债务人某房地产公司名下所登记的相关楼盘实施了查封措施。判决确定后，执行阶段随即启动，众多购房者相继向法院提交了执行异议申请，声称对涉案被扣押的房产拥有所有权，并恳请法院暂停对相关房产的查封行为。法院据此制定了相应的工作计划，并依照法律规定，对异议案件进行了有序的立案和审查。以购房者王某某为例，王某某在法院对涉案房产实施查封之前，已与一家房地产开发企业达成了购买意向，并签署了认购协议。他分三次全额支付了购房款项。王某某向法院提交了银行转账记录以及购房款、维修基金、印花税、产权登记费等费用的收据，同时提供了他实际居住在涉案房屋内且无其他房产的相关证明材料。

审执协同结果

法院审理后认定，本案的核心争议在于第三方王某某是否拥有足够的民事权益，能够阻止对涉案房产的强制执行。在案件审理过程中，王某某于法院对涉案房产实施查封前，已与某房地产企业签署了购房意向书，并全额支付了房款。此外，王某某已实际入住该房产，用于家庭日常生活。由于非自身因素，王某某未能完成房产过户手续万江律师，这符合中止强制执行的相关条件，故法院裁定暂停对该房产的强制执行程序。

人民法院依照既定的工作计划，以法律审查为核心，首先迅速对书面证据进行整理，初步判断购房事实的真伪，并向所有当事人进行法律解释和沟通，力求消除购房人和申请执行人之间的疑虑；其次，在双方争议较大的情形下，挑选包括王某某在内的六起具有典型意义的案件进行深入审查；再者，在审查过程中，实地考察、入户调查以了解涉案房屋的具体情况，并通过听证会形式组织各方当事人对证据进行质询，依法保障各方的诉讼权益；随后，在作出支持购房人异议主张的执行异议裁定后，立即对申请执行人进行案件后续解答，如实说明裁判依据、可能的处理结果以及诉讼费用等；最后，增强执行力度，采取一切可行措施，深入挖掘被执行人的其他财产线索，力求一并解决执行难题。

某建设公司对法院的处理方案表示认同，并接受了裁决结果，并未对此提出执行异议的诉讼。此外，在法院依法对证据进行严格审查、逐项甄别确认的过程中，该公司也同意了法院的决定，即解除对五十多户购房者所购涉案房屋的查封。因此，这起涉及众多购房者的执行异议纠纷，得益于立案、审判、执行三环节的协同配合以及前端问题的妥善解决，最终得到了圆满的解决。

典型意义

在处理涉及第三方异议的诉讼案件时，法院严格遵守《最高人民法院关于强化立案、审判、执行协同配合，促进矛盾纠纷在执行前得到有效化解的工作指导》，切实加强财产状况的调查工作，并秉持善意、文明、规范的原则执行判决。坚守实质化解纠纷的工作方针，确保前端操作规范、中端审查严格、后端案件圆满解决，最大程度减少执行过程中产生的纠纷，逐步减少争议案件进入审判程序的数量，切实推进执行异议诉讼案件的多元化纠纷解决机制。首先，法院在保全和执行查控财产过程中，需谨慎判断财产状况，合理选择查控措施，通过实地调查和走访以掌握真实情况，从而提升执行处置的合法性和合理性。在异议审查的实施环节，必须对证据进行细致核查，以弄清不动产的实际权利状况。同时，既要确保购房消费者等购房者的合法权益不受侵害，也要避免不诚信的当事人滥用该制度，通过伪造房屋买卖合同等关键事实来提起执行异议，以此规避执行责任。第三点，通过审查执行协同合作，积极开展群众工作，力求在纠纷发生初期予以解决，以实现审查一个案件、带动一片地区的示范作用，推动类似案件的集中快速解决，从而更有效地维护社会和谐稳定，保障人民生活安宁与事业顺利。

案例2

商品房消费者合法权益应获得优先保护

——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案

基本案情

阜新市的一家投资咨询机构与一家房地产开发企业涉及的民间借贷争议案件，最终法院判决要求该房地产开发企业及其相关方共同退还4200万元的借款本金及其利息。执行法院应申请人的要求，在2021年发布了执行令，对被执行的房地产开发企业名下包括涉案房屋在内的多套房产实施了查封。

韩某平与王某为夫妻关系。在2009年，韩某平与一家房地产开发企业签署了《协议书》，内容涉及购买涉案房产，该房产面积为104.4平方米，单价为每平方米2650元，并约定该住宅楼须在2010年11月30日之前完成竣工验收并交付使用。随后，韩某平向该房地产开发企业支付了27.66万元的购房款，并且该企业向其出具了相应的收款凭证。韩某平与王某因法院对涉案房屋实施查封与拍卖，遂提出执行异议，并要求暂停对房屋的拍卖。然而，由于韩某平名下存在其他居住用房产，执行法院据此裁定驳回了他们的异议。面对这一决定，韩某平与王某不服，遂向法院提起执行异议之诉，旨在停止对涉案房屋的拍卖并解除查封。但一审判决最终驳回了他们的诉讼请求。韩某平、王某不服，提起上诉。

二审法院经调查确认，韩某平目前拥有一套用于居住的住宅，该房屋购置于2003年，占地面积为102.19平方米，不具备电梯设施，地处郊区。韩某平与王某所购案件相关房产位于某知名小学的招生区域内，此乃他们为了子女能够就读该小学而购置，该房产配备电梯，坐落于市中心，周边医疗机构及商业设施齐全，同时也有利于提升居住条件。

裁判结果及理由

二审判决指出，本案的核心争议在于韩某平和王某是否对涉案房屋拥有足够的民事权益以抵御强制执行。《执行异议和复议规定》的第二十九条具体阐述了保护商品房消费者权益的相关条件。《商品房消费者权利保护批复》的第二条规定对商品房消费者的权益保护进行了更加深入的细化，它并非仅依据购房者所购房屋的数量或地域分布等条件来判定其购买行为是否为“以居住为目的”，对于那些不违背“房住不炒”的原则、且满足刚性或改善型住房需求的消费者，应当被视为符合生存权需求的合理消费，因而应当依法得到相应的保护。

对刚性住房和改善型住房的鉴定，不仅需考量住房面积，还可能关联居住环境的优化，这包括选址更为优越、设施配备更加齐全、教育资源更为优越等多方面因素。在本案中，涉及的房屋属于学区房，韩某平和王某因子女入学需求而购置，且已达成入学目标，这符合刚性住房的需求。该房屋坐落于市中心，为一栋配备电梯的住宅，周边医院及商业设施齐全，相较于位于郊区的无电梯旧居，更符合改善居住条件的需求。韩某平和王某购置此房，既满足了刚性需求东莞万江律师，也符合改善型住房的愿望，这属于保障基本生存权的合理消费行为，他们所拥有的民事权利足以抵御金钱债务的强制执行。因此，二审判决不得对涉案房屋进行执行。

典型意义

随着实践不断进步和认知不断深入，针对商品房消费者的保护措施正逐步得到优化。在案件审理中，法院需特别关注争议房屋是否影响到案外人的家庭日常生活。司法审判应当坚守生存权保障的基本原则，精确理解法律的基本要求，确保在维护基本权利的同时，也能维护市场交易的正常秩序。在这一过程中，公正地服务于民众，并展现出深厚的人文关怀。

案例3

进城务工人员购买市区商品房用于居住的可以排除抵押权人的强制执行

——韩某与河南某农村商业银行、某房地产开发公司申请执行人执行异议之诉一案

基本案情

某房地产开发企业向河南省内一家农村商业银行贷款，并使用包括争议房屋在内的51套房产作为担保。由于该企业未能按照合同约定归还本金及利息，河南省内该农村商业银行将此事提交至法院。法院作出的生效判决要求某房地产开发企业支付2000万元本金；同时，农村商业银行有权就某房地产开发企业抵押的房产进行折价、拍卖或变卖，并优先从所得款项中受偿。

法院根据当事人申请对涉案房屋实施查封措施后，韩某对这一执行行为提出了异议。随后，执行法院作出裁定，暂停了对涉案房屋的执行程序。河南某农村商业银行对此裁定持有异议，遂向法院提起了针对申请执行人的执行异议诉讼。

韩某是一名在城里工作的外来人员。在2009年4月2日，他与一家房地产开发企业达成了《商品房买卖合同》，该合同中规定的总房款为20.51万元。合同达成后，韩某全额支付了房款以及相关费用，房地产开发公司也出具了相应的收据。到了2012年5月31日，该公司向韩某交付了房屋，韩某接收房屋并进行装修后便搬入居住，至今仍在此居住。韩某及其配偶以及他们的两个子女，共四人，在农村地区还拥有一套超过130平方米的住宅。

裁判结果及理由

审理法院指出，尽管韩某在农村地区拥有另一处住宅，然而他在市区购置房产，主要是为了满足在市区工作和生活的需要，这属于出于居住目的的购房行为。鉴于农村住宅与市区相隔较远，无法满足韩某及其家庭成员的工作和生活需求，故而他所购买的商品房依旧属于居住用途的房产，且同样承载着生存利益。与商业银行的商业利益相比，此类房产享有优先保护的地位。法院判决支持韩某排除抵押权人对案涉房屋的强制执行。

典型意义

在司法审判过程中，法院应当确保外来务工人员在城市中的就业、居住和成长，这体现了法院对民众追求美好生活的期望的积极回应。对于那些在城市中长期工作和生活的外来务工人员，他们在满足居住需求时购买住宅，其权益相较于金钱债权人，理应得到优先的保障。从实际角度出发，尽管进城务工人员在农村可能仍保留有住房，但鉴于他们的工作和生活重心已经转移到城市，农村的住房已不再能满足他们的实际居住需求。再者，在人民法院判定购房人是否为消费者购房人时，应当重点审查购房人的家庭背景，以及房屋是否被用于居住和生活。这种认定方法与《民法典》第二十五条所确立的“经常居所”这一法律定义相吻合，它既充分考虑到宅基地制度的独特性，同时也满足了购房者对于居住、生活和职业发展的需求，从而为促进城乡一体化发展提供了有效的司法途径。最终，在处理涉及因工作或生活需求购置房产而产生的执行异议诉讼案件时，需权衡的是案外人与申请人之间的权益价值，究竟哪一方更应得到优先的保障。鉴于城市住房对于外来务工人员来说是“基本居住需求”，涵盖了教育、医疗等方面的需求，故金钱债权的强制执行可以被排除。

案例4

被征收人因征收补偿取得的权利可排除抵押权的强制执行

——某公司、某村民小组、某开发公司申请执行人执行异议之诉案

基本案情

2018年，某开发公司从某公司借入资金，却未能按时归还。随后，某公司对某开发公司提起了关于借款合同的诉讼。在一审审理过程中，法院判决某开发公司需向某公司支付借款本金以及相应的利息，同时，某公司对某开发公司所抵押的土地使用权和在建工程拥有优先受偿的权利。然而，由于某开发公司未能按照生效判决执行还款义务，某公司遂向一审法院提出了强制执行的申请。2019年7月24日，法院对某开发公司持有的60多套房产实施了查封，其中涉及商铺。某村民小组以查封的商铺属于征收补偿的房屋为由，提出了执行异议。随后，执行法院做出了中止执行的决定。对此，某公司向法院提起了针对申请执行人提出的执行异议之诉。

《某市经济技术开发区城中村改造领导小组办公室关于补办某村民小组改造工作方案批复的请示》文件于2013年明确指出，某村民小组是该区当年全面启动的城中村改造项目之一……基于该项目的具体改造需求，已决定由某开发公司担任该村改造的执行主体。另外，《某市某区某村民小组城中村改造拆迁安置协议书》中也明确规定，对原农业户口人员进行保底安置。某开发企业与某村民小组达成协议，签署了《某村民小组商业用房安置确认单》，该文件明确指出，涉案商铺属于此确认单所涵盖的范畴。

裁判结果及理由

审理法院指出，依照法律规定，鉴于公共利益的考量，对集体所有土地的征收，必须依照规定全额支付土地补偿金、安置补助金等相关费用，并设立被征地农民的社会保障资金，确保其生活得到保障，同时维护其合法权益。对于征收单位或个人拥有的房屋及其他不动产，亦应依法提供拆迁补偿，以保障被征收者的合法权益。某村民小组作为拆迁受影响方，采用所有权置换手段与某房地产开发企业达成了安置补偿的合同，根据该合同，该小组的村民获得了安置补偿的资格。该小组与开发企业签署拆迁安置合同的日期，比开发企业的贷款时间还要早，同样也早于抵押登记的设立。该公司的抵押权是以村民应得的拆迁安置财产权益为基础建立的。拆迁安置补偿的房屋构成了被征收者的基本生产和生活必需品，该村民小组因征收补偿所获得的权益理应优先于某公司所拥有的金钱债权。据此，法院做出了支持该村民小组，驳回对涉案房屋强制执行申请的判决。

典型意义

依法实施征收时，必须确保给予相应的补偿，以保障被征收者的合法权益不受侵害。征收补偿不仅是所有权保护的自然延伸，而且被征收者安置权的实现与否，直接关系到其经济收入或基本生活保障，因此，这一权利应受到特别的关注和保护。在法院查封之前，被征收者已经与房屋征收相关部门以及实施单位按照法律规定达成了补偿协议，并且补偿用不动产的具体位置已经确定。当法院对被执行人名下的不动产进行强制执行时，被征收者以该不动产作为征收补偿的依据，要求法院不得对建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权进行强制执行，对此，法院应当给予支持。在法律利益的权衡中，被拆迁者的安置赔偿权益比抵押权享有更高的优先级，这充分保障了被征收者的补偿权益，与法律宗旨相契合。

案例5

基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权的强制执行

——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

基本案情

建某公司与银某公司达成协议，在承包并完成工程后，银某公司未能全额支付建某公司680余万元的工程款项。随后，在2013年7月11日，双方经过商议，决定以建某公司所承建工程中的13套房产作为抵债，以此清偿所欠款项，并正式将房产钥匙移交给建某公司。2016年4月28日，双方再度就相关房产达成协议，签署了13份《商品房买卖合同》，并由银某公司出具了销售不动产的统一发票。

此后，紫某公司与银某公司等企业之间出现了关于借款合同的争议。在诉讼过程中，紫某公司向法院提出了财产保全的申请。2018年5月21日，负责审理此案的法院下达了裁定，对包括涉案13套住宅在内的多处房产、股权等资产进行了查封。随后，建某公司对这13套住宅的执行提出了异议。经法院审查，认定建某公司的异议合理，于是裁定暂停了对这13套住宅的执行程序。紫某公司对此表示不满，遂向法院提出执行异议诉讼，并恳请法院批准对涉及13套房产的执行。

裁判结果

审理法院认为，对于登记在发包人名下的工程不动产，人民法院已实施查封等诉讼保全措施。工程承包人基于与发包人之间的约定，即通过将承建工程不动产折价来优先受偿工程欠款，对此提出执行异议。他要求撤销因抵押权或其他债权而实施的查封措施。只要该“折价工程协议”未涉及损害其他债权人利益的可撤销或无效因素，人民法院便应予以支持。法院判决支持承包人排除对涉案13套房屋的执行。

典型意义

工程价款优先受偿权，这一权利的设立，旨在维护建设工程承包人的合法权益。《民法典》第八百零七条中明确指出，若发包人未按时支付工程款项，除非工程特性不适宜进行折价或拍卖，承包人有权与发包人协商，将承建工程折算为价款；同时，承包人也有权向法院申请，依法对工程进行拍卖，并确保从拍卖所得中优先获得补偿。承包人通过投入劳动力、物料等资源，并经过施工活动，将成本转化为建设工程不动产，这代表的是物化劳动所产生价值的实体。若以承包人完成的建设项目来偿还发包人的其他债务，显然这种做法并不公平。据此，考虑到对权利重要性的评估，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确指出：依照《民法典》第八百零七条的规定，承包人拥有的建设工程价款优先受偿权，其优先级高于抵押权及其他债权。建设工程不动产折价协议作为一种行使和实现工程款优先受偿权的手段，能够有效规避抵押权或一般金钱债权的强制执行。然而，此类协议必须确保其合法性和有效性，同时折抵的价款应与市场行情保持一致。

在司法实践中，采用工程不动产协议折价的方法来行使和实现工程款的优先受偿权，相较于司法拍卖来说，操作更为简便快捷，成本也更为低廉。这种方式有助于最大化地发挥发包人的责任财产效用，有效缓解因财力不足导致的工程款拖欠问题；同时，它还能减少当事人的诉讼和执行成本，有效防止程序上的无效循环，降低衍生案件的发生，从而实现司法资源的合理运用。

案例6

虚构借款、房屋抵债关系提起虚假诉讼规避执行逃废债务应受惩治

——赵某诉常某民间借贷纠纷案、赵某案外人执行异议之诉案

基本案情

在处理某银行与常某之间的借款合同争议案件时，法院判定常某需向某银行归还本金及利息共计100万元。案件进入执行阶段，法院于2021年12月27日对被执行人常某的房产进行了查封。随后，案外人赵某以该房产已被常某用作偿还债务转移给他为由，对执行程序提出了异议，并请求法院不将该房产纳入执行范围。

赵某在查封前夕，凭借82万元的银行转账凭证和借条，以民间借贷纠纷为名，将常某告上法庭。在案件立案的当天，双方便达成了还款协议，并请求人民法院出具民事调解书，以确认常某需向赵某偿还82万元的本金及利息。随后，双方又签订了《房屋抵顶协议》，以涉案房屋来抵消调解书所确认的债务。

在执行法院对涉案房屋进行现场勘查的过程中，发现被执行人常某及其配偶依然居住在该房屋内，且常某负责支付了相应的物业管理费和水电费用。

由于赵某和常某的案件中存在众多疑问，法院主动提取了他们的银行交易记录等相关资料，结果显示赵某与常某之间的银行转账活动十分频繁。赵某声称在借出82万元之后的第三天，常某便立刻将85万元转回给了他。然而，在调解过程中，双方并未向法院透露这一连续转账的事实。此外，在常某的银行卡进行转账操作并提起诉讼之前，该卡号已经因为挂失而被更换成了新的卡号，然而在双方伪造借条的过程中，这一关键信息却被疏忽了，导致他们错误地将收款人的卡号填写成了当时实际上并不存在的那个新卡号。

裁判结果

审理法院判定，尽管赵某与常某已签署《房屋抵顶协议》，但在案件查封之前，赵某并未真正拥有该房屋，并且对于为何长期未完成过户手续缺乏合理解释，导致以物抵债的真实性受到质疑。因此，法院裁定维持对涉案房屋的执行。

根据入户调查的结果以及职权所查明的真相，审理法院依照法律规定启动了对相关民间借贷争议案件的审判监督流程，并且与检察机关进行了沟通协商，将涉嫌犯罪的线索转交给公安机关进行刑事案件的立案侦查。常某和赵某已经获得检察机关的批准，被依法逮捕，目前该刑事案件正处在审查起诉的进程中。

典型意义

执行异议之诉制度旨在程序执行阶段保护真实权利人的利益，然而，部分不法分子却恶意操纵此制度，通过串通勾结、捏造证据等手段提起异议诉讼，意图逃避执行责任。为揭露真相，法院采取了入户调查、查询银行交易记录、核实银行卡信息等手段，有效遏制了当事人利用虚假诉讼手段规避执行的行为。此案涉及一系列虚假诉讼，常某在明知存在未偿还债务的情况下，先是与他人勾结，编造债务关系，通过“联手”调解，获得了民事调解书。随后，又以此调解书为依据，伪造了以房产抵债的协议，并以此提出对案件第三方的异议，试图阻碍执行。此类虚假诉讼不仅侵犯了债权人的正当权益，还严重破坏了诉讼的正常秩序，理应依法受到严厉的惩处。法院需强化与检察院、公安等机构在案件线索移交及协商机制方面的执行力度，确保司法惩戒与刑事处罚的有效对接，从而有力地遏制和打击虚假诉讼的违法行为。

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