（2023）粤13民终4991号：陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案启示？

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【案例文号】：（2023）粤13民终4991号

由于行政征收行为引发租赁合同的终止，承租方有权向对方提出要求支付因停产停业所造成的损失赔偿——在陈某与某公司之间的房屋租赁合同纠纷案中。

【裁判结果】：

广州市荔湾区人民法院在一审中判定，该租赁合同仅规定土地使用权和建筑物补偿金归出租人所有，但对于停产停业损失补偿金的分配并未作出具体规定。在实际情况中，因征收导致的停产停业损失可能涉及出租人和承租双方，因此，在合同未明确排除承租人享有该项权利的前提下，承租人有权要求进行相应的补偿金分配。在全面考量剩余租期、租金水平等关键要素后，法院决定陈某与该公司应按照一比九的比例共同分担因停产停业所造成的损失赔偿金。经过一审审理，双方当事人均对判决结果表示满意，并已停止上诉。

【典型意义】：

行政征收经营性用房的行为，对租赁双方开展日常的经营活动产生了实际影响，因此，有必要提供相应的经济补偿。若合同中未对补偿事宜作出明确规定，遭受损失的一方或双方均有权要求进行相应的补偿。在本案中，通过剖析可能对各方损失程度产生影响的多种因素，我们确立了这样一个裁判原则：在确定补偿比例时，应全面考虑剩余租赁期限、租金水平以及房屋的经营用途等因素。

广东省高级人民法院于2024年8月22日公布了一份关于不动产租赁合同纠纷的典型案例，该案例的来源是广东省高级人民法院。

某机械企业与某机床制造厂之间的房屋租赁合同争议——由于村庄改造及拆迁工作，导致租赁协议终止，承租方有权利要求对赔偿金进行公正的分割。

【裁判结果】：

法院审查后认定，某机械公司为涉案厂房的实际使用者，由于村庄改造政策，双方租赁合同被终止，导致双方都遭受了搬迁、停产及临时安置等经济上的损失。某机床厂因此获得了拆迁补偿金以及村改清拆补助，鉴于双方未对分配方式有明确约定，依照公平原则，应在双方间进行合理的补偿款分配。具体来说，针对搬迁所造成的损失，我们可以依据双方共同确认的设备所有权来进行计算。至于某机床厂所获得的额外征收款项以及村庄改造和拆除的补偿金，某机械公司有权在其承租的范围内，依据承租面积和剩余租赁期限的比例等条件，向某机床厂提出支付要求。

【典型意义】：

在司法领域，因租赁资产被征用或拆除等原因，导致租赁合同提前终止的现象并不罕见；近些年，随着城市更新工程、村级工业园区改造等项目的持续实施，由此引发的补偿款分配争议也日益增多，这些争议主要集中在承租者是否有权获得补偿款、能够获得哪些补偿款项、以及补偿款的具体计算方法等方面。本案例通过明确补偿款项目的性质，阐述了争议解决的相关规定，并指出在双方未对补偿款分配有明确约定时，应依据公平原则对补偿款进行公正的划分，从而有效地维护了出租方和承租方的合法权益，实现了双方权益的均衡保护。

佛山中院于2025年1月2日公布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2020年至2024年）》以及十大典型判例。

李某强与天津市某工贸有限公司之间的租赁合同纠纷案中，由于李某强未按照约定的用途使用农业用地，导致租赁合同失效。在面临拆迁征收的情况下，李某强有权获得相应的合理补偿。

【裁判结果】：

法院审理过程中，认定涉案土地的用途本应属于设施农业用地，具体包括工业化农产品作物的种植、规模化畜禽水产养殖以及相关配套设施用地的使用。但李某强在承租该土地后，却将其实际用于工业目的。此外，根据租赁协议中的规定，如“设计图纸需在某工贸公司备案”等条款，某工贸公司亦应知晓涉案土地的实际用途与登记用途存在不符。基于此，《租赁协议书》中约定的核心条款及其在签署后的执行状况，均违背了国家法律的明令禁止条款，理应被判定为无效。

在《租赁协议书》失去效力之后，李某强不得继续占用涉案土地，而某工贸公司有权责令其清空土地上的物品。尽管《租赁协议书》已被认定为无效，但李某强自该协议签署以来，实际上已占用涉案土地并从中获益超过十年，双方关于租金的约定仍反映了他们的真实意愿，因此应按照双方约定的标准支付土地占用费及物业管理费。另外其中的清算条款，仍可参考适用。

若根据协议规定，涉案土地因不可抗力或国家政策要求被拆除，导致双方遭受损失，则协议应予终止，双方均无需承担任何责任。若国家提供补偿，李某强有权获得地上物相应的补偿金。鉴于此，李某强请求某工贸公司支付评估报告相关费用的相应补偿款万江律师，并得到支持。

【典型意义】：

我国对设施农业用地实施严格的使用规范，若租赁土地未遵循土地性质进行使用，则相关租赁合同将视为无效。然而，租赁合同的无效并不等同于合同中所有条款的无效。例如，关于租金支付和征收补偿等方面的条款，仍需根据具体情况进行参照执行。在房屋租赁合同的执行过程中，若拆迁方已获得房屋拆迁许可证或其他合法的审批文件，并已发布拆迁公告，那么当事人据此提出解除租赁合同的要求，理应得到支持。

在租赁期间内，若出租人的房屋遭到征收，出租人提出解除租赁合同，并要求承租人搬离房屋；而承租人则希望分得一部分征收补偿。对此，在实际情况中，处理方式并不统一。

通常认为，若租赁期限尚未结束，房屋遭遇征收情况，出租方与承租方在租赁协议中若对征收时的处理方式已有明确约定的，应遵循该约定进行处理；若租赁协议中对此未作约定或约定模糊不清，当承租方要求赔偿损失时，应依据不同情况进行处理，然而承租方所获得的补偿金额不应超过房屋所有权人所能获得的补偿额度。

天津市第三中级人民法院于2023年3月1日公布了《天津三中院房屋租赁合同纠纷审判白皮书》，该白皮书涵盖了2019年至2022年的相关审判情况。

投资方与收益方各有所得，确保利益均衡，公平性应置于首位——在租赁合同无效的情况下，拆迁所得应在出租方与承租方之间进行合理分配。

【法官释法】：

在房屋租赁环节中，若因政府征用等缘由，使得租赁协议无法继续执行，即便租赁协议本身无效，承租方作为实际使用房屋的一方，因房屋拆迁而承受的停产停业、搬迁等损失亦属客观事实。若征收补偿中的停产停业补偿金、搬迁补偿金全归出租方所有，将导致利益严重失衡，违背公平原则和自然正义。鉴于此，有必要在出租方与承租方之间对相关补偿进行合理分配。承租人需出示相关证据以证实其对房屋进行了装修和扩建。因此，在租赁房屋期间，承租人需留意保存相关证据，诸如装修合同、发票，以及装修前后的照片等。一旦承租人能提供足够的证据证明其装修损失，出租人便应在应补偿的范围内对承租人的装修损失给予赔偿。

青岛市中级人民法院于2021年11月2日对外公布，涉及房屋租赁合同纠纷的典型案例，该案例已正式发布。

因房屋征收导致合同目标无法达成，进而造成经营上的损失，在确定补偿金额时，需综合考虑合同剩余的有效期限，以及出租方接受补偿的具体情况来进行认定。

【裁判结果】：

二审意见指出，针对因征收房屋导致的停产停业损失，补偿标准应依据房屋征收时的实际效益、停产停业的具体时长等多个因素来综合确定。在租赁协议方面，若房屋征收导致合同目标无法达成，进而产生经营上的损失，需依照租赁协议中的相关条款来处理；若协议中无明确约定，则需考虑租赁剩余期限以及房东接受补偿的实际状况来进行认定。在本案中，双方并未在合同中就拆迁补偿事宜达成一致。由于拆迁的原因，合同无法继续执行。此外，青岛某科技公司已向政府支付租金至征收决定作出之前，故此，该公司有权要求获得停产停业损失赔偿。青岛某包装公司提出，青岛某科技公司并未真正开展业务，然而，青岛某科技公司支付租金的行为实际上表明了其对涉案房屋的使用和投资，此外，拆迁评估报告中也涵盖了青岛某科技公司的附属设施和装修部分。同时，青岛某包装公司所提供的证据并未充分证明青岛某科技公司没有进行常规的生产经营活动。房屋征收对双方的经营活动产生了影响，双方理应得到相应的停产停业补偿。一审法院依据合同的实际执行情况，对双方应得补偿的比例进行了合理判断，这属于一审法院行使自由裁量权的合理范畴，且所定比例恰当。因此，一审判决得到了维持。

【典型意义】：

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关条款，房屋征收的受益者是房屋的所有权人。然而，对于那些已经出租的经营性房屋，一旦房屋被征收，承租人不可避免地会面临装修损失、搬迁成本以及因停产停业带来的损失。这些损失与房屋征收直接相关，因此，为了维护公平，出租人理应向承租人提供合理的拆迁补偿费用。

青岛市中级人民法院于2022年6月29日公布了一起涉及拆迁房屋租赁的合同争议典型案例。

07、租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间分配

【裁判结果】：

法院在审理过程中判定，鉴于涉案房屋缺乏建设工程规划许可证，并且没有相关主管部门批准建设的证明材料，因此依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，判定出租方与承租方签订的《厂房租赁合同》是无效的。承租人在租赁涉案厂房后，实际上在该厂房内从事生产经营活动。然而，在租赁期间，由于拆迁活动，其被迫无法继续占有和使用该厂房进行生产经营，这必然会造成相应的损失。因此，根据公平原则，在出租人实际获得了拆迁补偿的情况下，承租人提出的关于分配搬迁补助费、停产停业损失等补偿的要求，理应得到支持。在本案中，承租人提供了厂房照片、装修相关发票以及合同等证明材料，据此我们可以确认承租人对房屋进行了装修和扩建。因此，依照投资与收益对等的原则，出租人理应向承租人提供相应的装修费用补偿。

【典型意义】：

在房屋租赁的环节中，若因征收等缘由使得租赁协议无法继续执行，即便租赁协议本身已失效，作为实际占用并使用房屋的承租方，他们因房屋拆迁而面临停产停业、搬迁等损失却是实实在在的。例如，若征收补偿中的停产停业补偿金、搬迁补偿金全数归出租人所有，这无疑会造成利益上的极大不均，违背了公平原则和自然正义。因此，有必要在出租方与承租方之间对补偿事宜进行公正的划分。承租方需出示证据，以证实其对房屋进行了装修和扩建。因此，在租赁房屋的使用过程中，承租方需留意保存相关证据，诸如装修合同、发票，以及装修前后的照片对比等。若承租人能提供充分的证据来证实其装修所受的损失，则出租人理应在已接受的赔偿额度内对承租人的装修损失给予相应的补偿。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例

08、当国企改制遗留问题遇上拆迁分层解决避免矛盾激化

【裁判结果】：

《租赁房协议书》所涉内容体现了双方当事人的真实意愿，尽管合同中约定的租赁期限长达30年，但由于当时《中华人民共和国合同法》尚未正式出台，并未对租赁期限的最大值作出明确规定。即便如此，即便超过20年的部分因缺乏法律依据而可能被视为无效，但这并不影响前20年租赁期限的合同有效性。目前该房屋及土地的租赁合同期限已到，房东拒绝让上诉人继续租用，且法院支持上诉人按照市场行情支付合同期满后的占用及使用费用。鉴于涉案房屋与国有企业改革中老员工遗留问题相关，且该问题尚未得到妥善处理，若立即判决要求腾退涉案房屋及土地，将可能损害老员工的居住权益，因此决定待相关部门出台相应措施后再行处理，故对出租人要求腾退涉案房屋的诉讼请求予以驳回。青岛某公司对此提起上诉，但二审法院维持了原审判决。

考虑到本案的具体情况，法院判决上诉人需按照市场行情支付相应的占用费用东莞万江律师，同时对于涉案的房屋和土地，暂时不予要求其腾退，这一做法既维护了被上诉人的正当权益，也为政府部门协调各方力量，全面解决相关问题争取了宝贵的时间。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例

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