房屋租赁合同纠纷：民事主体断电责任一案的判决详情？

东莞万江律师获悉

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上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2010）沪二中民二(民)终字第2455号

上诉人(原审原告)泮某某。

被上诉人(原审被告)张某某。

原审第三人钱某某。

泮某某作为上诉人，对于上海市虹口区人民法院于2009年作出的（2009）虹民三（民）初字第656号民事判决结果表示不满，故向本法院提起了上诉。本法院依法组成了合议庭对案件进行了审理，目前审理工作已经圆满结束。

2007年4月18日，张某某与钱某某达成《房屋租借合同》协议，该合同规定张某某需将位于上海市广灵四路甲号商铺出租给钱某某，租赁期限从2007年4月20日开始，至2009年12月20日结束；月租金为1,600元人民币，自2008年起增至1,800元，自2009年起增至2,000元；押金为1,600元；租金每三个月支付一次，每期租金应在到期前5日支付，若拖欠租金超过10天，张某某有权终止合同并收回房屋。合同达成后，钱某某便在租赁的房屋内设立了“洁靓原”洗衣店，并且开始对外提供服务。

2008年12月3日，钱某某与泮某某达成一项《转让协议书》，该协议规定钱某某将洗衣店转租给泮某某，交易金额共计27,000元，此价格涵盖了洗衣设备、营业执照等所有相关资产；在合同期间，以钱某某与张某某之间的协议作为参考依据，从2009年1月至12月20日，泮某某需每月支付2,000元租金。2008年12月30日，泮某某向张某某的妻子赵某交付了2009年1月至3月的租金共计6,000元，并缴纳了三个月的物业管理费105元。相关租金收据中明确记载：“已收取广灵四路商铺甲号洗衣店洁靓原房租，期限为2009年1月至3月底，金额为陆仟元整。同时，三个月的物业费用共计105元。”2009年1月15日，甲乙号商铺因未支付11月份的电费，导致供电部门对其采取了断电措施。随后，在2009年2月8日，张某某借助物业公司的协助，从其他商铺临时接通了电源，以供甲号商铺使用。

2009年3月10日，张某某与泮某某达成《协议书》，约定钱某某所借张某某的甲号商铺，租赁期限至2009年12月20日。鉴于钱某某已将店铺转手给泮某某，泮某某声明甲号商铺的借用期限至2009年12月20日不再延长。张某某对此表示认可，同意将甲号商铺继续借给泮某某至2009年12月20日。在此期限届满后，泮某某需办理营业执照注销手续，结清水电费用，张某某将收回房屋，并退还押金1600元。合同条款保持原有内容不变。张某某在2009年3月12日补缴了电费和相关罚款，供电部门随后在2009年3月21日恢复了供电服务。在2009年3月26日和3月30日这两天，张某某前往甲号商铺与泮某某进行了沟通，他希望泮某某能够告知钱某某来处理未付的电费问题。此外，张某某还要求泮某某在他的与钱某某签订的合同上签字，并注明身份证号码。然而，泮某某对此请求予以了拒绝。2009年3月26日，泮某某向张某某支付了2009年3月之前的电费和违约金，总计680元。到了2010年3月31日，泮某某将张某某告上了原审法院，诉求法院判决张某某赔偿因停电和营业干扰所导致的损失，金额共计40,700元。

在原审审理阶段，张某某于2009年4月11日向物业公司下达了停电指令，针对甲号商铺的电力供应进行了切断。随后，在2009年4月20日法院开庭审理之后，张某某又通知物业公司恢复了对甲号商铺的电力供应。到了2009年12月20日，泮某某与张某某之间的租赁合同期满，泮某某并未履行交接手续，便搬离了甲号商铺。而张某某则声称，他是在2010年1月2日重新拿回了甲号商铺的控制权。

原审法院指出，泮某某和张某某于2009年3月10日达成一份协议，该协议规定泮某某将租用房屋直至2009年12月20日，因此，自那时起，泮某某与张某某之间便建立了房屋租赁的合同关系。泮某某提到，2008年12月3日，张某某已接受租赁权的转交，并且已经收取了租金。然而，泮某某所提供的租金收据并未显示张某某收取租金的接受者是泮某某，同时也没有其他证据来证实这一情况，因此，对于泮某某的这一说法，我们不予认可。自2009年1月15日起，因未缴纳2008年11月电费，涉案房屋遭供电公司停电，直至2009年3月21日恢复供电。此次停电导致承租人未能缴纳电费，而在此之前，泮某某与张某某尚未形成租赁关系。因此，泮某某要求张某某赔偿因1月15日至3月21日甲号商铺停电造成的损失，但理由不够充分，法院不应予以支持。2010年4月11日，张某某遭遇了泮某某的擅自断电行为，原因在于钱某某未出面处理纠纷，同时泮某某也拒绝在张某某与钱某某之间的租赁合同上签字并填写身份证号。此断电行为一直持续至4月20日才得以恢复供电。在此期间，泮某某因停电而无法正常营业，由此产生的一系列损失，张某某有责任进行赔偿，而赔偿的具体金额将由法院根据情况作出决定。泮某某提出张某某在2009年3月26日和3月30日两天到其处进行吵闹，导致泮某某无法正常进行经营活动，并要求张某某赔偿由此造成的损失。然而，泮某某未能提供充分证据证明营业损失是由张某某引起的，因此法院未能支持其诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的相关规定，判决结果如下：张某某需在本判决书生效后的7天内，对泮某某因停电所遭受的营业损失进行赔偿，金额为1,500元；同时，对于泮某某提出的其他诉讼要求，法院决定不予支持。若未在判决规定的期限内完成金钱支付，需依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，对逾期支付的债务利息进行加倍赔偿。具体到本案，受理费用共计632.50元，其中泮某某需承担432.50元，张某某需承担200元。此外，公告费用为560元，由钱某某承担。

泮某某对一审的判决结果表示不满，并向本庭提出上诉，指出自2008年12月起，泮某某与张某某已形成租赁合同关系，而一审法院认定他们在2009年3月10日确立租赁关系的事实存在错误。泮某某所租用的甲号商铺在2009年1月15日至3月21日之间出现了停电问题，这主要是因为张某某在管理上存在疏忽，且未能履行房东的职责，因此张某某应当对此承担相应的赔偿责任。原审法院在案件中错误地将钱某某列为第三人，其判决在法律适用上存在偏差，且程序上存在违规，故此请求撤销原审法院的判决，并依照法律规定，对泮某某在原审中提出的诉讼请求予以支持。

张某某在答辩中提到，他曾向工商部门进行过举报，指出根据合同规定不得进行转租；当时泮某某称他为小工；他认为水电费用应由租户承担，因为钱某某未缴纳电费导致供电公司停电，而由此产生的损失不应由他承担。在停电发生后，张某某曾从其他店铺借用电线供泮某某使用，并且是他自己支付了电费，供电公司才得以恢复供电。他认为原审法院的判决是正确的，并请求维持原判。

原审第三人钱某某未作陈述。

经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

经调查东莞万江律师，2007年4月18日，张某某与钱某某达成一项《房屋租借合同》的协议，该协议中明确指出：水电煤费以及物业管理费用均由钱某某承担。2009年10月，张某某向原审法院提起诉讼，索要2009年4月1日至12月20日期间的房屋租金和物业管理费。经原审法院审理，判决如下：首先，泮某某需在判决生效后的10天内向张某某支付2009年4月1日至12月20日期间的租金共计17,332元；其次，泮某某同样需在判决生效后的10天内向张某某支付物业管理费315元。泮某某对一审的裁决结果表示不满，遂向上海市第二中级人民法院递交了上诉状。2010年8月20日，该法院作出裁决，决定：驳回其上诉请求，并确认了一审的判决结果。

在审理过程中，张某某提出，鉴于本案的具体情况和泮某某的实际情况，他同意在原审判决所确定的赔偿金额基础上，额外向泮某某支付2,000元赔偿金。

本法院认定，双方于2009年3月10日签署了协议文件，确立了租赁合同。然而，关于租赁关系的实际确立时间，双方存在分歧。泮某某提到，双方在签署协议之前已经实际形成了租赁关系。然而，张某某与钱某某所签订的租赁合同中明确规定，水电煤费以及物业费用均需由钱某某自行承担。另一方面，泮某某与钱某某之间的转租协议又规定，应以钱某某与张某某所签订的协议为准。因此，根据这些事实，应当认定电费的责任和支付义务应由承租人钱某某承担。甲乙号商铺因未缴纳电费，供电单位自2009年1月15日开始停电，直至3月21日恢复供电。泮某某认为，此次停电是由于张某某的过错所致，并主张张某某应对停电造成的损失承担赔偿责任。然而，泮某某未能提供确凿充分的证据来支持其主张。考虑到停电是由供电单位执行，并非张某某直接行为，且停电的根本原因是电费未付，泮某某现向上诉要求张某某赔偿1月15日至3月21日停电期间的营业损失，但此诉求缺乏相应依据，本院难以予以支持。2010年4月11日至20日，张某某因与泮某某发生争执，擅自切断电源，导致泮某某遭受损失，理应进行赔偿。原审法院依据案件的具体情况，对张某某应承担的赔偿金额进行了合理判定，本院对此表示认同。泮某某提出的其他赔偿要求，由于泮某某未能出示有效证据证明损失是由张某某引起的，故一审法院据此判定其诉讼请求不应得到支持，这一做法并无不妥。一审法院主动将钱某某追加为诉讼第三人，并严格按照法定程序进行了审理，其判决结果并无瑕疵。对于泮某某的上诉，本院认为其理由不充分，因此不予采纳。在审理过程中，张某某提出，鉴于本案及泮某某的具体情况，他愿意在原审判决所确定的赔偿金额基础上，额外支付泮某某2,000元作为赔偿。这一行为属于张某某对自己权利的处置，并未违反法律规定，故本院决定予以批准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条和第一百五十三条的相关规定，现作出如下判决：

一、驳回上诉，维持原判；

二、本判决书生效后，被上诉人张某某需主动向泮某某支付2,000元赔偿金，且须在七日内完成该笔款项的交付。

若未在判决规定的期限内完成金钱支付，需按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，对逾期支付的债务利息进行加倍偿付。

二审案件受理费700元，由上诉人泮某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　丁康威

代理审判员　　徐冬梅

代理审判员　　高　胤

二一年十二月十五日

书　记　员　　薛凤来

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