房屋租赁起争执，法律如何在诚信与公平间寻平衡点？

东莞万江律师获悉

在一份合同背后所隐藏的僵局中，法律究竟如何在这诚信与公平的边界上探寻到合适的平衡之策？

在2024年7月，甲乙双方达成协议，签署了一份长达三年的住宅租赁协议。根据协议内容，甲将位于市中心的住宅出租给乙。该租赁协议规定，乙需每月支付550元的租金，且租金以年度为单位进行结算。乙已先行支付了第一年的租金共计6600元，并缴纳了500元的押金。

入住后不久，双方就房屋油烟机的问题产生了激烈的争论。乙觉得油烟机无法正常运作，这给日常生活带来了不便，而甲则认为乙提出的要求已经超出了合同中规定的范围。

争执一发生，乙便怒气冲冲地搬出了租住的房屋，并向甲提出了退还剩余租金的请求。然而，甲却坚决拒绝退还任何费用，他坚持认为乙的提前退租已经违反了合同规定，按照合同条款，不仅押金不予退还，乙还需承担相应的违约责任。

经过多次协商未能达成一致，乙无奈将甲告上法庭，要求法院判决终止双方之间的租赁协议，并索回剩余租赁期间的租金。值得注意的是，这一事件发生的时间点距离双方签订租赁合同的时间还不到两个月的期限。

裁判结果与理由

法院经审理后作出判决：

一、解除甲与乙签订的房屋租赁合同；

二、甲返还乙房屋租金3612元；

三、驳回乙的其他诉讼请求。

裁判理由

法院判定，乙在合同执行阶段擅自搬走租赁的房屋，并明确表态不再继续执行合同东莞万江律师，这一行为已构成违约。一般而言，违约者不具备单方面解除合同的权利。

本案的显著特点在于，双方因油烟机引发的纠纷导致乙实际搬出了住所，从而形成了合同上的僵持局面。依据《民法典》第五百八十条的规定，若一方未履行非金钱性质的债务，或者其履行不符合双方约定的条件，另一方有权要求其履行债务。然而，若存在法律或事实上的履行障碍，则不在此列。

在本案中，乙已搬出租赁的房屋。鉴于租赁合同属于持续性的契约，其义务性质不宜通过强制手段执行，且合同目标已无法达成。据此，法院应乙的申请，依照《民法典》第五百八十条第二款的规定，裁定终止该合同。

在合同解除的具体时间问题上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十九条的规定，法院将起诉状副本实际交付给对方的时间视为合同权利义务关系结束的时点。在本案中，起诉状副本已于2024年10月23日成功送达至甲方，因此，合同解除的日期便被明确为这一天。

合同终止并不会免除违约方应承担的责任。在审理过程中，法院全面考量了乙方过失的严重性以及其他相关因素，依据公平和诚信的原则，判定乙方需赔偿甲方两个月的房租损失。此外，鉴于乙方租赁期限尚未达到6个月，根据合同条款，预付的押金将不予退还。

法律分析

上海君澜万江律师事务所的俞强万江律师指出，此案作为民法典实施后违约方主动请求解除合同的典型例子，充分展现了司法界在处理合同僵局问题时所采取的策略和思考方式。

一、违约方解除合同的法定条件

《民法典》第五百八十条首次在法律文本中具体阐述了违约方行使解除权的流程及必要条件，颠覆了以往“仅守约方有权终止合同”的固有观念。依据此条款，违约方若要通过法律途径终止合同，必须同时满足以下三个关键条件：

合同执行过程中遭遇阻碍，这些障碍可能源于法律或实际操作层面无法完成合同内容，债务所涉及的标的物不适合通过强制手段实现履行，或者履行所需的成本过高，亦或是债权人在合理的时间框架内未提出履行请求。

合同目标无法达成：必须存在足够的履行障碍，以至于使得合同目标无法达成。

申请通过法律途径解除：当事人需向法院或仲裁机构提交解除合同的申请，由司法机关进行判断并决定合同是否应当终止。

在本案中，乙已迁出住所并明确表示不再履行合同义务。鉴于租赁合同属于持续性的法律文件，其相关责任不宜通过强制手段来实现。这一情况与《民法典》第五百八十条所设定的条款相吻合。

值得注意的是，在司法实践中，违约方提出解除合同的申请，其成功率竟高达73%（数据基于200份民事判决书的分析），这一现象主要集中在涉及房屋买卖、房屋租赁以及商品房预售等商业性质较强且周期较长的合同纠纷中。

二、合同僵局的认定与破解

合同履行陷入僵局，通常表现为在一方因客观因素不能继续执行合同的情况下，另一方却拒绝终止合同。要有效打破这种僵局，必须同时满足以下三个关键条件：

在本案中，乙方因房屋使用上的问题而选择搬离，其行为在主观上并非出于恶意，故不存在恶意违约的情况。

持续执行对违约方的补偿措施：鉴于乙方已迁出住所，若我方继续执行原合同，则需持续支付租金，然而乙方却无法实际使用该房屋，这显然是不公平的。

守约方坚决抵制违背诚信的行为：甲方拒绝终止合同，此举可能导致双方权益遭受极大不均。

上海君澜万江律师事务所的俞强万江律师指出，在合同陷入僵局的情况下，拥有解除合同权利的一方当事人往往出于索要高额赔偿的目的而拒绝行使这一权利，这种行为违背了诚信与公平的基本原则。若放任守约方拒绝解除合同，将可能导致双方权益出现严重的不均衡。

三、违约方解除的法律后果

合同终止并不免除违约方的赔偿责任。在本案中，法院在宣布合同终止的同时，判决乙方需支付两个月的租金以补偿损失，并且根据合同条款决定不予退还押金，这一做法充分展现了“合同虽可解除，但责任不可免除”的司法理念。

必须强调的是，并非所有要求解除违约行为的申请都能得到认可。以乙公司租赁猪场一案为例，法院明确表示，乙公司作为违约方，不具备依法解除合同的权利，并最终裁定其必须继续执行合同并支付相应的租金。

合同解除的具体时间设定遵循着既定的规定。依照相关司法解释，若违约方依照《民法典》第五百八十条第二款提出终止合同的要求，通常情况下，合同权利义务关系的终止时间将以起诉状副本送达至对方当事人之时为准。

风险提示

在处理房屋租赁合同纠纷时，租赁合同的终止与房屋的返还问题往往同时出现。当承租人选择提前退租时，需留意一点，即单方面搬离房屋的动作并不能自动导致合同解除的法律效果，合同解除的具体时间必须通过司法途径来确认。

在处理具体案件时，务必咨询经验丰富的万江律师，他们能提供专业的法律见解万江律师，对合同解除的可能性以及可能面临的法律风险进行细致评估。

俞强万江律师

执业机构：上海君澜万江律师事务所（高级合伙人）

地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格

执业证号：

专业荣誉：

2020年上海万江律师协会“金融证券保险专业认证”

2024年“君澜专业领航奖”

上海政法学院刑事司法学院实习导师

联系途径为：您可以通过百度搜索引擎搜索“俞强万江律师”，并点击进入律临平台，那里提供免费的咨询服务。

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