房屋租赁民事纠纷背后现虚假诉讼案，闹剧终落幕

东莞万江律师获悉

近期，记者揭露了一起涉及房屋租赁的民事争议背后隐藏的虚假诉讼事件。孙某因无力归还银行贷款，面对房产即将被法院强制拍卖，心生一计，试图借助一份伪造的租赁协议，借助“买卖不破租赁”的法律原则，来阻碍法院的执行程序。然而，随着法院的最终判决，这场闹剧画上了句号，而那些签署了虚假租赁协议的人也受到了相应的刑事处罚。

抵押房产牵出“租赁”纠纷

2018年3月，孙某夫妇因经营生意遭遇资金流转难题，遂将位于河南周口的个人房产作为抵押，向银行申请了贷款。在抵押过程中，他们向银行提交了声明，明确表示该房产未曾出租。然而，到了2022年7月，贷款出现逾期，银行将孙某夫妇告上法庭。最终，法院判决孙某夫妇需偿还贷款本金及利息，同时银行对抵押的房产拥有优先受偿的权利。

案件进展至执行环节，法院对涉案的抵押房产进行了拍卖并达成了交易。然而，在此期间，案外人赵某突然提出不同意见，声称自2018年起便与孙某签署了一份为期十年的租赁协议，并已预付了五万元租金。他要求法院确认其租赁权益，并依据“买卖不破租赁”的原则，阻止房屋的移交。

然而，法院在审查过程中发现，该租赁合同的租金与市场行情相比明显偏低，且款项以现金支付，并无相应的收据作为凭证。此外，合同中还包含一项异常条款，即由出租方代为缴纳水电费。更重要的是，缺乏证据表明赵某曾实际占有或使用过该房屋。基于以上情况，法院认为该租赁合同与日常租赁习惯不符，对其真实性表示怀疑，并据此驳回了赵某提出的执行异议申请。

赵某对此表示不满，于是提出了执行异议的诉讼，然而法院的判决并未对他的诉讼请求给予支持。因此，赵某选择了上诉，但在二审中，上诉被法院裁定不予受理，原判得以保留。随后，赵某又提出了再审申请，但这一请求同样遭到了拒绝。

检察监督揭开“租赁”真相

2024年2月，赵某向周口市检察院申请监督。

该院检察官在初步审查过程中发现，当事人先是申请了抵押贷款，紧接着又签订了租赁合同，随后办理了抵押登记，这三个环节的时间间隔安排得恰到好处，巧妙地平衡了自身的利益。而合同中约定的异常条款等情形，更是使得检察官敏锐地意识到，这或许涉及一起恶意勾结的虚假诉讼案件。

检察官向记者透露，根据《民法典》所确立的“买卖不破租赁”原则，房屋在所有权变动的情况下，租赁关系依然保持稳定，租赁契约依然有效。该原则的设立是为了维护承租人的合法权益，保障他们继续享有租赁物的使用权。然而，仍有不法之徒利用此规则，通过伪造租赁关系来干扰房屋的拍卖与执行程序，以此手段规避债务。

为了深入探究真相，检察官陆续搜集了当事人银行交易记录、物业管理档案等相关资料，发现案件中的诸多细节显得极不寻常：该房产地处城市中心，按市场行情每年租金至少需1.5万元，但租赁合同中约定的年租金却只有5000元；赵某声称10年的租金共计5万元已一次性以现金支付，却未能出示任何收据或付款凭证；物业管理记录和周边邻居的证词均表明，该房屋长期被孙某一家所占用并居住。

检察官指出，现有证据显示孙某与赵某合谋，意图通过伪造租赁合同来妨碍房产过户。他们企图借助“买卖不破租赁”的法律原则来干扰执行过程。由此，双方所签订的租赁合同应被视为无效，而赵某基于此无效合同提出的租赁权主张，不应获得法律支持。

周口市检察院最终作出判定，原审法院在考虑合同条款、交易惯例等因素后，认定租赁权不存在，其法律适用是恰当的。据此，该院在2024年4月做出了不予支持监督申请的裁决。

虚假权利不受保护

赵某的民事检察监督案件虽已处理完毕，然而，孙某与赵某存在恶意勾结，双方共同签署的合同以及基于虚构事实提出的民事诉讼，均构成虚假诉讼，此行为涉嫌触犯刑法。

针对此情况，检察机关依照法律程序向法院提出了检察意见，提议法院需提升对民事虚假诉讼案件的辨别与处罚力度；同时，将案件相关线索转交给公安机关，并建议对涉嫌虚假诉讼的嫌疑人进行立案调查。

公安机关受理案件后立即展开处理。到了2024年12月，此案被转交给西华县人民检察院进行审查和起诉。该院随后提起公诉，至今年1月底，法院依据虚假诉讼罪对孙某和赵某作出了不同的刑罚判决。目前，该判决已经正式生效。

3月18日，涉案房屋的拍卖过程得以圆满完成，顺利完成了过户手续，新房主成功领取了不动产权证。

虚假诉讼行为不仅对他人合法权益造成严重损害，还破坏了司法秩序的稳定性，对构建社会信用体系构成威胁，其危害性不容忽视。在此次案件中，检察机关充分履行了法律监督职责，对虚假诉讼行为进行了精确识别和坚决打击，不仅准确评估了合同的效力，依法否决了当事人不合理的要求，还通过刑事追究手段产生了强烈的震慑效果，从而捍卫了司法的公正性和社会的诚信度。全国人大代表，来自河南省周口市城乡一体化示范区许湾乡的李灵，这位希望小学校的校长，表达了他的愿望。

（本报记者刘立新?通讯员宋伊一）

民法典小贴士之合同编

合同，系民事主体间为设立、调整或终结民事法律关系所达成的协议。民法典中，合同编占据着至关重要的位置，该编包含三个分编、二十九个章节以及五百二十六条具体条文，其条文数量几乎占据了民法典总量的一半。合同编是在对我国合同立法经验进行系统总结后形成的，其主要职责是规范平等主体，涵盖自然人、法人及非法人组织之间因合同所引发的民事法律关系。为了满足我国经济生活和交易实践的需求，合同编在维持原有的15种典型合同的基础上，新增了4种典型合同类型，特别明确了物业服务合同的内容，为民众解决物业纠纷提供了法律支持；同时，对“买卖不破租赁”的原则进行了优化，有助于推动租售同权的住房制度改革，凸显了对民生的关注和保护。

什么是“买卖不破租赁”？

“买卖不破租赁”这一原则在传统民法中占据着核心地位，同样，我国《民法典》中也对其进行了明确的规定。根据《民法典》第七百二十五条的内容，若租赁物在承租人依约占有期间内所有权发生转移，这一变动并不会对租赁合同的效力造成影响。在租赁合同的有效期间，若出租人将租赁物的所有权转交给第三方，例如在房屋买卖中，承租人的权益将不会因所有权的变动而消失或遭受影响。该制度的初衷是为了维护租赁市场的稳定与公正，彰显了契约精神。

这项制度的实施要求满足一系列前提条件，比如租赁合同必须是在合法的基础上成立并保持有效状态，承租人需已实际掌握租赁物品，以及所有权的变更必须是在租赁期间内发生。在本案中，租赁合同的签订存在双方恶意勾结的情况，依据《民法典》第154条的规定，任何一方与对方恶意勾结，造成他人合法权益受损的民事行为都是无效的。鉴于此，该租赁协议自签署之日起即不具备法律效力，导致“承租人”赵某无法依据“买卖不破租赁”原则提出任何主张。

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