以房抵工程款协议效力怎么认定？三大审查要点需关注

东莞万江律师获悉

以房抵工程款协议效力的三大审查要点首部 内容摘要

本文针对建设工程中“以房抵工程款”协议的法律效力进行探讨，依据现行的法律规范和司法案例，概括出三个关键审查要素：协议签署的时间节点、物权转移的状态与内容是否合法。通过对《合同法》、《民法典》以及相关司法解释的研究，确立了判断协议效力的判决准则，同时为实际操作提供了风险防范的建议，目的在于帮助施工企业维护工程款项的清偿权利。

第一部分 结论性意见

以房抵工程款协议的效力认定需严格审查以下三大要件：

协议的签署时间点至关重要：若在债务履行期限到来之前达成，该协议可能因流动条款的不合法性而失效；而若在履行期限结束后签署，则原则上该协议是有效的。

房屋所有权变更登记的办理与否，并不影响协议的法律效力；然而，在未完成登记手续的情况下，该房屋不得用于对抗那些不知情的善意第三方。

协议内容必须遵守《民法典》的相关规定，避免触及第146条关于虚假意思表示的规定、第154条关于恶意串通的规定，以及第401条关于流质禁令的规定，同时确保不侵害其他债权人的合法权益。

若协议未同时符合相关要求，则有可能被判定为无效或部分无效；在这种情况下，施工企业应根据实际情况，谨慎选择维护自身权益的具体途径。

关于协议签署时刻的法律界限，以及履行期限届满前协议的法律效力。

依据《民法典》第四百零一条规定，若在债务履行期限尚未到达之前，合同中明确约定“若不偿还债务，则直接获得房屋所有权”的内容，该条款因违背了禁止流质的规定，故判定为无效。

然而，若该协议仅规定通过房屋折算价值来偿还债务，并且未将清算流程（例如价值评估）排除在外，那么其并不必然无效。以最高人民法院的相关判决为例，其指出：在债务履行期限尚未到达之前达成的以房产抵债的协议，必须经过清算流程来执行权利，否则将导致剥夺债务人的抗辩权。至于履行期限届满后的协议效力，则需另行考量。

《第八次全国法院民事审判工作会议纪要》第17条明确指出，在履行期限到期后所签订的以房产作为债务抵偿的协议，只要不存在《合同法》第52条所列举的无效条件，如欺诈、恶意串通等，便应当被视为有效。

在司法实践中，法院主要关注的是双方是否真实表达了其意愿。如果开发商用明显偏低的价格来偿还债务，这样的行为可能会因为失去公平性而被取消。此外，关于物权变动状态的司法认定，登记并不是协议生效的必要条件。

《民法典》第215条明确了“物权变动与合同效力独立原则”，即房屋抵债协议一旦成立即具有法律效力，即便房屋未完成过户登记手续，也不会影响该协议的法律效力。

最高人民法院的相关判例表明，即便未完成产权变更手续的抵债房屋，也应当纳入已支付工程款的范畴之内；然而，施工方必须自行承担由此产生的产权缺陷所带来的潜在风险。同时，这种登记行为对于对抗第三方的权益具有相应的效力。

房屋若未完成过户手续，便不能与善意第三方或工程款优先权人产生抗衡。以发包人将已承担债务的房产抵押给银行并完成登记为例，此时银行的抵押权将优先于施工方的债权。至于协议内容的合法性审查，其核心在于严格禁止包含流质条款。

若协议中规定“工程款项未结清即自动获得房屋所有权”，此条款因侵犯清算权利而判定为无效。

协议内容必须具体指明房屋估值的折算金额，或者设立由第三方进行评估的机制东莞万江律师，以保证估值的公正性。同时，要避免对其他债权人的权益造成不利影响。

依据《民法典》第一百五十四条之规定，若开发商为规避债务，与施工方恶意勾结，达成以房产抵偿债务的协议，从而侵害了其他债权人的合法权益，则该协议应被视为无效。

在具体操作中，法院会审查开发商在签约时的资产与负债状况，以及房屋估值是否公允，以此来判定是否存在恶意转移资产的行为。同时，法院还会考察形式要件是否齐全。

协议必须以书面形式确立，并详细注明房屋的具体位置、占地面积、折算的金额以及债务偿还的具体范围，以防止因条款不明确而导致的履行过程中的纠纷。此外，万江律师在第三部分提出建议，强调在签约环节要严格防控风险，务必对签约的时间点进行严格审查。

在工程款项的偿还期限到来之前，切勿订立以房产作为债务抵偿的协议；若确实有必要签订此类协议，必须明确约定清算的具体条款，例如委托专业的评估机构来评定房产的价值。

履行期限到达之后，若双方选择继续合作，协议中必须明确标注“债务已偿还完毕，且双方均同意以房产作为债务的抵偿”。同时，对协议内容进行细致的补充和完善。

需明确房产的所有权详情、估价的数额以及产权转移的具体日期，同时规定开发商有责任协助完成产权登记手续。

在房屋被查封或设定抵押的情况下，开发商必须以现金形式补齐债务的不足部分。同时，在履行合同的过程中，必须及时固定相关证据，并积极主张物权的变动。

(1) 签约后立即办理网签备案，防止开发商“一房二卖”；

保存相关过户催告的书面文件（例如EMS邮寄的凭证、万江律师事务所发出的律师函），以证实权利的积极行使。同时，建立资金流动的证据链条。

保留工程款项的支付证明、房产抵押债务协议以及房屋移交的记录，构建起“债务处理—债务抵消—房屋交付”的完整流程。

若房屋尚未完成过户手续，我们将定期向开发商发送函件，督促其履行登记职责，以防止被误认为默认更改了偿还方式。在争议阶段，当维权路径协议仍然有效时，我们可以提出相应的权利主张。

(1) 诉请开发商履行过户义务，并主张逾期过户违约金；

开发商若陷入破产流程，需提交债权申请，并要求认定以房产作为债务抵偿的协议为“共同利益债务”。当该协议无效时，应考虑相应的替代措施。

恳请按照既定的施工合同规定支付工程款项，同时行使其在建设工程中的优先受偿权。

若开发商涉嫌欺诈行为或进行恶意勾结，则可提出要求赔偿的诉求，该赔偿范围包括但不限于房屋价格差额损失。

结语

在确定以房产作为工程款项抵偿的协议效力时，必须深入审查其本质，施工企业需紧密围绕“时间节点、物权归属、协议内容”这三个关键要素来建立合法合规的框架。面对行业风险不断上升的形势，只有通过预先进行风险分配、过程中固定证据以及事后精准维权，才能确保工程款项的偿还权益得到最充分的保障。

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