租赁合同到期租客赖房不走且拖欠租金，房东该如何维权？

东莞万江律师获悉

租赁合同到期后，

租客竟多日“赖房不走”

好不容易搬离后，

拖欠的租金却一直未支付，

面对这种情况，

房东应该如何维权？

一起来看今日案例。

一、基本案情

2020年12月18日，某企业与潘某达成协议，签署了关于房屋租赁的正式文件。该文件规定，某公司将坐落在某小区的店面出租给谢某用于商业办公，租赁时间为2020年1月1日至2021年6月30日，同时明确了租金数额。若甲方未能按时交付房屋，或乙方未能按时支付租金，则每延迟一天，将以年租金为计算基准，向对方支付相当于年租金24%的违约金。

合同签署完毕后，被告潘某已按照约定支付了5号门面在租赁期限内的租金共计31320元；租赁期满后万江律师，尽管被告未再缴纳租金，却依然占用并使用该房屋。至2021年11月30日，被告向原告提交了退租申请，原告接受了被告的退租要求，但同时也提出需被告结清之前拖欠的5个月租金。然而，被告至今仍未履行支付这笔欠款的义务，因此该公司决定向法院提起诉讼。

二、法院判决

中方法院审理后认定，涉案房屋租赁合同于2021年6月30日届满，尽管双方未续签新合同，但被告依旧占用租赁房屋，且原告并未对此提出反对意见。据此，原租赁合同依然有效，但租赁关系转为不定期。据此，被告应依原合同规定的租金标准履行其合同责任。然而，被告未按合同约定支付租金，已构成违约行为。据此，法院经过慎重考虑，决定支持被告支付相应的租金，金额为10440元。一审判决作出后，双方均未提出上诉，目前该判决已经正式生效。

三、法官说法

房屋租赁争议在民事案件里较为普遍，此案的判决对租赁双方都具有重要警示作用。综合案情和判决关键点，法官提出了以下几点建议：

一、租赁合同到期后应及时协商续约或退租

依据《民法典》第七百三十四条的规定，一旦租赁期限届满，若承租方继续使用租赁物品且出租方未表示反对，原先的租赁协议仍将保持效力，不过租赁期限将变为不固定。在本案中，潘某在合同期满后并未续签新的协议，却依然占有该房屋，因此产生了不定期租赁的状态，双方均需依照原合同的规定来履行各自的义务。法官指出，若租赁双方打算保持租赁期限不变，必须在合同期满之前进行洽谈续约事宜；若双方均无续租意愿，承租人需主动搬离房屋，而出租人则应积极维护自身权益，以防因“默认占用”而造成法律地位不明确。

二、不定期租赁赋予双方任意解除权，但需履行必要程序

租赁双方在不定期租赁协议下可任意终止合约，然而，需依照交易惯例或相关法规提前告知对方（一般而言，应在15至30天合理时间内）。在本案中，潘某单方面提出退租要求，尽管房东同意了退租，但仍有权要求潘某支付退租前的未付租金。法官提醒，租户在退租时应当结清所有费用、归还房屋，而房东在接收房屋时则应及时进行检查，以防止产生后续的纠纷。

三、注重证据留存，理性主张权利

在租赁合同有效期内，当事人需妥善保管租金支付的相关凭证以及沟通的记录等证明材料。一旦出现争议，应首先尝试通过协商或调解等非诉讼途径来解决问题；若协商无果，则应主动通过法律途径维护自身权益，以免因延迟履行而加剧损失。在本案中，原告及时启动诉讼程序来捍卫自己的权利，法院依法对其合理的诉讼请求给予了支持，这充分展现了司法对合同精神的坚定维护。

（向垚 陈庭芳）

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