人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

东莞万江律师获悉

最高人民法院就商品房买卖合同纠纷案件在法律适用方面所涉及的相关问题进行了详细阐释。

（2003年3月24日，在人民法院审判委员会第1267次会议上审议通过）司法解释

２００３

中华人民共和国人民法院发布通告，关于审理商品房买卖合同纠纷案件所涉及的法律问题，**人民法院**于2003年3月24日，在审判委员会第1267次会议上通过了《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释现正式对外公布，并自2003年6月1日起正式实施。二三年四月二十八日，为了确保商品房买卖合同纠纷案件得到准确和迅速的处理，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国担保法》等法律法规，并参考民事审判的实际经验，特制定本解释。本解释中所提及的商品房买卖协议，系指房地产开发企业（以下简称卖方）将尚未完工或已完工的住宅推向市场进行销售，并将房屋所有权转移给购买者，而购买者需支付相应价款的协议。出卖人若未获得商品房预售许可证，其与买受人签订的预售合同应被视为无效。然而，若在诉讼前已获得预售许可证，则该合同可被视为有效。商品房的销售广告和宣传资料属于邀请要约，然而，出卖者就开发规划范围内的房屋及其配套设施所提供的说明和承诺，若具体明确，并对商品房买卖合同的签订及房价的确定产生重大影响，则应被视为要约。即便这些说明和承诺未在商品房买卖合同中明确记载，也应被视为合同的一部分。若当事人违反了这些承诺，则需承担相应的违约责任。第四条，若出卖人通过购买、订购、预约等方式收取买受人定金，以作为签订商品房买卖合同的保证金，一旦因任何一方当事人原因导致合同未能签订，应依照法律对定金的相关规定进行处理；若合同未能签订是由于双方均无法控制的原因，则出卖人需将定金全额退还给买受人。第五条：商品房的购买、订购、预约等协议中包含了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的核心条款，且卖方已按约定收取了购房款项，此类协议应视为有效的商品房买卖合同。第六条：若当事人以商品房预售合同未依法完成登记备案手续为由，要求判定合同无效，此请求将不予采纳。若双方商定将完成登记备案程序作为商品房预售合同生效的前提，则应遵循此约定；然而，若合同一方已履行主要责任且对方予以认可，则不在此限。第七条 拆迁方与被拆迁方依据所有权置换方式签订补偿安置协议，具体规定拆迁方需以特定位置和用途的房屋作为补偿，若拆迁方将此补偿房屋转售他人，被拆迁方要求优先获得该补偿房屋的，应予以满足。若被拆迁方要求终止补偿安置协议，则依照本解释第八条的规定进行处理。若出现以下任一情况，使得商品房买卖合同无法达成预期目标，未能获得房屋的购房者有权要求终止合同，并索回已支付的购房款项及其利息，同时要求赔偿损失，且可要求卖方承担不超过已付购房款一倍的补偿责任：（一）在签订商品房买卖合同之后，卖方未向买方透露便将该房屋抵押给了第三方；（二）在签订商品房买卖合同之后，卖方又将该房屋转售给了第三方。在签订商品房买卖合同过程中，若出卖人存在以下任一情形，致使合同失效或被撤销、解除，买受人有权要求退还已支付的购房款及其利息，并要求赔偿损失，同时可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：一是故意隐瞒未获得商品房预售许可证的事实，或提供虚假的商品房预售许可证；二是故意隐瞒所售房屋已抵押的情况；三是故意隐瞒所售房屋已售予第三方或为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条 若买受人提出，由于出卖人与第三方存在恶意勾结，另签商品房买卖协议并交付房屋使用，致使其无法获得房屋，要求判定该商品房买卖协议无效，应予以支持。第十一条 房屋的转移占有通常被视为房屋的交付使用，除非当事人另有特别约定。在房屋交付使用之前，若发生损毁或灭失，责任由卖方承担；使用后，责任则转由买方承担。若买方在收到卖方书面交房通知后，无合理理由拒绝接收，那么从书面通知中确定的交付使用日开始，房屋损毁或灭失的风险将由买方承担，除非法律有其他规定或双方另有约定。若房屋主体结构存在质量问题，导致无法交付或交付后经核实确系不合格，买受人若要求解除合同并索要赔偿，应予以支持。若房屋质量问题严重影响了居住和使用的正常性，买受人若要求解除合同并要求赔偿损失，也应得到支持。房屋交付使用后如发现质量问题，保修期内，卖方需负责进行修缮；若卖方拒绝修缮或在合理期限内未能及时修缮，买方有权自行或委托他人进行修缮。对于修缮费用以及修缮期间产生的额外损失，均由卖方承担。第十四条 卖方交付的房屋实际面积若与买卖合同中约定的面积存在差异，若合同中有明确约定，则依约定执行；若合同中无约定或约定不清晰万江律师，则应遵循以下规定：（一）若面积误差比值在3%或以下（包括3%），则应按合同中约定的价格进行实际结算，若买方要求解除合同，则不予批准；（二）若面积误差比值超过3%，买方要求解除合同并要求返还已支付的购房款及利息，则应予以批准。买受人同意继续执行合同条款，若房屋的实际面积超过了合同中规定的面积，那么在3%误差范围（含3%）内的房价差额需由买受人按合同价支付；若误差超过3%，超出部分的房价差额则由卖方承担东莞万江律师，房屋所有权仍归买受人。反之，若房屋的实际面积少于合同约定的面积，那么在3%误差范围（含3%）内的房价差额及利息应由卖方退还买受人；若误差超过3%，超出部分的房价差额则需由卖方加倍退还给买受人。根据《合同法》第九十四条的相关规定，若卖方未能按时交付房屋或买方未能按时支付购房款项，在经过催告后，若在三个月的合理时限内仍未履行其义务，任何一方当事人若要求解除合同，其请求应当得到支持，除非双方当事人之间有其他约定。若法律未作出明确规定或双方当事人未达成相关约定，那么在对方当事人催告之后，行使解除权的合理期限同样为三个月。若对方未进行催告，当事人应在解除权产生后的一年内行使该权利；若超过此期限未行使，则解除权将不复存在。关于违约金，若当事人认为约定的违约金过高，请求降低，应以违约金超出损失百分之三十的部分为依据进行适当减少；若当事人认为约定的违约金低于实际损失，请求增加，则应依据实际损失来确定违约金的数额。第十七条 规定，若商品房买卖合同中未对违约金的具体金额或损失赔偿的计算方式进行约定，则违约金金额或赔偿损失的计算可依据以下规定执行：对于逾期支付房款的情形，应依据未支付购房款的总金额，按照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的相应标准进行计算。对于逾期交付的房屋，其租金将依据逾期期间内相关部门公布的或者具备资质的房地产评估机构评定的，与该地段、同类房屋相匹配的租金标准来决定。第十八条 规定，若因卖方原因导致买方在以下规定时间内未能获得房屋产权证明，除非双方另有约定，卖方需承担相应的违约责任：一是按照商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；二是若买卖标的为未完工房屋，则自房屋交付使用之日起九十日内；三是若买卖标的为已完工房屋，则自合同签订之日起九十日内。若合同中未明确违约金数额，亦或损失的具体金额难以估定，则可依据已支付的购房款总额，依照中国人民银行制定的金融机构收取逾期贷款利息的相应标准来计算。若商品房买卖合同中约定的房屋所有权登记期限，或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限届满后，若超过一年时间仍因卖方原因导致买方无法完成房屋所有权登记，买方若要求解除合同并索要赔偿，其请求应当得到支持。出卖人与包销人签署了商品房包销协议，规定出卖人需将所开发建设的住宅转交给包销人，并以出卖人的名义进行销售。若包销期限届满后仍有未售出的房屋，包销人需按照合同中规定的包销价格进行收购，除非双方另有特殊约定。若卖方擅自将原本应被包销方收购的房产自行出售，且包销方要求卖方承担由此造成的损失，法院应当予以批准，除非双方事先已有不同约定。若买受人因商品房买卖合同与出卖人产生争议，法院应要求包销人参与诉讼过程；若出卖人、包销人与买受人对各自的权利和义务已有明确协议，则应依据协议内容来确定各方的诉讼角色。商品房买卖合同中若约定买方采用担保贷款的方式进行支付，一旦因任一当事人的过错未能成功签订商品房担保贷款合同，进而使得商品房买卖合同无法继续执行，那么对方当事人有权要求终止合同，并要求对方承担相应的损失赔偿。由于双方当事人无法控制的原因，未能成功签订商品房担保贷款协议，进而使得商品房买卖协议无法继续执行，在此情况下，相关当事人有权提出解除协议的请求。同时，卖方有责任退还买方已支付的购房款本金及其相应利息，或者退还定金。十四条 若商品房买卖合同被认定为无效或被取消、终止，导致商品房担保贷款合同的目标无法达成，若合同当事人提出解除商品房担保贷款合同的要求，应当予以批准。若商品房买卖合同采用担保贷款方式支付，一方当事人要求认定合同无效或请求撤销、解除合同，担保权人若作为具有独立请求权的第三人提起诉讼，则相关诉讼请求应与商品房担保贷款合同纠纷一同审理；若担保权人未提出诉讼请求，则仅对商品房买卖合同纠纷进行处理。担保权人如对商品房担保贷款合同产生争议，可单独提起诉讼。若商品房买卖合同被判定为无效或被取消、终止，那么相应的商品房担保贷款合同也将随之终止。在此情况下，卖方需将收取的购房贷款本金及利息，分别退还给担保权人和购房者。若买受人未履行商品房担保贷款合同中约定的还款义务，并且未与担保权人完成商品房抵押登记手续，担保权人若对买受人提起诉讼，要求处理商品房买卖合同中买受人的相关权利，则应通知卖方参与诉讼；若担保权人一并起诉卖方，且卖方对商品房担保贷款合同承担了保证责任，卖方应被列为共同被告。若买受人未依约履行商品房担保贷款合同中的还款义务，虽已获得房屋所有权证并完成了与担保权人的商品房抵押登记，若抵押权人要求买受人归还贷款或优先受偿抵押房屋，则不应将出卖人列为诉讼当事人，除非出卖人已提供担保。本司法解释自2003年6月1日起正式实施。自《中华人民共和国城市房地产管理法》实施以来所签订的商品房交易合同引发的争议案件，在本次解释公布并生效之后，仍处于一审或二审阶段的，均应遵循本解释的规定进行处理。《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之后所签订的商品房交易合同所引发的争议案件，在当前解释公布并生效之前，若已进行最终审理，且当事人提出再审申请或经审判监督程序决定再审，则不依照本解释执行。在《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施之前进行的商品房交易活动，应遵循那时的法律法规以及《人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》。

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