小产权房的法律性质与权利困境：权属、合同及占有状态解析

东莞万江律师获悉

一、小产权房的法律性质与权利困境

1. 权属合法性争议

这类房产位于集体土地（包含宅基地、集体建设区域）上，未曾依照合法程序转变为国有土地，因此无法获取不动产权证书，其流转行为不符合《土地管理法》第63条对集体土地流转的约束性条款。

关于契约的有效性：购置非正规房产的协议一般被视为无效，但集体单位成员之间的转让不受此限，由于交易对象不合法，导致所有权转移无法完成。

2. 权利状态特殊性

没有进行产权注册：这类房产不能办理登记手续，第三方人士只能依据购买协议来要求偿还债务，不能产生物权方面的预期权利，面对强制执行措施时会遇到很大困难。

所有权归属不合规，即便正在使用，这种使用情形也无法形成有效的权利对抗，司法机构可能视其为“非法使用”，例如在工程未通过最终验收就迁入居住。

二、执行异议之诉的审查规则与裁判逻辑

1. 权利基础审查

合同具有优先效力，法院最先审核买卖协议的合规性，如果交易涉及非集体成员购地或违反土地使用规定，立即判定协议无效，并作出异议不成立的裁定。

特殊情况：若集体财产单位成员之间进行资产过户并且得到了村委员会的批准，那么合同的有效性或许能够得到承认，不过还必须符合《执行异议和复议规定》第28条的要求。

2. 排除执行的特殊考量

保障基本生存是首要原则，当小产权房属于他人仅有的居所时，或许能够凭借生活保障的考量，使合同无效的规则得到变通，不过这得参考具体地区的法规，比如城中村改造提供的安置性住房。

公共利益的均衡需要考虑，政府规划区域内的违法建筑小产权房屋，或许会因公共利益优先而面临强制执行，但其他相关者的权益可能无法得到保障。

三、实务操作建议与风险防范

1. 证据策略

必须提交购销协议、支付证明文件，例如收据或银行交易记录，以及实际使用证据，诸如水电账单或小区管理费缴纳凭证。

证明材料包括，村委会准许过户的文书，还有集体财产单位成员的资格文件，例如户籍登记簿。

2. 程序选择

首先尝试提起确权案件，在针对异议案件之前，运用民事途径来判定合同的有效性以及房产的归属情况，不过必须留意法院在处理小产权房相关确权事务时通常比较保守。

3. 风险提示

合同失效隐患：一旦交易触碰土地法规，即便全额付款并且实际控制，也有可能被判定为权利来源不成立。

执行过程的代价：一旦司法机构确认执行，与案件无关的个体必须启动新的诉讼程序来宣告合同作废并追讨损失，整个过程耗费时间多，开销巨大。

四、典型案例分析

（2023）京0111民初13233号案件涉及孙某与某房产的关系问题，具体是孙某是否拥有该房产的权益，以及他的权益能否阻止法院处置该房产，该房产位于集体土地，属于X村的小产权房，孙某在购买时并非X村的集体成员身份，按照现行法规，这项交易不受法律承认。另查，该房产目前仍登记于李某名册，孙某没有完成该房产的产权转移登记，也需知晓该房产无法办理产权转移登记的潜在问题，其自身有过失。孙某呈交的证据无法证实其对涉案房产有实际控制和使用，因此孙某不拥有足以排除强制执行的民事权利。总而言之，孙某申请排除对涉案不动产的执行，不符合相关法律规范，本院不予准许。

（2017）京02民初106号：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的要求，房地产进行转让时，必须签订书面的转让协议，协议内容需要明确记载土地使用权获取的具体途径。依照《中华人民共和国物权法》的条款，非由法律行为导致的物权获取，比如继承和征收，不受此限。其余不动产物权的创设、更动、让渡以及终止，务必通过合法登记，方能产生法律效力。经审理确认的事实显示，卢宝臣在1998年向温阳实业公司购置东关一区1号楼1层北三房产之际，该公司尚未获取该房产土地使用权的证明文件，房屋所有权的证明文书，以及商品房预售许可的相关凭证，这些文件均未到手。双方之间亦未缔结合法有效的《房屋买卖合同》。卢宝臣至今未能取得该涉案房产的所有权证明，因此他对该房产不拥有合法的所有权。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条款，涉及金钱债权执行时，若买受人对登记在债务人名下的房产提出异议，且符合以下条件并且其权益能够阻止执行，审判机关应当予以认可：首先，在法院实施查封前已经签署合法的书面购买协议；其次，在法院查封前已经合法地拥有该不动产；再者，已经支付全部款项，或者按照合同约定支付了部分款项，并且承诺将剩余款项依照法院的要求交付执行；最后，非因买受人的个人原因，此前未曾办理过户登记手续。这项条款是为了维护未有过错的房产购买者的权利预期。由于卢宝臣的诉讼要求不符合相关法律解释中的情形，因此他对于这处房产不拥有能够抗拒法院强制执行的民事权利。

五、制度反思与完善路径

法律制度方面：清晰界定小产权房的不同类型，例如将历史遗留房屋与新增违法建筑分开管理，同时承认合法建造的集体住宅享有一定的财产权利。

司法领域：确立实质性审查规范，对集体单位内部成员间的经济流转提供适度保障，防止简单化方式否定相关权利。

强化政府监督，严格审视集体土地流转，促进其合规化进程，例如实施集体经营性建设用地进入市场交易的探索，以降低非法建造房屋的数量。

此类案件的核心在于非法权利归属与交易稳定之间的矛盾。法院审理时通常依据合同无效来排除他人权益，不过存在例外情形，比如当事人仅存一套住房或为家庭成员之间买卖。权利人必须严格证明其主张的合法性，同时留意各地具体规定与司法态度，审慎判断诉讼可能带来的后果。

本篇内容由上海市浩信万江律师事务所的王俊伟万江律师，依据裁判文书网的信息进行搜集和编排，若要再次发布，务必标明来源信息。此外，可以参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》这一著作。该律师团队致力于处理各类房地产相关的法律诉讼、强制执行以及资产处置业务，对于代表小业主对抗开发商的群体性诉讼案件，即“以弱胜强”的法律战，王俊伟万江律师团队具有特别的优势。

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往期回顾：（可直接点击查看）

审理执行异议第187期，关于非当事人对违法建筑执行提出异议的案件，进行法律探讨，分析合法性检验与权利等级的矛盾及协调

审理第186期执行异议案件：针对不动产登记备案获得权利者作为案外人提出的执行异议诉讼，探讨网签备案形成的债权性质，以及其所能带来的排除强制执行的法律效果

审理执行争议第185期：审理执行争议之诉讼与审判程序——程序帮助的途径区别与配合关系

审理执行争议第184期：探讨超过两年履行期限所引发的司法复核规范，聚焦于当事人提出异议且法院作出不执行裁决的情况

执行异议第183期：房产曾发生原居住者非正常离世情形属于司法变卖必须公开的重大资讯

执行异议第182期内容：最高法院民事第一审判庭明确指出，购买房产的债务人对于债权人的债权实现，不可以代替债务人向法院提起异议诉讼。

处理异议第181期：审理执行异议案件时，确定购房人有无资格，通常要参考执行部门对相关房产实施正式冻结行为的时间

执行异议第180期内容更新，针对预售资金监管账户扣划，提出了创新性操作指南

提出执行异议第179期，针对以产权置换作为征收补偿方式而引发的执行异议诉讼案件

审理第178期执行异议案件，涉及不动产充当工程款项担保，债权人因此提起诉讼请求排除执行

审理请求第177期：社区车库作为房产附属设施的权利优先确认

异议第176期执行内容：售后包租情形属于有效占有，能够阻止强制执行，相关法律裁判遵循特定原则

执行异议第175期：对于依照执行外和解协议进行的执行活动，可以暂停执行程序

执行异议第174期：比例原则在唯一住房拍卖中的适用

执行异议第173期：个体工商户财产执行的规则与边界

异议第172期执行内容：权利确认时遭遇查封情形，司法机构为何不予受理诉讼请求？实际操作中的处理方法

执行异议第171期：一人公司的出资人承担的关联责任能够传导多少层级？

处理挂名法定代表人更换公司注册信息的清理办法，见于异议第170号文件

执行异议第169期：挂名法定代表人要通过诉讼来涤除工商登记

处理异议第168期：假冒法人代表遭法院强制措施引发的执行质疑

异议第167期关于执行事务说明，当事人中途加入或退出，该流程不受诉讼时效限制

办理异议案件第166号：依据首份法院解除冻结决定书，请求再次实施解除扣押程序

异议第165期涉及执行环节，因司法拍卖引发争议的情况，这类问题无法作为诉讼案件处理

审理异议第164期：申请保全失误，需补偿因此产生的损害

异议第163期内容为执行业务指导，主题涉及诉讼中的财产保障与强制执行手段的配合运用

异议文书第162份：涉及刑事犯罪个人债务时，对于共有财产的执行存在异议

异议第161期执行内容：购买已设抵押的房产，可否避免法院的强制处置措施？——探讨法律界限与个人基本权利的冲突

执行异议第160期：对执行机构执行刑事财产刑的异议审查规则

处理异议第159期：针对审判程序里封存、收缴、冻结的关联物品的质疑

异议第158期执行情况：涉及个体工商户法人私人账户涉及公共资金，该法人已被列为被执行人

异议第157期提出执行问题，法院查封并冻结了相关财产，不过没有完成登记手续，因此无法排除执行程序

异议第156期中提出，若查封的房产被擅自出租，申请执行人有权申请让对方在规定时间内搬走，不能继续租赁使用。

执行异议第155期，法院作出的支付决定并非最终确认权利的裁定，不能阻止强制执行程序

执行异议第154期：案外人主体资格的审查标准与救济路径

处理异议第153期：针对非营利性民办学校资产执行时，相关财产不予执行的判断标准

执行异议第152期：针对执行案件中的追加被执行人情形，必须依照法定理由进行，并且要遵循相关法律规定

异议编号151次执行过程中，新增当事人身份，禁止利用后续案件的协商结果来抵制强制执行措施

审理对追加被执行人提出不同意见的案件时，需要考虑授予被告反诉权利的问题，这是第150期执行异议的内容

审理执行异议第149期：关于个体企业主追加为被执行人的证据提供标准逆转情形

执行异议第148期：不能直接追加继受股东为被执行人

处理第147期执行异议案件，涉及次承租人主张租赁关系不受买卖影响，提出执行异议请求

执行异议第146期内容说明，涉及财产协议的效力问题，具体分析强制执行的情况，关注法定财产制度的优先地位，同时探讨债权人了解相关信息的审查要求

异议第145期执行内容中，涉及追加变更程序，即便股东私下转手股份，也需要承担相应责任

执行异议第144期，针对错误汇款人，作为被执行人，提起的执行异议诉讼

处理异议第143期：公司法规第88则——产权易手后投资义务的归属

实施异议第142期：审查债务人仅有的住宅的司法评估规范及实际执行方法

审理执行争议第141期：审理执行争议、复议、审理执行争议之诉的异同及关联——以《民事诉讼法》为依据的程序阐释与操作参考

执行异议第140期：公司出现偿债困难情形时，股东出资义务可提前履行——依据《公司法》第五十四条的法律阐释与实践操作建议

执行争议第139期：执行争议不收费用，争议之诉则需付费！程序使用不当将受追究

执行异议第138期：处理执行异议需恪守法律规定，避免权力行使不当，防止出现违规操作和贻误时机

异议第137期涉及执行问题,债务产生之后双方签订的离婚文书,如果决定把房产判给其中一方,这种安排在执行程序中可能会遇到阻碍,不能完全排除被申请执行人依据该协议对抗执行的情况

审理第136期异议案件时要注意，不能简单地把夫妻中的某一个人追加为执行对象，需要通过新的法律程序来解决

审理执行异议案件第135号中，当事人作为非案件当事人，在提起执行异议诉讼的同时，也提起了要求支付款项的诉讼

审理执行争议第134期：完成执行终结程序后提出执行异议诉讼和单独提起诉讼的差异

执行异议第133期内容涉及追加程序，核心是关于财产不够还债的判断，需要明确标准，严格审查，确保公正，维护债权利益，保障债务履行秩序。

异议第132期执行内容：补充一人公司出资人作为执行对象的证据要求

审理第131期异议案件：夫妻经营企业等同个人创业？司法裁决已出，资产界限须留意

异议第130期执行内容：若股权在出资期限届满前转让，当事人无需承担被强制执行的责任

执行异议第129期：针对执行异议诉讼，补充出资的资金是否能够用来对抗申请执行方

执行异议第128期：没有法律规定的理由，也不能随意更改，更不能随意增加，必须遵循法定的流程来办理

执行抗辩第127期：执行抗辩案件里，独资企业的出资人怎样证明自己没有责任？

异议书第126期指出，在执行程序里，不能直接将债务人的配偶列为被执行对象

实施质疑第125期：专门检查文书怎样冲破投资人资产隔离的验证难题

执行异议第123期：执行法官不会说明，未完结案件也能追加被执行者

办理质疑第122期：重点阅读！伴侣遭遇债务的三个关键应对策略（实际案例）

执行异议第121期：配偶突然背负债务？在执行异议诉讼程序里，同样能够追索配偶责任

执行异议第120期：当事人之外的人所表达的反对意见，是否能够阻止法院实施强制措施

执行质疑第119期：闲置三年被处置？怎样解除“非主动持有”难题？

处理拒不履行义务者，可采取经济处罚措施，同时实施强制隔离手段，对于无视司法裁决的行为，将追究刑事责任

执行异议第117期：追加夫妻另一方为被执行人的可行性分析

异议第116期执行探讨，核心围绕唯一住房，突破豁免限制，强制处置操作路径，实务经验分享

异议第115期内容聚焦特殊房产处置困境，探讨基本生活维护与债务清偿间的矛盾，结合沪浙两地司法实践做法进行分析

针对提出执行异议的情况第114期，若依据其他案件已经发生法律效力的判决来提出，这种执行异议将不会被受理

执行异议第113期：执行异议之诉应秉承实质审理原则

执行异议第112期：关于拆迁补偿安置的房产，其应有的权利是否能够不被执行,这个问题需要探讨,具体情况要具体分析,不能一概而论,法律上会有相应的规定,执行时要注意细节,保障各方权益,不能随意处置,要遵循法律程序,确保公平公正。

提出执行异议第111期，针对伪造租赁合同，主张存在虚假诉讼行为

审理买卖争议第110回：非机动车等特殊物品过户争议里，不知情的买方身份确认

实施争议第109号：涉及网络法庭变卖环节中怎样界定“审判流程终止之前”

实施异议第108期：涉及财产担保时非案件核心利益相关物的界定

执行异议第107期：判断不动产抵押权下是否含有租赁权限制的具体方法

执行异议第106期探讨一个问题，即能否将股东的股东追加为被执行人，对此回应是，不能无限制地追溯责任，不然国有企业、中央企业岂不是会被追查到国资委

审理第105期执行异议案件时，需审查当事人因新出现重大情节而重新提起执行异议诉讼的合理性，明确此类诉讼请求是否具备法律依据，并判断其是否应当得到法院的支持。

执行异议第104期：挂靠方对于被挂靠方的账户中存放的款项，不存在无法进行强制处置的情况

异议第103期中提到的情况是，购买方因为对方违法交货而实际控制了物品，这种情况并不能阻止强制执行程序进行

执行异议第102期：虽未签订书面合同，实际履行能否排除执行

执行异议第101期，并非为了确保基本住所，预告登记同样无法排除强制执行

启动司法审计程序，针对第100期执行异议，需将公司相关股东列为被执行对象

执行异议第99期：被执行人为企业法人时的债权受偿顺序

异议第98期执行内容：针对个人或团体作为债务承担者的情况，明确债权清偿的优先次序

执行异议第97期：异议审查期间，法院不得对执行标的进行处分

执行异议第96期：若在执行程序终结之后有人提出异议，那么应当运用执行监督途径来寻求救济

异议第95期执行内容指出，出资时间满足加速债务清偿的前提，因此具备追加相关责任方的资格

执行异议第94期：没有告知债权人或者公布资本减少情况就存在资本减少的缺陷

异议书第九十三号，关于执行异议，股东私自完成出资责任，不能排除强制执行

异议第92期执行，理由是扣除租金后，剩余资金无法维持基本生活开销，因此决定排除对唯一住房的执行措施

执行异议第91期：已经提供了三个月的缓冲时间，对于提出的执行异议，不予采纳

执行异议第90期：针对被申请执行人，交付房产或支付租费，能够处理其独有居所

办理异议案件第八十九号：若为躲避欠款而转手自己名下其他房产的，不能排除执行

执行异议第88期：本人及抚养的家人维持基本生活的住所的确认

执行异议第87期：预告登记引起的执行异议之诉，可以排除执行

执行异议第86期：执行异议之诉中可以一并提起确权的诉讼请求

执行异议第85期，有人因为出境受到限制，认为这个决定不正确，于是申请进行复议

执行异议第81期：错误汇款至被执行人账户引起的执行异议之诉

执行异议第80期：配偶没有同意借债，也没有用于夫妻双方的生活，这不算是夫妻双方共同的债务。

执行异议第79期：夫妻中单方以个人身份承担的债务，算不算作夫妻双方共同需要偿还的债务？

提出执行异议第七十八期内容：当遭遇司法机构采取查封措施时，需要借助执行异议之诉程序来维护自身合法权益

执行异议第77期：开发商申请办理小产证，若非源于购房者的个人因素，应予以审查确认

异议第75期执行情况公布，开发商告知需要办理证件，不过由于开发商自身的某些问题，导致执行工作无法继续进行

执行异议第74期，针对恶意联合、以低廉代价租赁引发的问题，执行过程依然存在争议，无法排除异议意见。

异议文书第七十三份指出，当事人为减少税务负担，故意延迟房产过户手续，因而引发不动产被查封的情况，这种情况的出现，并不妨碍后续的强制执行程序

执行异议第72期：开发商未缴税款，不能成为小业主办理证件的阻碍因素

异议第71期执行内容：通过民事调解书达成的房产抵偿债务安排，并不妨碍强制执行程序

执行异议第70期探讨一个问题，实际出资人能否阻止对代持股权的强制执行，需要深入分析相关法律条款，同时考虑具体案件中的特殊情况，最终得出权威结论。

执行异议第69期：追加公司实际控制人而引起的执行异议之诉

异议第68期涉及执行问题，房屋遭到查封，因此合同被取消，与案件无关的人不能阻止执行过程

异议第67期执行内容说明，案外人不可以，凭借替他人购买房产形成的债权关系，来对抗法院的强制执行措施，这种情况下债权的归属，并不影响执行程序的正常进行。

异议文书第66号提出，抵押权方面人士无权借助异议程序，阻止法院实施强制执行措施

执行异议第65期内容涉及执行规定第28条和第29条，需要阐释其具体含义，同时明确两者之间的相互联系，并探讨如何实际运用这些条款

异议第64期执行情况说明：涉及购买动迁房产案件，在限制出售期间，该房产遭遇查封状态，导致无法实施强制执行程序

异议处理第63批次：已经全部缴清款项，或者把剩余部分转入司法机关划定的账户

执行异议第62期：在人民法院查封之前已合法占有该不动产

异议第61期执行内容：签订书面买卖合同，合同合法有效万江律师，签订时间早于法院查封

执行异议第60期：已经付出的金额，已经超过了协议中规定的总金额的一半

审理执行异议第58期：涉及案外人提出的执行异议排除请求，审判机关需要核实的事项

执行异议第57期：房产已被查封，执行异议却不能阻止执行，这种情况下的补救措施

执行异议第56期：执行异议或者复议申请人提交申请书内容概要

执行异议第55期，法官消极怠工，导致无法启动执行异议的补救办法

处理第54期执行异议案件，当事人非案件当事人，主张享有优先受偿资格，因此发起执行异议诉讼程序

执行异议第53期：探讨未因买方个人因素完成过户登记的情形解析

执行异议第52期：房屋连环买卖引起的执行异议之诉的代理思路

执行异议第51期：查封状态下的房屋交接不得对抗申请执行人

处理执行异议第50期内容，涉及购房人针对抵押权执行异议之诉，梳理代理策略要点，明确法律适用依据，分析案件核心争议焦点，制定有效应对方案，保障当事人合法权益

执行异议第49期：购买工抵房，网签之后被法院查封的救济思路

执行异议第48期：排除执行的情况非常罕见，这构成了执行异议之诉的挑战之处

执行异议第47期：第三人承诺清偿的，追加该第三人为被执行人

异议文书第46号：请求将义务人的直系亲属纳入执行程序的异议申请

执行异议第45期：追加担保人为被执行人引起的执行异议之诉

处理执行争议第44号：增加企业法定代表人作为执行对象引发的异议问题

执行异议第43期：第三人代履行引起的追加被执行人的执行异议

异议第42期执行内容涉及新增无代价获得债务方资产的第三方为共同承担方

异议文书第41号：因未完成清算程序就办理注销登记所引发的补充担保人的强制执行争议

异议第40期执行中，追加一人公司资产混同的出资人作为执行对象

执行异议第38期：债权人撤销权纠纷在执行异议中的具体应用

执行异议第37期：追加出资不足、抽逃出资的股东为被执行人

处理执行争议第34期：涉及当事人离世、机构拆分、企业重组的执行异议案件审理要点

执行异议第33期：法院预查封引起的执行异议之诉的代理思路

处理异议第32次：涉及多处法院依次查封事项的执行诉讼代理策略

审理第31期执行争议：针对离婚协议中房产赠与子女但未完成过户的执行异议案件

审理第30期执行异议案件，涉及仅订立定金协议、认购文件引发的诉讼请求

异议书第二十九期：非案件关联人士名下存在多套房产，针对执行异议诉讼的代理策略

执行异议第25期：夫妻共同债务的确认不属于执行异议案件的审判范畴

提出财产保全异议时，需要明确案外人排除执行的具体代理方法，这包括第23期的执行异议内容要点

办理执行异议第22期相关事务时，需要注意执行异议及执行异议之诉的办理程序，同时掌握代理过程中的关键事项，确保各项工作的顺利进行。

处理执行争议第二十一辑：关于房产在未通过最终验收程序的情况下被提前交付而引发的司法执行异议，其代理工作的关键注意事项

办理执行异议第20期：针对因无法购买、无资格购买房产而提起的执行诉讼，代理时需要注意的关键事项

执行异议第19期：以合伙财产为由提出执行异议之诉的代理要点

执行异议第17期：以房抵债案件中提出执行异议之诉的代理要点

办理执行异议第十六号案件时，针对以夫妻共同财产作为理由提起的执行异议诉讼，代理工作需把握的关键事项包括，明确财产性质认定标准，分析婚姻关系存续期间财产分割影响，考察执行依据与异议请求的关联性，以及搜集相关证据材料以支持主张，同时注意法律适用与程序规范。

执行异议第13期：当事人以仅有住房理由提出执行异议时，代理工作需把握的要点

执行异议第12期：船舶、机动车等特殊动产引起的执行异议之诉

审理执行争议第11期：依据已经发生法律效力的其他案件判决而提出的执行诉讼请求

执行异议第10期：股权代持引起的执行异议之诉的代理要点

办理执行异议案件时，万江律师常遇到程序难题，涉及第9期执行异议内容，具体问题包括诉讼流程，以及相关事项的处理

执行异议第8期：案外人基于不动产共有关系提起的执行异议之诉

执行异议第7期：租赁权引起的执行异议之诉的代理要点

执行异议第6期：借名买房、代持而引起的执行异议之诉

执行异议第4期：商品房消费者提出的执行异议之诉的代理要点

执行异议第3期：案外人、申请执行人执行异议之诉的代理要点

审理执行争议第二辑：非案件关联人、案件当事人就执行异议决定提起的审判争议

提出执行争议第一期：若对司法机构采取的查扣、冻结资产以及处置拍卖等强制措施存有异议，应如何应对？

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