最高法出台执行异议之诉司法解释，买房人合法权益如何获优先保护？

东莞万江律师获悉

最高人民法院公布审理执行异议案件新规定，购房者权益将得到优先维护

签订契约，支付了购房款项，但房产却因开发商的债权问题面临司法处置，购房人应如何应对？最近，最高审判机关颁布了《审理执行异议之诉案件法律适用若干问题说明》（简称为《说明》），对商品房购买者的权利保障作出了更详尽的规定，增强了实践操作性，能更有效地维护购房者的正当利益。《说明》自2025年7月24日起正式生效。

提起执行异议之案，是为了解决强制执行环节出现的财产纠纷问题。这类案件的发生，通常源于被执行财产权属存在虚置现象，也就是实际权利归属与登记名义不符。一旦出现这种情况，非关联方的合法资产就有可能被当作被执行方的资产来处理。

最高法执行局负责人指出，审理包含案外人质疑等案件时万江律师，规则尚不清晰，审判与执行环节协作不够顺畅。《解释》有助于案件审理与执行环节更加顺畅对接，清楚界定案外人、执行参与人，以及拍卖、变卖受让人等各方涉及者的权利界限、申请救济的方法等，防止因规定不明晰而在执行阶段产生新的纠纷，进而出现异议、复议等执行复核类案件，促进执行环节更加严格依照法律规范运行。

一起涉及民间借贷的案件里，审判机构最终裁定，要求某房地产企业等承担连带责任，退还借款本金和产生的利息。在后续的强制执行阶段，审判机构查封了该房地产企业名下的不动产。有第三方韩某平和王某，针对其中一项不动产提出了不同意见。据悉，依据他们的购房合同，韩某平向该房地产企业支付了购房资金，该企业也向韩某平提供了收款凭证。韩、王两人提起执行异议案件，请求暂停对相关房产的拍卖程序，同时依照法律程序解除查封状态。

据消息，韩某平已有住房，不过那套房产在重点小学学区，是为了孩子上学才购置的，也能提升生活条件。经过多次讨论，法院在第二次裁决时认定，韩某平与王某购买该房产属于满足基本生活的合理支出，他们拥有的民事权利足够对抗债务的强制清偿，因此作出了肯定答复。

近些年，针对房产购买者的权益维护措施持续进步。这促使审判机构在案件审理时，必须仔细核查涉案房产是否影响到他人家庭的基本居住需求，防止无辜者受到牵连，以此达到保护基本权利与维持市场秩序的平衡状态。

最高法院第一民事审判庭相关人士指出，针对用作家庭日常居住的房产购买者，《解释》对保障房产交付请求和退款请求做了规定。其中具体说明“所购房产是用于满足家庭日常居住需求”，“家庭”通常包含夫妻及未成年的孩子，需以家庭整体来评估房产的持有情况。生活居住方面，不必局限于仅有的一套住宅，也可以包含提升条件的住所。

在另一起案件里，涉及韩某对河南某农村商业银行及某房地产开发公司提出的执行异议之诉，体现了这一原则，这个案例具有参考意义。韩某在乡下有住处，不过他在城市购置房产，主要是为了满足自己和家人工作生活的基本要求，因此应当得到优先保障。法院最终裁定，对于进城打工的人员购买城市里的商品房用作安家，抵押权人不能采取强制执行措施。

对于购房者要求退还购房款的问题，《解释》明确指出，如果房屋无法交付且没有实际交付，那么房屋买卖合同可以被视为已经终止，商品房购买者要求在折价补偿中退还其支付的款项，法院应当予以批准

实际操作中，楼盘停建引发购房人群体性抗争，症结在于售房款未受严格管控。最高法民一庭负责人指出，《解释》规定，若购房合同已终止，买方作为无关第三方提起执行异议之诉，请求排除监管资金中对应房款的强制划拨，法院应予以认可。（经济日报记者 李万祥）

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