违章建筑的法律性质与执行争议及案外人执行异议之诉审查要点

东莞万江律师获悉

一、违章建筑的法律性质与执行争议

1. 违章建筑的界定与效力

依照《城乡规划法》第六十四条的阐释，若建筑工程缺少规划许可证或许可与规划不符，该建筑即为违规建筑，或将遭遇强制拆除、财产收缴或经济处罚。

权利情形：违法建筑违背了公共法规的强制性条款，不能经由登记获得财产权，其占据情形仅属于实际权利，不具备独占作用力。

2. 执行中的处理原则

当前情形处理：司法机构能够针对违规建筑实施“当前情形处理”，即在公开出售、转让过程中揭示其不合规属性，购买者以现有状态获得使用权，今后所有权相关风险由其独立负责。

特殊情况：假如违规建筑能够经由补办手续实现合法化，例如属于程序性违规，那么司法机构或许会暂停强制措施，并且提议行政单位进行相应处置。

二、案外人执行异议之诉的审查要点

1. 实体权利主张类型

拥有使用权利：非案件相关方必须证实对违规建筑有正当使用（例如租赁协议、实际使用证据），不过不能主张产权以免除强制措施。

工程款优先受偿权：施工方依据民法典第八百零七条提出的权利，由于违建无法交易，司法机关一般不认可其对抗强制措施。

2. 权利位阶与排除执行的条件

保障基本生存是首要原则，如果违规建筑是他人仅有的住所，或许可以依照生存权考虑排除强制执行，不过必须参照当地具体规定（例如针对进城工作人员的房产权益维护政策）。

公共福祉放在首位：当局在征收地带的违规建筑，非当事人利益要迁就公共利益，不能阻挠征收行动。

3. 程序合法性审查

对执行标的的封存措施，应当于完成之日起十五天内，提交书面形式的不服声明，若超过这个期限，将会失去相关的程序性权益。

需要提交证明文件，例如缴费凭证，用以证明拥有权，还需要提供证明建筑合规性的文件，比如缺少规划许可的说明，这些材料都是必需的。

三、实务操作建议

1. 证据策略

占有证明：提供长期居住的水电费单据、物业缴费记录等。

背景情况：政府部门针对违法建筑提出处置方案，例如发出责令纠正函件，以此表明并非故意违法施工。

2. 程序衔接

反对主张与行政审查同步进行：在提出执行反对主张期间，能够请求管理单位对非法建筑作出判断，从而提升证明材料的分量。

风险警示：须向法庭说明违建有被清除的可能，恳请延缓实施或改变执行手段，例如采用变卖而不是拍卖。

3. 权利救济路径

确权案件难以受理，法院一般拒绝处理违法建筑的确权申请，若要维护使用权或占有权益，必须借助执行异议诉讼途径来解决。

执行和解：与申请执行人协商分期履行债务，换取执行暂缓。

四、法律依据与司法解释

1.程序规则：

《民事诉讼法》第二百三十四条涉及执行异议，而《执行异议和复议规定》第二十五条则明确权利类型判断。

2.实体规则：

《民法典》第八百零七条涉及优先权问题，《城乡规划法》第六十四条处理违法建筑相关事宜。

针对非法建筑的异议案件，关键在于法律合目的性判断和利益排序比较。当事人必须提供确凿材料，表明其对该违建拥有正当使用权或特殊利益，并且要承担“维持现状”可能带来的不利后果。在审判活动中，法庭优先维护社会整体利益和正当财产请求权，不过也会慎重权衡弱势群体的基本生活保障需求。

此篇内容源自上海市浩信万江律师事务所王俊伟万江律师，其依据裁判文书网搜集编排而成，若要再次刊发，务必标明资料来源。亦可借鉴《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》该著作。该律师团队专精于各类房产纠纷的法律诉讼、强制执行及资产处置业务，对于代表小业主对抗开发商的群体性诉讼，即“以弱胜强”的案件尤为精长。

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往期回顾：（可直接点击查看）

审理执行争议第185期：审理执行争议之诉讼与复核程序——程序补救的途径区别与配合关系

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处理第159期执行异议，针对刑事诉讼环节，涉及查封、扣押、冻结这些涉案财产的异议内容

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执行异议第155期：法院作出的支付决定并非最终确认，不能阻止强制执行

执行异议第154期：案外人主体资格的审查标准与救济路径

异议第153期涉及非营利性民办学校，探讨财产执行标的的排除认定问题，需要明确相关法律界限，保障学校正常运营不受影响，同时维护债权人合法权益，确保执行工作依法有序进行。

执行异议第152期：处理执行案件时，增加被执行人必须依据法定理由，程序要合法合规

异议第151期执行情况更新：新增当事人身份，需注意后续案件中的和解协议不得用于妨碍执行程序

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执行异议第148期：不能直接追加继受股东为被执行人

提出第147期执行异议，理由涉及租赁关系，主张买卖合同不能影响租赁效力，针对次承租人权益保障

审理案件第146卷中提出：婚姻关系存续期间签订的财产安排文书，不能阻挡法院的强制执行程序，因为法律规定个人收入归双方共同所有的制度具有优先效力，同时要求债权人在主张权利时，必须能够证明其事先知晓相关财产处置情况，这是审查的关键依据

异议第145期执行内容说明，涉及追加变更程序，股东私下转让股份，依然需要承担相应责任

异议文书第144份：因汇款方信息有误被列为被告而提出的执行诉讼请求

异议第143期公布内容涉及公司法第88条条款，核心是探讨股权转让之后，原出资人需要承担的责任问题

执行争议第141期：执行争议、复议、执行争议之诉的适用差异和关联——依据《民事诉讼法》进行的程序分析与实践指导

执行异议第140期：公司面临债务无法按时偿还的情形下，股东缴纳的资本款项可以立刻要求到位——依据《公司法》第五十四条展开的法律探讨与实际操作建议

执行异议第139期发布内容如下，免费提供执行异议相关资讯，而针对异议之诉则收取费用，若存在恶意利用程序的行为，将依法追究责任

执行异议第138期：执行异议必须恪守法律准则，避免过度行使、迟延履行

审理第136期执行异议中提出，不能直接将夫妻一方追加为被执行人，需要通过另行提起诉讼的方式解决

审理第135期执行异议案件时，当事人作为与案件无直接关联者，在提出执行异议请求的同时，也递交了要求对方履行特定义务的诉讼文书

审理执行异议第134期：针对执行终结后提出执行异议诉讼与单独提起诉讼的区别

异议第133期涉及执行追加环节，核心是判断债务人资产无法足额偿还债权的问题，具体分析财产与债务的匹配状况

审理争议第132期：补充认定个人独资企业主为审判对象的证据要求

审理案件第131期：夫妻经营企业=个人经营？司法裁定已出！资产界限须留意

异议第130期执行内容：未到出资时间就把股份卖掉，不能因此把人追加为要被强制执行的人

执行异议第128期：没有合法的理由和规定的步骤，不能随便更改或者增加内容。

执行异议第127期：在执行异议诉讼里，一人公司的股东怎样证明自己没有责任？

执行异议第126期，在执行过程中，不能直接将债务人的配偶列为被执行人

实施异议第125期：专门审计文件怎样克服股东个人资产隔离的核实难题

异议第124期内容涉及恶意隐匿资产逃避履行义务的情况，这种行为能够成为被追责的对象，需要将相关责任人列为新的执行对象。

执行异议第123期：执行法官不会告知，未结案案件也能追责被执行人

执行异议第122期：重点关注！针对伴侣遭遇债务追索时，有三个关键应对方法（依据实际案例）

执行异议第121期：伴侣突然背负债务？在执行异议诉讼程序里，同样能够追责其配偶

执行异议第120期：当事人之外的人所表达的反对意见，是否足够让法院停止强制执行程序

实施第119期异议，闲置三年被处置？怎样解除“无端占有”难题？

处理拒不履行法律文书的人，可以采取罚款措施，同时实施拘留手段，对于情节严重者，还应追究其拒不执行判决、裁定相关的刑事责任

执行异议第117期：追加夫妻另一方为被执行人的可行性分析

异议第116期执行探讨，核心围绕唯一住房，如何突破强制处置困境，从豁免角度寻求变通方案

异议第115期内容聚焦唯一住房执行难题，探讨生存保障与债权实现间的平衡关系，以上海浙江法院执行实践作为案例分析基础

审理执行争议第114期：若依据其他案件已经发生法律效力的判决来提出执行方面的质疑，则不予受理

执行异议第113期：执行异议之诉应秉承实质审理原则

执行异议第112期：关于拆迁补偿安置房屋所拥有的权利，能否在强制执行中排除

提出执行异议第111期，针对虚构租赁合同关系的行为，属于虚假诉讼情形

处理车辆等特殊财产买卖争议时，判断不知情的购买者是否属于合法持有人，依据第110期执行意见的规定进行裁决，明确相关法律适用标准

实施异议第109期：涉及网络司法拍卖的情况下，“执行流程最终阶段”的界定

办理异议案件第108卷，关于非诉讼标的财产在保全中的界定

异议第107期内容，探讨抵押的不动产，是否带有租赁权利的负担，其判断依据是什么

执行异议第106期探讨一个问题，即能否追加股东本身为被执行人，对此回应是，不可以无限制地追溯责任，不然国有企业、中央企业岂不是会被追查到国资委那里去

审理异议第105期：针对情形显著转变再度提起诉讼的诉讼资格审查

执行异议第104期：挂靠方对于被挂靠方的账户中存放的款项，不存在禁止采取强制措施的可能性

异议第103期中提到的情况是，买方因为不合法的交货而实际控制了物品，这种情况不能用来对抗法院的强制执行程序。

执行异议第102期：虽未签订书面合同，实际履行能否排除执行

启动司法审计程序，针对异议第100期的情况，需要将公司相关股东列为执行对象

执行异议第99期：被执行人为企业法人时的债权受偿顺序

执行异议第98期，涉及个人或单位作为被执行人时，债权清偿的优先次序

执行异议第97期：异议审查期间，法院不得对执行标的进行处分

审理第96期执行争议：裁判结束后启动执行争议的，需借助执行监督途径救济

异议第95期执行内容指出，出资期限满足加速到期的情形，能够将相关责任人列为被执行者

异议第94期执行过程中，若未事先告知相关债权人，或者将公司减少注册资本的详情对外公布，即形成了不符合规定的减资行为，属于瑕疵减资。

异议文书第93份：在异议程序里，股东私下完成出资责任，这种情况不能排除强制执行

异议书第九十二期，根据不能用扣除的房租来支付日常开销的理由，决定排除执行仅有的那套住房

异议处理第91期：三个月的宽限期限已经过去，对于提出的执行异议，我们决定不予受理

异议书第九十期提出，针对债务人，法院能够采取强制措施，包括分配房产或者支付居住费用，但前提是这必须是债务人仅有的住所。

实施异议第89号：为了躲避欠款，把本人名下其他房产进行过户的，不能排除强制执行

异议第88期执行中，本人及抚养的家庭成员日常生活的必需住所，应予以确认

执行异议第87期：预告登记引起的执行异议之诉，可以排除执行

执行异议第86期：执行异议之诉中可以一并提起确权的诉讼请求

执行异议第85期，有人因出境受阻，认为相关决定有误，于是提出复议请求

执行异议第84期：有人对执行标的物有权利，不是债务人本人，他可以提起诉讼，反对执行程序

异议文书第八十三号：若夫妻中某一方是债务承担者，能够将另一半也列为共同承担者

执行异议第82期，涉及非当事人以匿名股东资格发起的执行诉讼请求，该诉讼针对隐匿的出资人身份进行质疑

执行异议第81期：错误汇款至被执行人账户引起的执行异议之诉

执行异议第80期：配偶没有同意借款,也没有用于夫妻双方的生活,不属于夫妻双方共同的债务

审理不同意见第七十九期：配偶单方面承担的债务，算不算双方共同的负担？

提出执行异议第七十八期内容：当遭遇司法机构采取查封措施时，应当借助执行异议诉讼程序来维护自身合法权益

实施异见第七十七期：房地产商申请分割房产证明，非由购买者个人缘由所致的判定

执行异议第76期，抵押权人有权要求优先受偿，但强制执行不受影响

异议第75期执行事宜：开发商告知需办理证件，不过由于开发商自身的某些障碍，导致无法清除执行状态

异议书第七十三号：因逃税而迟延产权转移，房产遭查封情形，执行可能性不容排除

执行异议第72期：开发商未缴税款，并非阻挡小业主办理证件的缘由

异议第71期执行内容：通过民事调解书形成的房产抵偿债务安排，不影响强制执行程序

异议第70期探讨的是实际出资人能否阻拦对代持股权的强制执行情况,具体分析实际出资人的权益保护问题,关注代持行为下的法律风险,以及如何有效维护自身财产权益,涉及股权代持的法律效力,以及执行程序中的权利保障问题。

执行异议第69期：追加公司实际控制人而引起的执行异议之诉

异议第68期执行情况说明：房产被查封之后，相关协议失效，与案件无关的第三方不能阻止强制措施实施

异议第67期文件指出，当事人不能凭借借用他人名义购房形成的债权，来对抗法院的强制执行措施，这种情况是不被允许的

异议文书第66份里面提到，设定担保物权的一方不能借助提出不同意见来阻止审判机关实施强制措施

异议第65期内容涉及执行规定第28条与第29条,需要阐释其具体含义,同时明确两者之间的联系,以便正确执行相关条款,确保司法公正,维护当事人合法权益

异议第64期涉及动迁房交易，该房产处于限售阶段，后来遭遇查封，导致无法进行强制执行程序

执行异议第63期：已经付清所有款项，或者把剩余部分转入司法机关划定的账户

执行异议第62期：在人民法院查封之前已合法占有该不动产

异议第61期执行内容：签订书面交易协议，协议具备法律效力，且签订时间早于法院实施查封措施

异议第60期执行情况：已经支付的钱款，数额已经达到了合同里规定总金额的一半以上

异议第59期执行内容：所购买的房产仅作居住用途，本人名下没有其他住宅性质的房产

审理执行异议第58期，涉及非当事人提出的阻止强制执行申请，法官需要核实的事项

异议书第57期内容：住宅已被查封情况下，若执行异议未被排除，可采取的补救措施包括哪些

执行异议第56期：执行异议或者复议申请人提交申请书内容概要

执行异议第55期：法官消极怠工，导致无法启动执行异议的补救办法

审理执行争议第54期：非案件当事人依据优先受偿资格提出的执行诉讼

执行异议第53期：探讨未因买方个人因素完成过户登记的情形，具体分析

执行异议第52期：房屋连环买卖引起的执行异议之诉的代理思路

执行异议第51期：查封状态下的房屋交接不得对抗申请执行人

异议第50期涉及执行，关于购房人对抗抵押权，引发的诉讼案件，代理时需明确思路，具体应如何操作，需要详细规划

执行异议第49期：购买工抵房，网签之后被法院查封的救济思路

执行异议第48期：排除执行的情况十分罕见，这构成了执行异议之诉的挑战之处

执行异议第47期：第三人承诺清偿的，追加该第三人为被执行人

异议文书第46号：请求将债务人的双亲或后代列为共同承担者的执行请求

执行异议第45期：追加担保人为被执行人引起的执行异议之诉

处理第44期执行异议，涉及追加公司法定代表人作为被执行人，引发相关执行争议

执行异议第43期：第三人代履行引起的追加被执行人的执行异议

异议第42期内容涉及追加无偿接受被申请人财产的第三方为被申请人

异议文书第41号：关于未完成清算程序便进行注销导致追加保证人的执行争议

异议第40期执行中，追加一人有限公司资产混同的出资人作为被执行方

异议书第39号：股东未完成出资责任就转手股份，要把原先的股东追加成必须还钱的人

执行异议第38期：债权人撤销权纠纷在执行异议中的具体应用

执行异议第37期：追加出资不足、抽逃出资的股东为被执行人

异议文书第34号：探讨被申请人离世、机构拆分、企业重组等情况下的执行诉讼案件

执行异议第33期：法院预查封引起的执行异议之诉的代理思路

处理执行异议第32期案件时，针对多地法院先后查封资产的情况，诉讼代理需明确策略，通过法律途径解决争议，保障当事人合法权益，确保执行程序有序进行

审理第31期执行争议：针对离婚协议中房产赠予未成年人的情况，探讨未办理产权变更手续引发的诉讼请求

审理针对第30期定金合同和认购书引发的执行争议案件时，当事人可以提出不同意见，此类诉讼属于执行异议范畴，主要涉及仅依据定金协议或认购文件产生的执行问题

异议执行第二十九期：非案件关联人名下存在多套房产，针对执行异议诉讼的代理策略

办理异议第28期：夫妻成立的企业，增加配偶为执行对象的代理方案

异议第27期执行内容：在强制执行环节，存在某些情形下能够直接将被执行人配偶纳入执行范围的特殊情形

办理执行案件时，加入被执行者另一半作为共同责任人的关键步骤，包含第26期异议内容

执行异议第25期，夫妻共同债务的确认，不属于执行异议案件的审判范畴

执行异议第24期：开发商没有拿到预售许可，执行异议代理时要注意的关键点

执行异议第二十三辑：关于财产保全提出不同意见时，排除对案外人执行事务的代理关键点

办理执行异议第二十二期事宜，涉及执行异议及执行异议之诉的办理程序，关键在于代理过程中的注意事项

办理执行异议第21期事务时，应关注房屋在未完成竣工验收程序的情况下被交付使用所引发的执行异议问题，明确代理过程中的关键事项，包括处理此类争议的要点。

处理执行异议第20期内容，针对因购买房屋受限或资格不符引发的执行异议案件，代理时需把握的要点包括，明确异议理由，论证执行行为不当，提出合理诉求，维护当事人合法权益。

执行异议第19期：以合伙财产为由提出执行异议之诉的代理要点

办理异议第十八号：涉及一套房产同时出售情形下提出执行阻碍及排除执行事务的代理关键点

执行异议第17期：以房抵债案件中提出执行异议之诉的代理要点

处理执行异议第16期内容，围绕以夫妻共同财产作为理由提起执行异议之诉，需要掌握的代理关键点包括，明确异议法律依据，分析财产归属情况，结合案件具体细节，制定合理应对策略，确保执行程序合法合规进行。

处理第14期执行异议案件时，针对案外人提出的无证房产执行异议之诉，代理工作需把握以下关键点，确保主张成立，维护当事人合法权益，具体包括，明确无证房产的法律性质，分析其对执行程序的影响，梳理相关证据链，论证执行标的的合法性，同时，注意区分程序异议与实体争议，做好法律文书准备工作，以便有效应对法院审查。

处理异议第13期：当事人以仅有住房为理由提出执行争议的代理关键点

执行异议第12期：船舶、机动车等特殊动产引起的执行异议之诉

审理第11期执行异议案件，依据已经发生法律效力的其他案件判决文书，针对执行行为提出诉讼请求

执行异议第10期：股权代持引起的执行异议之诉的代理要点

办理执行异议案件时，万江律师常遇到程序难题，特别是在执行异议之诉方面，情况尤为突出

执行异议第8期：案外人基于不动产共有关系提起的执行异议之诉

执行异议第7期：租赁权引起的执行异议之诉的代理要点

执行异议第6期：借名买房、代持而引起的执行异议之诉

执行异议第4期：商品房消费者提出的执行异议之诉的代理要点

执行异议第3期：案外人、申请执行人执行异议之诉的代理要点

审理执行争议第二辑：非案件关联人、案件当事人就执行异议裁决提起的执行争议审判

提出执行质疑第一期：若对司法机构采取的查没、冻结、处置财产等强制措施持有异议，应当如何应对？

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