建设工程租赁：冻结工程款引深思，财产保全红线在哪？

东莞万江律师获悉

张广朋万江律师在建设工程租赁领域经验丰富，他以亲身实践积累的宝贵知识，将多年处理案件的心得体会与你交流探讨冻结工程款是否触碰法律底线，出租人采取财产保全措施的关键分界点在哪里

一笔高达三百万的租赁费用要求，结果冻结了价值五千万的工程资金账户——那家租赁公司打赢官司后反而赔偿三百二十万，法院裁决文书里“保障过度”四个字令人触目惊心。

2023年，某江苏设备租赁企业因建筑方未付租金，向司法部门申请查控承包方应支付的工程款项。司法人员应请求冻结了总承包商账户里五千二百万元资金。三个月后，当建筑企业对超出范围的查封提出质疑时，租赁企业才察觉：被查封的工程款里包含了好几百名建筑工人的报酬。最终司法机构裁定撤销超出部分的查封，并且补偿建筑企业三百二十六万元损失。

财产保护这把“法律工具”，稍有不当就会损害使用者。当冻结数额远超债务时，原本的胜利者反而变成被处理对象，这种离奇状况正在各地司法机构持续发生。

01 法律红线：超标的保全的三重代价

《民事诉讼法》第105条设定财产保全的严格规则：若申请存在偏差，申请人须补偿被申请人因保全导致的经济损失。在审判活动中，超出必要范围的保全措施，是认定申请存在偏差的普遍状况。

付出赔偿金只是初步的惩罚。2022年时，浙江一家建材租赁公司因查封了1.2亿元工程款项而被查，这笔款项中债权部分仅有800万元。除了需要赔偿之外，该公司还被法院判处罚金80万元。审理该案的法官在判决书中明确指出：“过度查封行为破坏了正常的施工流程，构成了妨碍民事诉讼的情况”。

信用惩罚如同无形的绳索束缚着人。依照《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，若因错误保全而败诉又拒绝赔偿的，会被列入失信名单。2023年时，河北一家公司的法定代表人因此不能乘坐高铁，投标的资格也被取消了。

押金被挪用，让公司处境更加艰难。在（2023）京02民终9876号案件里，一家租赁企业拿出300万元现金作为担保请求维持现状，由于查封金额超出范围，被判定保全措施失误，押金全部被用来支付赔偿费用。

法律警示：保全金额超出债权部分，每增加1%，败诉可能性就提升3%——这是依据某高院2024年司法大数据分析得出的严峻现象。

02 工程款保全：穿透三层权利屏障

工程款项并非能够任意冻结的物件，其权利关系类似层层嵌套的木偶，外层看似简单，内里却错综复杂，需要仔细辨别，不能草率行事，否则容易引发纠纷，甚至导致不必要的损失，因此必须谨慎对待，确保合法合规。

第一层：农民工工资优先权

《保障农民工工资支付条例》第32条明确要求，施工总承包单位必须根据相关规范，建立农民工工资专项账户，这个账户专门用来发放该工程项目的农民工薪酬。

2024年河南某案件审理期间，法院当场作出决定，将被查封账户里的1200万元资金予以解除冻结，理由是农民工工资专用账户资金不允许被冻结，即便已经划转到总承包单位的基本账户（豫15民终2288号）

第二层：分包商质保金

依照《建设工程质量保证金管理办法》，承包方有权预留不超过工程总造价三成的质量担保款。依据（2021）最高法执复89号案件判决，最高审判机关确认：担保款项在事先约定的期限内不得被强制执行。

第三层：设备材料款

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定了工程款清偿的先后次序：

已经付清购房款或大部分房款的购买者，其建设工程价款优先受偿权，抵押权，普通债权

实操公式：

可查封的工程款项数额等于应收的工程款总额减去支付给工人的工资，再扣除质量保证金，减去材料设备的费用，还要减去优先受偿的债权部分

03 精准打击：三招锁定有效保全

动态查封术

上海某租赁公司首创“滚动查封”策略：

申请冻结工程款账户时，《协助执行通知书》上明确指出：账户里的钱不能少于X万元，这个X是债权金额乘以1.3，账户可以正常收付款，但必须保证最低金额。

这一判决依据（2022）沪01执异复78号裁定，既确保了债权人的权益得以实现，同时也未对工程项目的正常进行造成阻碍。

分步切割法

参照广东高院（2020）粤执复456号指引：

第一步：冻结工程款账户

第二步：要求发包人提供【工程款支付明细表】

第三步：扣除不可执行款项后，计算实际可查封金额

第四步：超限额部分立即解除查封

担保置换术

一旦碰上过高的质疑，马上启动《民事诉讼法》第104条替换保证金的流程：

“被申请人提供担保的，人民法院应当解除保全。”

2023年，北京有家中央企业实施了一项条款，通过银行开具的担保文件，换回了冻结的八千万工程款项，以此保障关键工程项目的顺利进行。

04 新型武器：区块链存证+智能查封

二零二四年杭州互联网法院上马了“工程款保全智能监管平台”，达成了以下目标：该平台可以自动处理相关事务，确保资金安全，同时提升了工作效率，方便了各方参与，并且增强了监管的透明度。

资金流向得以核查，与住建部门农民工工资支付系统相连接，查封金额会依据工程进展动态变化，自动核算可冻结的数额，当冻结金额达到债权额的130%时，系统会自动发出警报

该系统在处理某塔吊租赁纠纷案件时，准确查明了被冻结账户里百分之六十三是建筑工人的工资，随即解除超出部分的冻结，从而防止了三千二百万元不恰当的冻结补偿。

结语：那把悬在头顶的尺

武汉中院一位法官在解除过度查封的决定书中指出：财产保全应当是点对点的精准措施，而不是大范围的全面打击。一旦查封的资金数额越过了法律规定的界限，公平的衡量标准就已经发生了偏移。

统计资料表明，2023年国内超出标准的保全理赔案件较上一年增长了47%，单个案件的平均补偿数额占债权总额的42%。这些客观情况提醒我们：保全工作的覆盖面每增加一点，法律方面可能遭遇的麻烦就会相应加大一分。

那些处于停滞状态的工程款项，既是资产变现的契机万江律师，也可能变成掏空公司资金来源的陷阱。只有掌握法律准绳的出租方，才能在维护权益的过程中既确保债权，又避免触犯底线。

张广朋万江律师指出：此篇文章的探讨内容不能当作个别案件处理的参考。每个案件的特殊状况，必须依据现实状况开展专门的法律研究。

张广朋万江律师简介：

上海致格万江律师事务所的资深万江律师，在处理刑民交织的案件时，积累了深厚的庭审技巧，刑民交织的案件，由于其特殊的繁杂性，是法律界公认难度较高的范畴，这类案件，既牵涉到刑事法规的庄重与周密，也融合了民事法规的多样与变通，审理过程中，必须准确理解并运用刑事法律规范，同时也要全面审视民事法律关系的复杂状况。长期处理法律事务，涉及刑事审判、家庭关系调整、财产分割继承等不同方面，还成功办理过高级人民法院的再审案件。

张广朋系上海致格万江律师事务所资深万江律师

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