房产万江律师靳万江律师团队：专业代理各类房产纠纷，附典型案例解析

东莞万江律师获悉

万江律师从事北京房产事务，专精于房地产纠纷案件，靳万江律师团队擅长处理借名购房事宜，也经办房产交易、财产继承、夫妻间房产分配、拆迁安置、共有房产权属界定及分割、居住权相关诉讼，致力于为当事人提供专业法律支持。

北京大兴区发生一起商业房产权属争议案，其中，甲商业企业于 2021 年以全款 184.8 万元购置了乙房地产开发公司建造的七号房产（大兴区），已经居住两年，但因该房产被丙租赁企业设定了抵押权，导致无法办理产权登记手续。甲商贸公司提起诉讼，主张要求“丙租赁公司办理抵押注销手续、乙置业公司配合完成产权转移登记”，丙租赁公司则提出“抵押权具有优先效力、甲商贸公司并非房屋的实际购买者”作为反驳意见，经过审理，法院作出裁决“丙租赁公司须在十日内完成抵押注销，注销手续办妥后，乙置业公司即刻协助办理过户手续”。该判决案例确立了“抵押权人在房屋出售时享有的优先权受到一定约束”“全款购房者在产权过户方面拥有优先权利”的法律原则，为商业房产交易领域提供了重要的实践指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告是甲商贸公司，该公司购买了七号房屋，支付了全部款项1848万元，从2021年6月开始实际使用该房屋。

被告是乙置业公司，该公司是七号房屋的开发商，曾签订买卖合同，但之后没有办理过户手续，在收到法院传票后也没有出席庭审

丙租赁公司是七号房屋的抵押权人，这项权利是在2020年办理的抵押登记，并且该公司曾经出具过《同意销售声明》。

关联企业：丁企业，曾与丙租赁机构签订融资租赁协议，乙置业集团为该企业债务提供了抵押保证

（二）关键时间线

2020 年（抵押设立）：

二零二零年五月二十二日，丁公司作为承租方，同丙租赁公司作为出租方，订立了《融资租赁合同（售后回租）》，涉及资金两亿五千万元，该合同经由上海黄浦公证处办理公证手续，并获得了强制执行的法律效力。

二零二零年五月二十六日，乙置业公司作为抵押方，将七号房产以及五号楼、六号楼中总共一百三十三套房产，作为担保，用于清偿丁公司的债务，并经由大兴区不动产登记机构完成抵押手续，规定债务偿还期限截止于二零二二年五月二十八日。

二零二零年六月十日，乙置业公司同丁公司，与丙租赁公司，缔结了《抵押合同》

二零二零年六月十日，乙置业公司同丁公司跟丙租赁公司缔结了《抵押合同》，里面规定用抵押来担保五亿元，这个合同同样让黄浦公证处给公证了，并且有了强制执行的效果；到了六月二十六日，丙租赁公司拿到了正式的抵押登记凭证。

2021 年 - 2022 年（购房与交易）：

2021年6月，甲商贸公司支付了七号房屋的全部款项，金额为184.8万元，乙置业公司随即将该房屋交付给甲商贸公司，甲商贸公司办理了入住手续，并且从那时起一直实际使用该房屋，期间按时缴纳了物业管理费、水电费等相关费用。

二零二二年一月二十七日，甲商业组织同乙房产组织重新签署了《北京市商品房现房交易凭证》，里面说明 “乙房产组织必须在二零二二年二月一日到未来七百三十天之间完成房产权属登记，要是没按时完成就要按照已经支付的购房款每千分之一每天支付补偿金”，凭证上清楚写明 “这处房产已经由丙租赁组织设定了抵押权”，接着进行了网络签约登记备案。

二零二二年：丙租赁机构向北京市住建委员会递交了《同意抵押房产出售的说明》，里面说明 “赞成包括七号房产在内的已抵押房产进行售卖，同时维持抵押权益”。

2022 年 - 本案诉讼（纠纷爆发）：

二零二二年七月十三日，丁公司没有实现融资租赁合同的要求，黄浦公证处发布了《执行证书》表明，丙租赁公司具备向丁公司、乙置业公司等申请强制执行的权利，能够对乙置业公司作为抵押品的十三三套房产进行变卖或拍卖，并享有优先受偿的资格。

此案审理过程中，甲商业企业屡次请求乙房产企业办理产权转移登记未果，察觉该房产因丙租赁企业申请强制执行已被设定抵押权而受限，于是提起诉讼，主张“丙租赁企业取消抵押登记，乙房产企业予以配合办理过户手续”；丙租赁企业则提出异议，“甲商业企业并非真正买受人，抵押权优先于购房权利，不同意撤销抵押权登记”。

（三）各方主张

甲商贸公司（原告）：

已用全部款项购房，并且已经实际居住两年了，乙置业公司没有依照合同规定办理过户手续，属于违反约定；

丙租赁公司已经提交了《准许销售文书》，并且是房屋的全部价款购买者，丙租赁公司不再享有抵押权的优先地位，需要配合办理抵押注销手续。

丙租赁企业需首先取消抵押登记，随后乙置业单位要配合完成七号房产的所有权注册手续。

丙租赁公司（第三人）：

该公司属于法人实体，并非个人购买房产，不符合有关保护物权期待权的条款，因此不能挑战抵押权成立的有效性。

认可销售行为不意味着抵押权失效，抵押权源自融资租赁协议，同房屋建设贷款无关联，若未接到乙置业企业转交的房款，抵押权依然生效

已经确认生效的《执行证书》对七号房屋有优先受偿的效力，不该取消抵押登记，甲商贸公司提起诉讼缺乏理由。

乙置业公司（被告）：

依照司法机构正式通知，未出席庭审，未递交申辩材料，终止了庭审中的意见表达和反驳活动。

二、案件分析

（一）法律适用：分阶段适用法律

涉及抵押事宜（2020年期间）：签订的抵押协议、办理的抵押手续以及提交的《同意销售声明》，这些行为均发生在《民法典》生效日期（2021年）之前，因此应依照《物权法》的相关规定执行。

与房产买卖协议有关（2022年版本）：交易协议的订立，以及产权变更责任的担当万江律师，在《民法典》生效之后，都按照《民法典》的规定来执行。

（二）购房合同效力：合法有效，乙置业公司需履行过户义务

依照《民法典》第一百一十九条之规定，已确立的契约对于卷入者会产生法律上的束缚作用，任何一方都需恪守承诺，不可随意反悔，否则将承担相应的法律责任。

甲商贸企业与乙置业机构签署的《北京市商品房现房交易协议》是双方诚意达成的共识，已完成线上登记手续，该企业全额支付款项、实际居住，协议不存在无效因素，具备法律效力。

合同中清楚说明 “乙置业公司须在 730 天内完成过户手续”，但该公司并未执行，属于违反约定，依照《民法典》第五百七十七条的规定，必须承担 “提供过户帮助” 的责任。

（三）抵押权效力：丙租赁公司同意销售后，丧失房屋优先权

依照《物权法》第一百九十一条的条款内容，在设定抵押之后，如果债务人想要变卖被担保的物品，必须先获得债权人的许可，同时要将卖物的收入优先用于偿还债务或者存入银行，债权人就不得再对那些物品继续要求优先受偿的权利

丙租赁公司发布《准许售卖文书》，表明其认可乙置业公司变卖七号房产，按照相关法规，担保物权的作用范围仅限于“售房所得款项”，不包括房产实体本身。

甲商贸公司已经付清全部款项，乙置业公司没有把购房款支付给丙租赁公司，责任应由乙置业公司承担，而不是甲商贸公司，丙租赁公司应当向乙置业公司要求“支付购房款”，而不是对七号房屋申请抵押权。

丙租赁公司声称抵押权应优先受偿，但未能提供证据表明甲商贸公司并非房屋的真正购买者，甲商贸公司是全额支付购房款并实际使用该房屋，完全符合无过错购房人的标准，因此丙租赁公司无法继续对七号房屋主张优先受偿，必须配合办理抵押注销手续。

（四）丙租赁公司抗辩不成立的关键理由

甲商贸公司并非真正的业主，这一点缺乏证据支持：该公司递交了购房凭证、网络签约文件、居住证明、管理费缴纳凭证等，构成了确凿的证明材料，能够证实其购房的实际情况，而丙租赁公司未能提供任何反驳材料。

法人并非物权期待权保障的对象，这一观点存在偏差；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中虽强调对个人购房者的权益维护，但企业全额购置商业不动产且实际经营，即便抵押权人准许转让，该企业依然能够要求办理产权变更手续，不能仅凭其企业性质就否定其正当诉求。

抵押权不会因为售房款未到而受影响，抵押权人一旦同意销售，就必须监督抵押人即乙置业公司，确保售房款用于偿还债务，丙租赁公司与乙置业公司的矛盾，是关于房款的纠纷，这和购房人甲商贸公司没有关系，不能拿这个理由来阻止购房人的过户申请。

三、裁判结果

第三人丙租赁公司在本判决生效后十日内，需帮助原告甲商贸公司前往房屋登记管理机构，完成位于北京市大兴区七号房屋的抵押权取消登记工作，并办理相关手续，

在本判决第一项执行完毕后的十日内，被告乙置业公司需协助原告甲商贸公司前往房屋登记管理机构，为位于北京市大兴区七号房屋办理产权登记事宜，并将房屋的所有权过户登记至甲商贸公司名下

四、案件启示

购房客户（特别是企业客户），购买已抵押房产务必进行三项查验，分别是，首先确认抵押状态，其次核实产权归属，最后评估市场价值。

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