卖房人得房占款、买房人房财两空，宅基地买卖遇拆迁咋破局？

东莞万江律师获悉

内容提要：

卖方希望保留房屋却不愿支付款项，买方损失钱财不愿搬离，当宅基地交易契约被认定作废还遭遇拆迁时，所造成的信任利益损失究竟应该如何计算？北京市通州区法院借助“府院联动”机制找到解决方案，首次设立“虚拟搬离协议”的审判准则，凭借司法公正天平确保每笔款项都有法律依据、每项账目都清晰可查。副中心“六小村”棚改项目签约比例高达98.18%，这背后，存在两张不同的《匡算表》，怎样才能精确评估安居民众的生活愿景？

清明节刚结束，自然界开始复苏。通州区张家湾镇，这个被称为“大运河第一码头”的地方，正在不为人知地酝酿着一场变革。

喧嚣声渐渐平息的拆建地面上，新翻的泥土被绿色的防尘布紧紧覆盖。施园村一公里之外，一座六米有余的曹雪芹青铜塑像独自矗立，注视着这座历经千年的古镇的岁月流转。向西北方向遥望两公里，环球影城的钢铁设施发出轰响，闪烁的灯光与古老的历史在黄昏时分相互辉映。

田秋珍六十二岁时，她的家原先紧密地扎根于这片土地上，后来在二零零四年十月，她卖掉了老家的房子，用五万六千八百元购得了施园村村民赵勇斌的院落，那个院落位于村庄之中依照土地管理法及相关法律政策，宅基地的所有权归属于农村集体经济组织，不允许转让给非本集体成员，然而在城镇化进程中，本地人赵勇斌正努力争取进入城市的就业机会，外乡人田秋珍则期盼在一线城市的边缘建立自己的立足点。谁也未曾想到，这项暗藏风险的私下交易，二十年后竟成了棚户区改造难题的引爆点，由此引发了一场关于拆迁补偿的激烈争夺……

利益困局下，搬迁卡在谁手里？

变故始于两年前的初夏。

二零二三年六月，一则棚改通告出现在施园村入口处。此项工程系通州区首例由乡镇政府牵头实施的大型公益项目，张家湾镇“六小村”的棚户区改造计划由此展开。

村民们顿时纷纷询问拆迁的消息，村子里变得十分喧哗,关于旧房拆除、土地升值、新居分配等话题,赵勇斌因利益驱动而提起诉讼,将田秋珍告上法庭,主张19年前的房产交易协议不具备法律效力。

庭审场合，赵勇斌率先发言，指出法律明确规定，非本地居民无权购置宅基地，因此双方签订的合同不具备法律效力，拆迁补偿和安置福利，只有拥有宅基地使用权的本村居民才能享受，你完全不符合条件。

以前你处置房产时为何不提及此事！我在此居住长达十九年，如今棚户区改造你却上门争夺居所！这房屋是我亲手重建的，室内装潢也投入了十几万元，怎能让我一无所有！田秋珍闻言顿时又急又怒，眼圈泛红。

通州区人民法院审理后确认，赵勇斌作为房屋出售方，清楚田秋珍并非本村集体经济组织的成员，仍然完成房屋交易，并在合同履行了十九年之后改变主意，这种行为显然不符合诚实守信的基本准则；田秋珍作为房屋购买方，也没有尽到必要的谨慎审查责任，双方都存在一定的过失。因此，法院最终裁定，当年签订的房屋买卖协议不具备法律效力。

判决书公布之后，又出现了更难处理的情况，赵勇斌作为法律上的宅基地所有者，首先和镇政府达成了拆迁方面的共识，但田秋珍作为实际住在那里的人，因为拿不到补偿金，所以不愿意搬走。

此事令镇政府职员颇感棘手：一方面有官方公文，另一方面有铁链把守。既不能拆违，也不敢强拆。迁居凭证在此，镇政府无法完成搬迁合同的签字手续，三方因此形成僵持局面。

二零二四年二月，通州区法院张家湾人民法庭的案卷之中，田秋珍的诉讼文书十分突出东莞万江律师，她向赵勇斌提出经济补偿要求，涉及房屋改建支出、室内整修开销，以及基于信任关系产生的经济损失，三项合计金额达六百一十四万元整。

没过多久，张家湾法庭又接连受理了六宗性质相似的案件，这些案件都是关于农村房屋买卖合同被判无效，买方要求获得补偿而卖方不同意退款的对抗性诉讼。每一起案件的涉案金额通常高达数百万元，双方当事人的矛盾非常激烈，个别情况下甚至发生了被告提起反诉的激烈冲突。这一批纠纷很快引起了区委政法委的重视。

契约作废，不代表权利全无。这是审理案件官员们的共同看法。不过，他们遇到的关键问题是：契约作废的情况下，怎样调整“卖方得到安置房又领取补偿金，买方却可能失去房产和资金”的权益不均？惯常的买卖双方“七三分担责任”的粗略评判方法，由于没明确利益划分，计算得比较笼统，不能让人信服。

在寻求突破的重要关头，张家湾法庭庭长孟强出席了由“六小村”棚改指挥部举办的联合商讨会议。

一项方针需贯彻到底，一种标准要执行到底。会议结束后，他注意到棚改指挥部办公室门口贴着的告示。

那把尺子？让孟强思绪起伏。他猛然察觉，自己迫切想要一把能衡量所有事物的标尺，既要坚守土地制度不可逾越的界限，又要确保法律不容触碰的底线，还要让购房的人们感受到公正。

“虚拟搬迁协议”何以现实突围？

二零二四年三月到五月期间，张家湾法庭针对这类案件组织了五场专业法官会议，讨论中法官们就怎样计算“信赖利益损失”问题激烈辩论，部分人认为应按买卖双方承担的“三七分”责任比例直接划分卖方应得的补偿金额，另一些人则提出要“逐项分析、责任对应”。

“假设田秋珍有该村村民身份，她能分到什么补偿？”

她并非村民，但哪些补偿属于她理应获得的部分？哪些是赵勇斌凭借村民身份多得的份额？

“哪些钱需按过错比例分？哪些钱与买房人无关？”

……

喧嚣的辩论中，一个涉及“虚拟搬迁合同”的裁决方案渐渐明朗，以推测购房者为签约方，制作一份“假”搬迁补偿文件，再同卖方签署的实在补偿文书对照，逐条剔除“身份增值”对补偿的作用。

这个尚在起步阶段的审判流程，到底能不能实施？孟强心里没把握。他向负责法院事务的通州区法院党组相关成员、副院长张静做了汇报，张静立刻决定，把该法院所管的五个人民法庭的全体人员召集起来，专门组织一次法官研讨会，全面收集各方看法。

此次会议中，若该裁判方案获得多数法官赞同，程序难题便随之暴露：政府机构通常仅提供依据实际补偿协议的《匡算表》，而针对虚拟搬迁协议所需的各项具体数据，其来源却成疑问。

张家湾法庭邻近镇政府南门，与“六小村”棚改指挥部相隔不远，直线距离大约2.5公里。为了寻求妥善处理途径，孟强多次往返于这两个地点，最终促成了一项新颖的制度。这项制度专门处理因宅基地买卖合同无效而产生的争议。棚改部门为此设立了专门小组，在向卖方提供依据真实补偿协议的《匡算表》的同时，也为买方准备一份“虚拟”的《匡算表》。

基层急于突破困境，司法擅长裁决是非。该机制能否解决“遗留户”问题，众多民众关注法院审理的七个案件。张家湾镇副镇长刘明晨表示，“六小村”棚改涉及的1700多起宅基地纠纷中，竟有70多家因早期宅基地买卖协议效力争议成为“遗留户”，最早的交易可追溯至七十年代。

得益于“府院联动”的密切配合，田秋珍和赵勇斌各自拟定的《匡算表》迅速便呈现在办公桌上。

但是孟强又产生了新的疑问。他仔细对比两张《匡算表》后得知，关于宅基地区位补偿价以及放弃房屋安置补助费这两项内容，两者之间竟然相差两百多万元。

“这笔差额究竟是什么原因造成的？”他疑惑地致电刘明晨，对方回应称：“这两笔款项的发放都与宅基地是否涉及安置人员相关。根据拆迁的相关规定，获得安置的人员必须属于本村集体经济的成员，并且需要在涉案房屋所在村有户口，田秋珍由于不具备这一条件，在宅基地区位补偿价格核算时需要减去六十平方米的宅基地面积；另外，如果她选择放弃安置补助费用，则还需再扣除四十五平方米。”这200余万元的差额正是村民身份带来的‘溢价’。”

分析清楚安置规定的来龙去脉以及各方的期望之后，孟强的想法逐渐清晰起来。他推开窗户，又一阵初夏的暖风迎面吹来。远处的拆迁工地，挖掘机的响声好像在催促着结果。

双表匡算，如何端好司法公平秤？

首案的判决关乎示范，孟强主动扛起了这一重任。

怎样使两个“拆迁依据”充当公正裁决的参照物？他并非在两份《评估清单》中直接挑选，而是依照专业审判会议拟定的裁决方法，仿佛解析精巧图版似的，把补偿金额划分为彻底归属部分、责任承担部分、资格限定部分，逐层深入分析。

2024年6月期间，一些深夜里，书桌上亮着灯，孟强反复用笔在两张《匡算表》上勾勒出明确的推理脉络，持续不断

在完全归属部分，提前搬家奖励和实际搬离有直接联系，居住者田秋珍若在合约到期前配合迁居，这笔钱理应属于她；合法宅基地上房屋重置成新值，是拆迁时房屋状况的相应补偿，田秋珍因房屋买卖协议无效，既不能继续合法使用该房，也难以按原购金额重新买同等的房，这补偿应全部给她；设备与养殖转移开销，因她是实际使用者，这笔费用也归她；未达宅基地标准补贴和装修附属物等款项，依据村委会关于原有与当前房屋的证明及房屋八成新状况，她完全重建的可信度更强，赵勇斌拿不出证据反驳，这些钱还是她的。

在责任划分部分，双方对于房屋买卖契约失效均负有责任，不过鉴于赵勇斌违背宅基地让渡的这项核心过失要素，在核算田秋珍的宅基地位置补偿费以及舍弃搬迁补助金时，需要以政府机构提供的以田秋珍为假定搬迁对象的《测算表》作为计算依据，接着减去田秋珍根据拆迁政策无法获得资格的面积部分所对应的费用，随后依照“三七分”（赵勇斌占三成，田秋珍占七成）的准则来分配补偿款额

身份特有条款里，涉及原宅基地使用权人住房配置的优待，比如安置补助，田秋珍由于没有相应资格，所以不能获得，这笔福利理应归属于赵勇斌。

……

二零二四年六月二十七日，一份共计二十一页的法律文书确认，赵勇斌因违规处理自留地承担主要责任，需补偿田秋珍信任利益损失三百八十二万二千九百元。

田秋珍得知裁决结果后，立即着手处理搬迁事宜，在规定期限内顺利搬离，赵勇斌也依约支付了款项，此事让双方都接受了法院的判决，不再争执，这场围绕拆迁补偿的长期纷争就此结束。

法律不允许非法行为，却要维护守信者的正当权益。孟强解释说，赵勇斌虽然凭借宅基地使用者的身份保住了安置房，却因为自身过失要承担补偿款分配的义务，这既打击了‘唯利是图’的违约举动，也让田秋珍能够拿到应有的补偿款另寻住处，不会导致无家可归的窘境。

值得高兴的是，首案判决产生了积极的示范作用：在“六小村”另外6个性质相同的案件里，有2个案件根据该判决进行了和解，1个案件选择了撤回诉讼，剩余3个案件在参考判决后都没有提出上诉，之后出现的类似案件也依照此例得到了处理。案件处理人员万江律师还主动运用该案的法律依据，向当事人解释相关法律规定，帮助他们形成合理的期望。

刘明晨回想起来，法官当时就在安置点现场开展普法活动，向当事人讲解政策法规，并帮助他们分析利弊得失。通过这种方式，大家逐渐明白哪些要求是合理的，哪些是不切实际的。村干部在后续工作中，群众心中已经形成了衡量事物的标准。最终“六小村”棚户区改造项目签约比例高达98.18%，这得益于法官公正的裁决。

司法并非仅仅扮演冲突的仲裁者角色，更关键在于担当社会矛盾化解的推动者，这是张静的观点，该理念已应用于潞城镇棚户区改造工程等副中心其他棚改工程，并且正在为众多拆迁引发的权益争议提供有效的解决方法。

施园村东北方向1.5公里远的地方，张家湾“六小村”的新安置房项目已经快要完工了。那里一排排建筑，墙体是红砖和浅黄的混合颜色，排列得十分规整。孟强站在工地上远眺时，眼神里流露出一些不安，他心想：等村民住进这些楼房，社区管理就要取代原来的村民自我管理，到时候可能会有很多邻里矛盾不断出现。

历史车轮不断前行，冲突始终存在。法律人的才智，既要处理眼前事务，也要预判后续困难。一些尚未发生的争议，可能隐藏在众多“虚拟迁移文书”搭建的“创新城市布局基础”里，正待法律再次找到突破口……

（文中案涉当事人均为化名）

（记者 郭致杰）

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