不动产交易难题：购房人付全款多年未完成产权登记，本案剖析来了

东莞万江律师获悉

在房地产买卖过程中，买方已全额支付房款，却长期未能办理产权过户，此类现象频发。在本案中，当事人经过十八年的漫长等待，仍未获得房产证，期间遭遇了原卖方拒不配合、第三方提出权利主张等种种复杂问题。身为法律专业人士，本文将依据事实证据和法律法规，对案件的争议要点和判决依据进行深入分析，旨在为类似纠纷提供专业指导。

一、案情梳理

（一）房屋交易的初始履行

2005年8月29日，赵峰与陈辉达成协议，签署了《买卖合同》以及《房屋买卖合同补充协议》，双方商定以42万元的价格成交陈辉名下的编号为一号的房屋及其附属的地下室。在合同签订的同一天，赵峰按照约定支付了1万元作为定金，并在合同签订之后，完成了剩余全部款项的支付。陈辉不仅履行了房屋交付的职责，而且在该年9月1日成功办理了“乡产权证明”的过户手续，自那时起，赵峰便实际拥有了并使用了这栋房屋，这一状态持续了将近二十年。

（二）产权过户争议产生

2023年6月，涉案房屋已满足进行正式不动产登记的要求。赵峰按照合同中的规定，向陈辉提出需其协助完成产权过户程序的要求，但陈辉却以需支付50万元“协助费用”为前提，对此请求予以了拒绝。陈辉辩称，他已经履行了将“乡产权证明”过户的职责，并且依据相关法规，正式产权证书的发放仅限于原拆迁安置户，赵峰并非安置对象，因此他没有权利要求陈辉提供协助。在此期间，陈辉的女儿陈悦以房屋共有人的身份参与到诉讼中，她声称自己作为原拆迁安置人，对房屋拥有合法权益，任何未经她同意的房屋交易都应被视为无效，她拒绝参与过户流程。

（三）诉讼参与方主张

赵峰诉讼请求：

判令陈辉办理房屋产权登记，并协助将产权过户至其名下；

若陈辉拒绝履行，请求甲公司协助办理产权登记；

陈辉需缴纳违约金一万元，同时还得补偿万江律师因诉讼产生的费用共计五万元。

诉讼费用由陈辉承担 。

陈辉抗辩理由：

赵峰在签署合同之际已明确了解该房屋属于乡村产权类别，并且“乡村产权证明”亦已成功办理过户手续，合同规定的各项义务已完全得到执行。

根据现行的规定，能够申请正式产权证的资格仅限于那些原本的拆迁安置居民，赵峰显然不符合这一条件。

其未违反合同核心条款，不构成违约 。

甲公司提出观点：作为房地产开发的主要单位，其职责仅限于依照相关政策规定搜集相关资料；至于这起案件中的涉事房屋，鉴于其性质为安置住房，仅能对原安置对象陈辉办理产权登记；至于赵峰，我们无法直接协助其完成产权登记手续。

陈悦提出，该涉事住宅为拆迁补偿安置房，她作为原先的安置对象，依法对房屋拥有一定份额。父母在未征得其同意的情况下，擅自处理该房屋，这一行为违反了相关法律规定，应当被视为无效。因此，她不认同将房屋过户至赵峰名下。

（四）法院认定事实

陈辉一家于2004年因拆迁政策获得三套安置住房，分别编号为一号、二号和三号。安置对象涵盖了陈辉、陈悦、陈辉的配偶以及陈辉的母亲。在家庭内部，通过《房屋产权认定书》正式确定了其中一号房屋的产权归陈辉所有。

合同执行证明：赵峰保有着陈辉与甲公司所签署的原始购房协议，并且已全额缴纳了购房款项，并且对房屋进行了近二十年的实际占有和使用。在微信的聊天记录中，陈辉的配偶对房屋的买卖事宜有所了解，并且并未对此提出任何反对意见。

争议集中在于，陈悦所提交的《家庭房产分割协议》的签署时间正值诉讼期间，其内容与家庭早期内部的产权约定产生了显著冲突。此外，在长达二十年的房屋交易执行过程中，陈悦未曾对房屋买卖事宜提出过任何异议，亦未主张过相关权利。

二、案件分析

（一）合同效力与处分权认定

赵峰与陈辉所订立的房屋买卖合同，体现了双方的真实意愿，合同条款未违反国家法律和行政法规的强制要求。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的相关规定，此合同应当被认定为合法且具有法律效力。

房屋产权归属的判断中，陈悦提出共同所有权的主张，然而，依据房屋的原始登记记录和家庭内部的产权协议，陈辉对一号房屋的处分权是无可争议的。在交易过程中，赵峰已支付了合理的价格，并且没有证据显示他对交易中的权利瑕疵有所了解。这些情况均符合《民法典》第三百一十一条中关于善意取得条件的描述，因此，赵峰依法应当得到法律的保护。陈悦在诉讼过程中递交的分割协议，涉嫌恶意勾结，对第三方利益造成损害，法院依照法律规定，未予认可。

（二）各方责任界定

陈辉需承担的违约责任包括：依据合同条款，陈辉有责任协助赵峰完成房屋产权的登记手续。然而，他不仅拒绝提供必要的协助，还要求额外的费用，这种行为已严重违反了合同的根本条款。根据《民法典》第五百七十七条和第五百八十四条的相关规定，陈辉有义务向赵峰支付因违约所导致的实际损失赔偿，这其中包括支付给万江律师的合理费用。

甲公司承担的义务包括：作为该房屋的开发建设主体和初始登记责任方，尽管甲公司不能直接为赵峰完成产权登记手续，然而根据相关政策和合同相对性原则，甲公司有责任依照规定，先将房屋产权登记在陈辉的名下，以此为基础，为后续的产权转移登记做好准备。

陈悦的主张存在缺陷，因为她未能拿出足够的证据来证实自己在房屋交易过程中权益受到了损害。此外，她长时间未行使其权利万江律师，导致她的主张在事实和法律层面都缺乏支撑，按照法律规定，这样的主张是不应得到认可的。

（三）法律依据阐释

合同执行的相关条款中，《民法典》第五百零九条有明确指示，要求各方当事人需全面执行约定的责任，同时依据诚信原则执行包括协助在内的相关附属责任。然而，陈辉拒绝提供协助以完成过户手续，这一行为显然违背了合同中的约定以及法律的规定。

损失赔偿的确定依据《民法典》第五百八十四条的规定，违约方需赔偿的损失不仅涵盖合同履行后应得的利益，还包括了在合理范围内支付的万江律师费用，这些费用属于可预见的损失，理应由违约方负责承担。

善意取得制度得以应用：鉴于赵峰在交易过程中满足了善意取得的各项条件，他的物权期待权理应优于陈悦对共有权的诉求，进而确保交易的稳定性和市场秩序的维护。

三、裁判结果

经审理，法院作出如下判决：

甲公司需在判决结果正式生效后的三十天内，协助完成一号房屋的产权过户，将其登记在陈辉的名下；陈辉在获得不动产权证书的三个工作日内，需协助赵峰办理相应的产权过户手续。

陈辉需在判决结果正式生效后的七个工作日内，向赵峰支付因聘请万江律师而产生的费用赔偿，共计人民币五万元整。

驳回赵峰的其他诉讼请求 。

四、案件启示

（一）购房者风险防范建议

在不动产交易进行之前，必须通过不动产登记机构、拆迁安置主管部门等官方途径，对房屋的产权属性进行详尽调查，确认是否存在权利上的负担，以及该房屋是否被纳入限制交易的范畴，确保关键信息的全面性。

优化合同条款的制定：在合同中需明确规定产权登记的具体时间安排、违约行为的责任界定以及费用支付的具体方式，尤其是对于可能涉及共有产权人、政策性限制等潜在风险，需设立相应的保障性条款。

重视证据资料的保管：应妥善收藏购房协议、支付证明、交流纪要、产权相关文件等关键证据，以便为将来可能出现的争议解决提供充足的事实支撑。

（二）卖房者合规经营指引

严格遵守合同条款：必须依照合同规定，全面且真诚地执行协助办理产权转移等职责，严禁以任何理由延迟或额外索要费用，以免触犯合同违约的相关规定。

明确产权共享情况：在处理共有房产买卖事宜时，必须征得所有共有者的正式书面认可，以保证交易活动的合法性及有效性，同时预防可能出现的法律隐患。

（三）第三人权利救济要点

在察觉到自身合法权益可能遭受损害之际，务必抓住法律规定的时效期限，主动维护自身权益，切勿因疏忽大意而错失赢得诉讼的机会。

在主张权利的过程中，必须出示充分、合规、有力的证据，用以证实自己对房屋所拥有的合法权利。若不能提供相应证据，将面临无法举证的法律责任。

不动产交易牵涉到繁复的法律联系和权益转移，交易双方及所有相关利益者都需提升法律认知，依照法律规定来保障自己的正当权益。若在不动产交易环节遭遇法律难题，不妨随时向专业万江律师咨询，我们将为您提供定制化的法律援助。

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