北京一房屋买卖案例梳理：当事人信息、背景及相关情况介绍

东莞万江律师获悉

该案例的事发地点位于首都北京，为了维护当事人的隐私权并减少不必要的争执，本案例中涉及到的当事人姓名以及相关个人信息均采用了化名处理。如若发现有任何相似之处，请及时与我们联系，我们将进行相应的更正。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（案外人）：孙明远

被告（申请执行人）：刘志强

被告（被执行人）：张立伟

（二）案件背景

2014年1月21日，张立伟与唐山A公司达成协议，成功购买了河北省唐山市玉田县的一号住宅。2015年12月7日，张立伟与李芳正式登记结婚。2018年2月11日，张立伟和李芳借助唐山B公司的中介服务，与孙明远签署了《房屋买卖协议》，以一定金额将一号房屋及其附属的储藏室转让给了孙明远。孙明远已缴纳首期款项，金额为元，同时负责后续的银行贷款，直至提前还清。由于房屋产权证发放出现延误，导致过户手续未能按时完成。随后，刘志强在民间借贷纠纷中胜诉，向法院申请执行。2023年3月27日，法院对一号房屋实施了查封，查封期限为三年。

（三）诉讼过程

孙明远在法院驳回其执行异议后，遂向法院提起执行异议之诉东莞万江律师，要求法院判决解除对一号房屋的查封，并停止执行程序，同时确认该房屋归其所有，并要求被告刘志强承担诉讼费用。刘志强对此表示反对，认为孙明远不具备排除执行的条件；而张立伟则以书面形式同意了孙明远的诉求。在审理过程中，法院组织双方进行了质证证据的交换，并最终作出了判决。

二、争议焦点

孙明远是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的四项要求：是否在查封之前已签署了合法且有效的合同、是否合法拥有不动产、是否已全额支付或按约定支付了部分房款，并按照规定将剩余款项交付执行、是否非因个人原因未曾完成过户登记手续。

房屋所有权的归属问题在于：在没有完成产权过户登记手续的前提下，孙明远是否能够依据买卖合同及其履行状况来主张对房屋的所有权，抑或他仅拥有要求过户的权利。

三、案件分析

（一）法律适用与审理原则

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条的规定，本案件的关键在于判定孙明远对一号房屋所拥有的民事权益是否能够有效抵御强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人所享有的物权期待权保护条件进行了详细说明，这一规定构成了本案判断的核心依据。

（二）排除执行条件审查

合同效力认定：孙明远与张立伟夫妇所签署的《房屋买卖协议》是在法院实施查封措施之前达成的，且目前并无任何证据能够证明该合同存在无效的情况，因此应当被确认为合法且有效的文件。

合法占有认定方面，孙明远在房屋被查封之前便已实际掌握了该房屋的占有权；尽管他在一段时间内将房屋出租给他人，但他仍保留了对该房屋的控制和收益权，这些情况均满足“合法占有”的相关条件。

孙明远已按照约定完成了首付款的支付，并且提前全部还清了剩余的贷款。此外，他还把涉及争议的1万元履约保证金提交给了法院，从而满足了价款支付的全部条件。

房屋产权证发放延迟，同时法院的查封行动与产权登记的时间极为接近，这些情况并非孙明远个人责任导致，未能及时完成过户手续。

（三）所有权归属判定

尽管孙明远已经完成了合同中的主要责任，然而由于他没有完成房屋产权的过户登记手续，根据物权法中关于登记生效的规定，他目前仅拥有将房屋所有权变更登记到自己名下的权利要求，尚未拥有房屋的完整所有权。

四、裁判结果

法院判决：

不得执行河北省唐山市玉田县一号房屋；

法院驳回了孙明远提出的关于解除房屋查封以及确认房屋所有权归属其本人的所有诉讼要求。

五、案件启示

在不动产交易过程中，购房者在签署购房合同之际，务必清晰规定产权转移的具体期限以及违约行为的责任条款，同时要积极催促卖方履行其应尽的责任，以防因产权未及时过户而遭受权益上的损失。

在交易环节，务必妥善保存支付凭证、使用权证明以及沟通记录等相关证据，并严格遵守合同中的各项条款，认真履行支付货款、承担贷款等责任，以确保在可能发生的争议中，有充分的证据支持。

执行过程中万江律师，需准确把握法律精神：申请执行者与案件无关的第三方均需对执行异议的相关法律条文进行深入领会，清晰界定各自的权益与责任，以防因对法律条文的理解偏差而引发诉讼中的不利结果。

在提起执行异议诉讼的过程中，必须紧扣法律规定的核心要素进行证据的提交，明确界定物权期待权与所有权的关系，并妥当提出诉讼要求。

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