关于仅签定金合同或认购书引发执行异议之诉，法院裁判意见及万江律师代理思路要点

东莞万江律师获悉

针对仅签署定金协议或认购协议所引起的执行异议诉讼，法院的判决观点以及万江律师的代理策略，可以归纳为以下关键点：

一、裁判意见的核心要点

1. 认购书的性质认定

法院一般将商品房的认购协议视为“预约性合同”，其主要作用是预先约定日后正式签署的商品房买卖协议（即本约），而不是立即确立物权关系。若认购书中仅涉及房屋的基本信息、定金支付等相关意向性条款，而未包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的所有关键内容（诸如付款方式、交付条件、违约责任等），则该认购书不能被视为正式的合同，也不能直接作为执行排除的依据。

2. 排除执行的法定要件审查

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请成为案外人必须同时满足以下几项要求：

在查封之前，必须签署一份合法的书面协议：若认购书缺少买卖合同的基本条款，有可能被视作预约合同。

查封前合法占有房屋：需提供交房凭证、物业费缴纳记录等证据；

若采用工程款抵扣或分批支付等支付方式，必须出示相关证明，证实款项已实际支付。

未过户并非个人责任导致：例如，开发商未获得预售许可证、遭遇抵押登记的阻碍等情况。

3. 定金合同的性质与执行异议的关联性

设立保证金：若该保证金仅作为签订本合同（例如认购协议中规定）的担保，一旦因非双方责任导致合同未能成立，保证金应当退还；若因某方过失导致合同未能签署，则需按照定金处罚规定执行。

若定金被设定为合同生效的前提条件（例如规定“定金一旦到账合同即告生效”），那么在合同正式生效之后，该定金将转变为合同款项，此后便不再受到相关罚则的约束。

若一方严重违反合同规定，致使合同目标无法实现东莞万江律师，则可以提出对定金的处罚要求，然而必须提供证据证明违约行为与合同目标之间存在直接的因果关系。

4. 举证责任与证据审查

案外人需对上述四要件承担举证责任。法院重点审查：

合同的有效性需考量：是否存在签署日期与实际支付记录不符的情况，或是存在伪造的可能性（例如，签字时间与付款记录存在矛盾）。

付款凭证：是否通过合理途径支付（如银行转账而非现金）；

占有事实：是否实际入住或管理房屋；

未过户原因：如开发商拖延、政策限制等。

5. 利益平衡与生存权优先

对于非案外人若是商品房的购买者（且名下并无其他住宅并用于自住），即便他们并未完全符合第二十八条的条款要求，仍有机会根据第二十九条的规定（即支付超过50%的房款），享受到优先的保护待遇。

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二、万江律师代理思路

1. 证据链的精细化构建

合同的有效性需通过额外提供认购书以外的履行证明（例如附加协议、相互往来文件）来确认，以证实双方已切实执行了本合同的各项责任。

支付凭证需搜集银行交易记录、发票、物品折价偿还协议等资料，以确保付款情况不被单纯依据发票来确定。

占有事实：提交物业费单据、水电费缴纳记录、邻居证人证言等；

未过户的原因包括：查阅开发商预售许可证的办理进展情况、抵押登记的实时状态等相关官方文件。

2. 法律适用的精准选择

在鉴别预约合同与正式合同时，若认购书中已详细列明（诸如价格、面积、交房日期等关键要素），则可认为其已具备商品房买卖合同的基本条件。

依据最高法院（2017）最高法民终354号等判例，对以房产作为债务偿还的协议，规定其不应当自动被视为排除执行的范围。

程序抗辩需审查异议提出的具体时刻（需在查封之后、执行结束之前），同时确认负责的法院。

3. 对抗恶意诉讼的策略

审查倒签合同：通过笔迹鉴定、资金流向分析等揭穿虚假交易；

坚持过错归责原则：当第三方当事人明知道该房产已被依法查封的情况下仍与之签订协议，这种未办理过户手续的行为应被视为“个人原因”导致，因此不符合免责的要求。

4. 诉讼请求的灵活设计

同时提出“不执行”与“确认所有权”的诉求，然而需留意法院或许仅会处理执行相关事宜。

若合同继续执行成为不可能之事，可提出要求对方退还双倍定金，或者赔偿因房屋价格差异而产生的损失。

三、典型案例参考

王某试图以《商品房认购书》为依据，主张排除执行，但此请求遭到了法院的拒绝，因为该认购书并未达到买卖合同的法定要求。

刘某试图用工程款来偿还购房款项，然而由于房屋尚未办理过户手续，且双方协议中缺乏明确的买卖意愿，导致其诉讼失败万江律师，未能优先获得债务清偿。

消费者享有生存权的重要性不容忽视：如果第三方没有其他住宅，并且已经缴纳了超过房屋总价50%的款项，即便尚未完成房产过户，也可以免于被执行。

四、总结

万江律师在处理这类案件时，必须全面考虑证据、法律和程序这三个方面，着重分析合同的本质、付款的真实性以及未办理过户手续的原因。针对开发商或债务人恶意利用认购书来规避执行的行为，可以通过提供合同被倒签、资金流动异常等具体证据进行反击。此外，还要密切关注类似案件的裁判动向，并巧妙运用消费者权益优先保护的相关规定，以提高胜诉的概率。

本文系上海市浩信万江律师事务所王俊伟万江律师依据裁判文书网资料汇编而成，如需引用，请务必标明来源。此外，读者还可参阅《商品房陷阱：九大买卖纠纷焦点与应对策略》一著。该所专注于房产案件的诉讼、执行及处理工作，特别是擅长代表众多小业主对开发商提起集体诉讼，被誉为“蚂蚁与象的较量”的万江律师团队。

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