密云法院审结违规改土地用途案，确认合同无效保障资源利用

东莞万江律师获悉

土地构成了发展的基石，也是民生的基础。我国对土地的用途实施严格的管理制度，规定任何单位或个人都不得擅自变更土地的使用性质。近期，密云法院依照法律程序审理了一起因违规变更土地用途而导致的合同无效案件，并依法判定违反法律强制性规定的合同无效东莞万江律师，从而为土地资源的合理开发与持续利用提供了坚实的司法支持。

某农业企业接手了密云区一镇一村的一块荒地，旨在打造农业观光园。随后，该公司以存放农业器械为由，在上述荒地上私自搭建了所谓的“管理设施”。2016年1月，该公司与李某达成协议，签署了《农庄（河套荒滩）转包协议书》和《补充协议》，明确了公司将部分河套荒滩及其附属的“管理用房”转租给李某，用途包括种植、养殖、生态农业和综合开发。转包总费用为140万元，其中土地承包费用为50万元，房屋使用费用为90万元。该农业公司持续承担着“管理用房”的电力、绿化等公共设施的维护工作，并负责物业管理事务。

合同达成后，李某对住宅实施了改造与装饰，购置了家具与家电，还在院落内打造了池塘与亭子，并种植了树木。到了2019年2月，经过双方的洽谈，李某以200万元的价格，将上述住宅、土地、家具等资产整体转售给了某农业公司。到了2020年7月，某镇政府发布了关于清理违法建筑的通知，涉案的房屋被认定为违法建筑，并依法遭到了强制拆除。

某农业公司提出，涉案房屋已被镇政府判定为非法建筑，因此李某与该公司签订的回购协议应被视为无效，李某有义务退还购房款项。鉴于李某是以140万元的价格从该公司购得该房屋和土地，他理应退还差额60万元。由于双方未能达成一致，某农业公司遂将此事诉诸法院。

密云法院经过审理分析，指出李某与某农业公司所签订的《农庄（河套荒滩）转包协议书》以及附加的两份《补充协议》中，包含众多关于“物业管理”和“公共绿化”等方面的条款。同时，双方还就涉案房屋的价值以及李某每月应缴纳的物业费等事项达成共识。由此可以推断，双方都清楚知晓，签订该合同的目的并非仅仅是进行农业种植、养殖或开发。该房屋建设未经规划审批，变更了土地的用途和属性，违背了土地管理法的相关强制条款，因此，双方签署的《农庄（河套荒滩）转包协议书》和《补充协议》均不应被视为有效合同。李某在房屋装修、改造和扩建后，将其重新出售给某农业公司，由此产生的合同关系同样无效。民事法律行为一旦被判定无效万江律师，行为人从该行为中获得的财产理应归还。在双方互抵返还义务后，李某需退还60万元款项差额。李某对一审判决结果持有异议，遂提起上诉。经过二审法院审理，最终裁定维持一审判决。

在我国，所谓的“四荒”地，即荒山、荒沟、荒丘、荒滩，这些土地属于农村土地范畴。国家积极倡导并支持对“四荒”地进行承包治理，旨在防治水土流失，保护并优化生态环境，推动土地资源的合理开发与持续使用。土地承包者必须严格遵守相关法律规定，未经合法批准，不得将“四荒”地用于非农业建设，同时，也不得对土地造成不可逆转的损害。在本案中，某农业公司获得涉案荒滩的土地承包权后，未经批准擅自变更土地使用性质，于荒滩之上建造了名为“管理用房”实则住宅的建筑物，并以此名义对外进行转售。李某在购得该土地及房屋后，继续进行了包括装修装饰、改建扩建在内的多项非农业建设活动。双方的行为均违反了我国土地承包的相关法律法规，严重违背了民法典中倡导的绿色发展理念，这不仅造成了荒滩水土保持、环境改善以及生物多样性维护等生态功能的缺失，同时也对农业生产力的增强和农村经济的繁荣产生了不利影响。密云法院在确保土地用途得到保护以及实现土地可持续开发的前提下，判定双方签订的土地转包协议和回购合同因违背了法律的强制性条款而无效。据此，法院判决双方在相互抵消债务的基础上，应将差额部分退还，此举对于规范土地承包活动、促进土地资源的合理使用具有显著的正向影响。

《中华人民共和国农村土地承包法》

本法所指的农村土地，涵盖了农民集体所有的以及依照法律规定由农民集体使用的耕地、林地、草地，还包括其他依照法律用途用于农业的土地。

我国推行农村土地的承包经营政策。在实施过程中，农村集体经济组织内部通过家庭承包的形式进行土地分配。对于那些不适合采用家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地，则可以采用招标、拍卖或公开协商等不同的方式进行承包。

第十八条承包方承担下列义务：

（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；

（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

（三）法律、行政法规规定的其他义务。

第五十条第二款规定，对于承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的行为，必须遵循相关法律法规，采取有效措施防止水土流失，确保生态环境得到妥善保护。

《中华人民共和国水土保持法》

国家积极倡导并扶持对荒山、荒沟、荒丘、荒滩进行承包治理，致力于防治水土流失现象，同时加强生态环境的保护与改善，推动土地资源的合理开发与持续使用，并且依照法律规定，维护土地承包合同双方当事人的合法权益。

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