2025年7月24日最高法解释施行，重塑执行救济体系

东莞万江律师获悉

2025年7月24日，最高人民法院颁布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》正式生效。这部经过长期酝酿的司法解释，针对执行过程中存在的“程序空转、虚假诉讼、裁判冲突”等长期存在的问题，通过制定23条规则，对执行救济体系进行了全面重塑，被誉为执行异议之诉领域的“新宪法”。

01.五大创新破解十年难题

“统一管辖+主体特定”

《解释》第一条对因轮候查封和交叉执行引起的管辖权争议作出规定，指出在提出异议时，实际掌握执行标的物的法院应享有排他性的管辖权。更重要的是，第二条规定，在案外人提起诉讼时，必须将首封债权人或享有优先权的债权人作为被告，而将其他轮候查封的债权人列为第三人。这样的安排彻底消除了多个法院重复受理案件所引发的裁判不一致问题，确保了通过一次诉讼就能解决纠纷。

生存权优先

《解释》第十一条打破了针对“唯一住房”的既有规定，将保护范围扩大到了那些能够满足家庭日常生活需求的住宅。对于进城务工人员在城市购房、改善居住条件等情况，均可不予以执行相关规则，前提是必须符合以下三个条件：在查封之前已签订有效的购房合同、已支付全部或大部分房款、且房屋将用于家庭居住。

案例中，来自农村的务工者韩某虽拥有住宅，却因就业需求在城里购置了房产。经法院审理，其城市住所被认定为“生活基本需求”，因此，银行的抵押权执行得以豁免。

诉求合并审理

案外人现可在一个诉讼中提出三项关键请求：

· 排除执行；

· 确认标的权属；

· 办理过户或返还财产；

此设计打破了以往“先确认权益、后解决争议”的繁琐诉讼困境，有效减少了大约30%的衍生诉讼案件。

执行与审判协同

创设三大衔接规则：

明确界定解除查封事项：判决内容需明确指出支持第三方诉求，并详细记载解除执行的具体措施及相应的裁定编号。

实施回转制度规定，一旦标的物被不当处理，权利人有权要求退还拍卖所得款项或将其存入特定账户。

破产状况不会妨碍诉讼权利的行使：一旦被执行人宣告破产，财产由管理人接管后，诉讼程序即可继续进行。

虚假诉讼重拳

第二十一条设立多维度的惩戒体系：对于那些恶意勾结、虚构证据的当事人及其代理人，法院有权拒绝其诉求，并可以实施罚款、拘留等处罚，甚至将其案件移交刑事部门处理；一旦导致无法执行，还需承担相应的民事赔偿责任。

典型案例：开发商为逃债虚构房屋买卖，参与人面临刑事追责。

02.新规下的攻防策略

案外人维权三要件举证

商品房购买者需提供家庭居住相关证明材料、购房资金支付的有效凭证以及房屋预告登记的相关文件。

买受人需着重展示“非因自身过错未能完成过户”的情况，具体包括：完成网签备案、提交过户相关申请，以及提供开发商违约的相关证据。

以房产作为偿还债务的债权人：必须提交债务真实性的相关证据、债务清偿的协议文件以及房产价值的评估报告。

申请执行人抗辩核心

击破合同真实性：查资金流水是否闭环、签约时间是否倒签。

揭露权利瑕疵：如案外人明知限购仍借名买房。

主张优先受偿权：建设工程款、抵押权等优先于普通债权。

上海某案中，债权人在以房产作为债务偿还手段时，未能出示原始的借款证明文件。据此，法院判定其不具备排除执行的权利，案件编号为沪74民初213号。

03.规则重塑与市场信心

此次新规直击三大社会痛点：

在施工方遭遇工程款被拖欠的情况下，其背后农民工的生存权益将得到优先考虑，相较于商业债权，其重要性更为突出。

预告登记房产的价值得以激活，此类房产在执行过程中可直接被排除，从而促使交易行为更加规范。

征收对象享有特别保护：即便房产尚未完成过户手续，基于征收补偿获得的房产仍能对执行行为进行有效抵抗。

业内人士在房地产行业中提到，新规定的实施将使得开发商预售资金监管账户的纠纷处理速度加快，这也使得购房者们更加敢于进行购房决策。

从“程序对抗”到“实质正义”

《解释》引入了一套全面化解争议的机制和细致入微的权利平衡方法，这标志着执行异议诉讼已经从程序上的空转转变为实质性的正义追求。对于万江律师来说，这一新规定既带来了挑战，也蕴藏着机遇——只有深入理解23条规则、构建清晰的证据链条、预测不同地区的裁判差异，才能最大限度地保障当事人的合法权益。

在将来，随着一系列相关典型案例的接连推出（最高法院已公布6个参考案例），这一“执行异议新规”将逐步展现其规范性的作用，进而成为解决“执行难题”的重要工具。

法释〔2025〕10号

最高人民法院

关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释

2024年12月14日，最高人民法院审判委员会在第1938次会议上作出决定，该决定自2025年7月24日起正式实施。

为了准确审理涉及执行异议的诉讼案件，确保当事人的合法权益得到法律保障，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规，并参照审判过程中的实际情况，特此制定本司法解释。

依据民事诉讼法第二百三十八条之规定，案外人在执行程序中若对执行标的提出异议，应由负责该执行标的执行的法院进行审查并作出处理；若案外人或当事人对执行异议的裁定持有异议，则应自裁定送达之日起十五日内向作出裁定的执行法院提起执行异议之诉，法院对此应予以受理。

若案外人未能在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条所设定的时限内提出任何异议，法院将作出不予受理的裁定。在此情况下，案外人有权依照法律规定，向申请执行人、被执行人等相关方提出权利主张。

在金钱债权纠纷的财产保全及执行过程中，若执行标的正面临查封、扣押或冻结的情况，案外人若对执行行为提出异议并提起诉讼，则将那些率先进行查封、拥有担保物权优先受偿权的申请保全人或申请执行人列为被告，同时将其他已知轮候查封的申请保全人或申请执行人作为第三人参与诉讼。

第三条 案外人对于执行对象所拥有的民事权益，足以抵挡强制执行的强制力。若人民法院判定不得对执行对象进行执行，则应同时作出解除执行措施的决定，并在判决书中注明相关查封、扣押、冻结的裁定书编号。案外人有权凭借生效的判决书，向负责执行的法院申请解除相应的执行措施。

第四条 当案外人就执行异议提起诉讼，并依据《民法典》第二百三十四条等相关条款，对执行标的的所有权归属提出明确要求时，被执行人应作为被告应诉。

第五条 当案外人提出针对执行异议的诉讼，并将被执行人等作为被告，要求返还财产、退还款项或交付特定物品、办理所有权转移手续等，法院有权将其合并审理。除非法律有特别规定，不宜合并审理的，则应各自独立立案处理。

第六条 在案外人提起的执行异议诉讼审理过程中，若申请人要求法院维持执行并提交相应担保，应由审理执行异议诉讼的法院决定是否同意。若执行法院依法决定继续执行，那么针对案外人提出的执行异议诉讼，将根据以下情况分别进行处理：

对于执行标的，案外人若不具备足以抵御强制执行的民事权益，法院将裁定驳回其诉讼请求。

（二）若案外人对执行标的拥有充分的民事权益，足以抵御强制执行，且该执行标的是通过拍卖、抵债等执行程序由申请执行人取得的，则判决不得对该执行标的中止执行，并应撤销相应的拍卖或抵债裁定；若执行标的已交付给申请执行人，则判决要求申请执行人予以退还；若申请执行人拒绝退还，则应采取强制措施予以执行。

若案外人对执行标的拥有足够的民事权益以抵御强制执行，且该执行标的已通过拍卖、变卖等合法程序被他人取得，则判决不得执行该标的的变价款，执行法院应向案外人支付该变价款；若已向申请人支付变价款或已向被执行人退还剩余变价款，则同时判决申请执行人和被执行人须返还，若拒绝返还，则强制执行；若执行法院向案外人说明执行标的已合法归他人所有但案外人拒绝接受变价款，则应将变价款进行提存，并告知案外人自提存之日起五年内可随时提取。

在上述条款的第二项和第三项所述的情况下，如果案外人觉得申请人要求继续执行的做法不妥，从而给自己带来了损失，那么他们有权依照法律规定，向申请人、执行担保人等相关方提出索赔要求。

第七条 在案外人提出执行异议之诉案件审理阶段或再审申请审查期间，若执行案件已告终，执行法院未对执行标的物进行处理且已解除执行措施万江律师，则人民法院应作出裁定，终止诉讼或审查。此前由执行法院作出的执行异议裁定将不再有效。对于案外人依据本解释第四条、第五条提出的关于确权或给付的请求，人民法院有权继续进行审理或审查。

在审理执行异议之诉案件或再审申请审查过程中，若人民法院依法决定对作为执行依据的原判决、裁定等进行再审，且执行标的并非原判决、裁定所涉争议的财产，或者案外人可能拥有足以抵消担保物权等优先受偿权的民事权益，则执行异议之诉案件可继续审理或审查；若不能认定案外人拥有足以排除强制执行的民事权益，则执行异议之诉案件应予以中止审理或审查。

在审理执行异议之诉案件或进行再审申请审查的过程中，若法院决定受理被执行人的破产案件，则执行异议之诉案件需暂停审理或审查。待管理人接管债务人的财产后，执行异议之诉案件方可恢复审理或审查。

第十条 若在审判监督程序中，发现对案外人执行异议之诉的判决存在支持案外人排除强制执行的错误，且法院认定案外人并不拥有足以排除强制执行的民事权益，从而判决驳回其诉讼请求时，原执行法院应依照原执行顺序恢复执行；若执行标的物已合法转手他人，且法院裁定撤销原判决并终结诉讼，则申请执行人有权依法向被执行人或案外人等提出新的权利主张。

第十一条 在被执行的房地产开发企业所登记的新建商品房上，法院执行强制措施。若案外人声称自己是商品房的消费者，并提出执行异议之诉，要求排除对建设工程价款优先受偿权、抵押权以及普通金钱债权的强制执行，且能证明其主张满足以下条件，法院应当予以支持：

在查封之前，案外人已经同房地产开发企业等相关方签署了合法且有效的书面买卖协议。

在查封之前，案外人已经全额支付了所有款项，或者已依照合同规定支付了部分款项，并且在查封生效后至一审法庭辩论结束之前，已经将剩余的款项提交给了人民法院执行。

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

对案外人的诉讼请求，若其要求被执行人完成商品房所有权变更登记程序，且该请求符合相关条款要求，法院将依据法律规定给予支持。

若人民法院裁定不支持案外人的诉讼要求，则该案外人应得的执行剩余款项需迅速返还。

若法院对某房地产开发企业的预售资金监管账户实施冻结，案外人若以已向该账户支付购房款，且房屋买卖合同已解除为由，对执行行为提出异议并提起诉讼，要求停止对该购房款的强制执行并申请返还，若其理由正当，法院应当予以支持。

法院对被强制执行的房地产开发企业的建筑及其所占用的土地使用权的执行，若涉及符合前述第一款第一项、第三项规定的商品房消费者，因房屋未能交付且实际交付无望，导致房屋买卖合同已解除，消费者若提起执行异议之诉，要求在建筑及其土地使用权变卖所得中排除相应的强制执行，并申请分配相应款项，人民法院应当予以支持。

第十三条规定，若被执行人名下不动产被登记并执行，若案外人因购得该不动产而提起执行异议之诉，要求免除建设工程价款优先受偿权、抵押权及一般金钱债权的强制执行，只要案外人与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同，且在法庭辩论终结前已向执行法院交付的款项足以清偿相应的主债权，人民法院应当予以支持。

对于符合前款规定的情形，案外人若提出要求抵押权人依照规定程序办理抵押权注销登记的手续，人民法院应当给予支持。

依据本条第一款的规定，若人民法院判定不得执行，申请人有权提出请求，将案外人依据本款所交付的款项，用来代替被执行人履行相应的债务。

若人民法院判定不予支持案外人的诉讼要求，则应当迅速退还案外人已支付的执行款项。

第十四条规定，若被执行人名下的不动产被法院执行，若案外人作为该不动产的购买者提出执行异议诉讼，要求中止对一般金钱债权的强制执行，并且能够证实其主张满足以下条件，则法院应当予以支持：，，，。

在查封之前，案外人已经同被执行人签署了一份合法且有效的书面买卖协议。

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

第十五条 若被执行人名下不动产已被登记用于抵债，案外人若以此为由对强制执行提出异议并提起诉讼，要求中止针对一般金钱债权的强制执行，且能证实其主张满足以下条件，则人民法院应当予以支持：

该案涉及的人与被执行者之间确实存在实际的债权债务联系，且债务偿还期限已经到达；在查封之前，双方已经签署了一份合法且有效的关于不动产作为债务偿还方式的协议。

有充分证据显示，所抵偿的债务金额与当时执行标的物的实际价值大体相符。

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

在人民法院实施查封措施之前，若出现以下任一情况，即可视为本解释第十四条和第十五条所指的“非因案外人自身原因”：

案件相关方与被执行人已联合向不动产登记部门递交了申请，旨在完成所有权变更的登记手续。

案外人已提出要求被执行人完成所有权变更登记等相关合同责任，亦或是因所有权变更登记事宜与被执行人产生争执，进而提起诉讼或申请仲裁等。

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

被执行人等已通知案外人进行不动产所有权的变更登记，且其并未因疏忽而延迟办理手续。

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

第十七条规定，若被执行人名下登记的不动产被法院实施强制执行，若案外人因与被执行人之间关于以不动产抵消工程债务的约定而提出执行异议之诉，并要求排除对该不动产的抵押权和一般金钱债权的强制执行，只要该案外人能证明其主张满足以下条件，法院应当予以支持：

案外人根据《民法典》第八百零七条的规定，在查封之前，有权行使建设工程价款的优先受偿权，并与被执行的发包人达成一项合法且有效的协议，该协议涉及将不动产进行折价处理。

证据显示，所抵偿的债务金额与当时执行标的的实际价值大体一致。

对于案外人提出的关于要求被执行人进行不动产所有权变更登记的诉讼请求，若其内容与上一款规定相符，法院将依照法律规定给予支持。

第十八条 在被执行人名下登记的不动产被法院实施强制执行时，若案外人提出该不动产系因产权置换的征收补偿而存在，并就此提起执行异议诉讼，要求取消对建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的强制执行，且能证明其主张满足以下条件，法院应当予以支持：

在查封之前，案外人已经同房屋征收管理部门以及房屋征收执行机构等机构，依照法律规定，达成了关于征收补偿的协议。

（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

第十九条，若被执行人名下的不动产被登记并实施强制执行，若案外人在查封前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，并已按合同约定支付了价款，同时已办理了合法有效的不动产预告登记，则案外人可基于此理由提起执行异议之诉，要求停止处分。若该事由成立，人民法院应当予以支持。此外，若案外人符合物权登记条件，请求排除强制执行，人民法院亦应予以支持。

在强制执行过程中，若案外人在查封前与被执行人签订了合法有效的书面租赁协议，并据此合法占有和使用执行标的物，同时已依约支付租金，若以此为由提出执行异议诉讼，要求在租赁期限内阻止对执行标的物进行不带租的强制执行，且理由正当，法院应当予以支持；对于在抵押权设立前，案外人已签订租赁合同并合法占有使用执行标的物，若请求在租赁期限内排除抵押权的不带租强制执行，法院亦应予以支持。

申请执行人有权就涉及租赁拍卖、变卖等情形下的强制执行行为提出书面不同意见。一旦执行法院作出执行决定，若案外人对此裁定不满，则需在裁定送达后的十五天内向执行法院提起诉讼，并依照相关规定进行处理。

申请执行人若对执行裁定持有异议，有权在裁定送达后的十五天内，将承租人或被执行人作为被告，向执行法院提起诉讼。若要求不涉及租赁关系强制执行执行标的，法院将根据以下情况分别作出处理：

（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；

若承租方未满足本条第一款所列条件，则法院将作出裁决，允许在无需租金的情况下强制执行该标的。

第二十一条 若案外人与被执行人、申请执行人恶意勾结，采取伪造证据的手段，或是单方面捏造案件的基本事实，意图通过提起执行异议之诉来干扰法律执行的正常进行，人民法院应予驳回其诉讼请求，并视情节严重程度给予罚款或拘留处罚；若涉嫌构成刑事犯罪，人民法院则应将相关犯罪线索转交给公安机关处理。

诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。

对于通过虚假诉讼等手段导致执行标的无法实现或价值降低，从而给申请执行人带来损失的情况，依法应当进行相应的赔偿。

根据民事诉讼法第二百三十八条的规定，若申请执行人提出执行异议之诉，应参照本解释中的相关规定进行办理。

第二十三条 本解释自2025年7月24日起施行。

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