2025年6月房山两部门征求意见，54条建议中这些被采纳

东莞万江律师获悉

2025年6月10日至6月18日，北京市规划和自然资源委员会房山分局及北京市房山区农业农村局，分别在北京市人民政府网站以及房山区人民政府网站上，就《北京市房山区房地一体宅基地确权登记工作指导意见实施细则（征求意见稿）》面向公众征询意见。在此意见征询期间，共收集到了来自社会各界的54条意见与建议。共有20条有效建议，它们主要针对宅基地的管理和用地边界的确认；另外有34条建议被视为无效，这些并非针对本细则的具体反馈。经过对每一条建议的仔细分析和研究，以下是关于采纳有效意见的说明：

我们未接受关于“补充历史交易宅基地的确权操作指引”的提议，原因在于该提议与现有细则内容并无冲突。目前，我们正按照“总调查、总登记”的模式推进房地一体宅基地的地籍调查和确权登记工作，其具体步骤包括：首先发布通告万江律师，其次进行地籍调查，接着由村乡两级进行确认，然后完善门牌信息，最后完成不动产登记。

我们未接受关于在实施细则中具体说明特殊情况申诉处理途径的建议，原因在于该建议未对具体内容进行明确。根据《北京市规划和自然资源委员会北京市农业农村局印发的通知》（京规自发〔2024〕243号）中的规定，第五条提到，对于存在民事纠纷的情况，应在纠纷解决之后才进行确权登记的处理。

关于“提议补充关于未获得保障房资格的公务员确权登记权益”的提议，我们决定不予接受。不接受的原因在于，目前尚无具体法律规定或政策文件将“公务员”身份作为能否获得宅基地资格的必要条件之一。

四、关于采纳“参考通州区宅基地面积认定标准”的建议，我们决定不予接受。其不予接受的原因在于，该面积认定标准的内容与现有标准基本相同。在处理具体的土地边界问题时，依据《北京市人民政府关于土地审批的批复》（京政字〔2021〕22号）的相关规定，第五部分关于工作组织及职责分工中明确指出：首先，必须强化组织领导；其次，各乡镇政府需切实加强实施力度；再者，需抽调专业人员；最后，这些人员将负责本乡镇农村不动产产权的详细调查、确权以及划界等具体执行任务。（二）明确职责分工，具体而言，由各乡镇政府承担实施责任，并在相关职能部门的指导下，对村民委员会所出具的证明材料中涉及的权利主体身份、用地界限、房屋建筑规模以及房屋安全性等方面进行审核与核实。

五、关于对“1982年之前划定的宅基地，建议依据实际占用面积进行确权及登记”的提议，我方决定不予接受。其不予接受的原因在于，该提议与历史政策的连贯性以及区农业农村局的相关规定不符。

关于“农村集体经济组织成员在获得合法批准并依照批准条件占用宅基地建房的情况下，应依据批准的面积进行确权登记；若虽获合法批准但未按批准条件占用宅基地建房，则需在整改完毕后才能进行登记”的建议，我们决定不予接受。我们拒绝此建议的原因在于，“整改要求”并非本细则涵盖的内容，建议在宅基地管理的相关文件中进行补充说明。

七、关于建议在确权过程中以林权证为参考文件的提议，我方决定不予接受。原因在于，《国家土地管理局办公室关于林地发证问题的复函》中明确指出，土地管理部门依据《土地管理法》和《森林法》所核发的土地证书，与林业部门依据《森林法》所颁发的林权证在性质上存在差异。土地证书是土地使用权及所有权的法律依据，而林权证则是地上林木所有权的法律依据，两者各自拥有不同的法律效力，彼此之间无法相互替代。总体来看，林权证这一文件，是对森林资源、树木以及林地所拥有的所有权或使用权的确认，并在经过详细登记和编制成册后予以颁发。其主要职能在于证实林地使用权的归属或树木所有权的合法性，而非作为宅基地使用权的法律依据。

八、关于“对超占房屋进行整改拆除，并将退还给集体的部分归还，待整改完毕且现状宗地满足条件后进行确权登记”的提议，我方决定不予接受。我们拒绝此提议的原因在于，它与本细则的现有规定并无抵触。具体可参照第五部分关于妥善解决疑难问题的第七条，其中依法依规明确了宅基地面积认定的标准。农村集体经济组织的成员在获得合法的批准后，并按照批准的规定进行宅基地的建房占用，其房屋所占用的宅基地面积将得到确权登记；若成员虽获合法批准但未按批准要求建房占用宅基地，则需在整改措施落实完毕后，方可启动登记程序。

九、关于“应严格依照法律法规，以权属证明（即红本）及合法协议为准绳，防止因少数村民的无端干扰而延误整体工作进展”的提议，我方决定不予接受。其不予接受的原因在于，《北京市农村不动产确权登记政策问答口径（一）》中第13条指出：“在换发房地一体不动产权证书的过程中，若房屋测量面积与原房屋所有权证面积存在差异，应如何处理？”在颁发房地一体的不动产权证书过程中，若房屋的实测面积与原先房屋所有权证上所登记的面积存在差异，应以采用精度更高的测量技术得出的面积为依据。若两次使用相同测量技术得出的结果，误差在可接受范围内，则仍以原所有权证上的面积为依据。至于房屋翻新导致面积出现差异的情况，当事人需提交翻建房屋的规划许可证等相关文件，以便申请进行变更登记。在颁发历史权属证明之后，房屋可能经历了重建或其他改动，这可能会使得证明上的面积与实际面积存在差异。鉴于此，那些历史颁发的权属证明只能作为参考依据，不能被直接引用。

我们未接受关于设定适当的异议期限的建议，即若邻近居民对确权结果持有不同意见，需在指定时间段内（例如15天）递交书面材料作为依据。若超时未提交，将默认其无异议，并依照红本进行确权。我们拒绝此建议的原因是它与现有细则内容并无冲突，具体可参照第四部分的工作程序中的第三点，即村乡两级的确认流程。农村集体经济组织或村委会在核实每户宅基地的使用者、占地面积、边界范围以及地面建筑等基础信息后，需将这些信息进行公开展示，公示期限为30天。若公示期间无异议或异议无法成立，村一级组织需出具相应的确认文件，并将材料上报至乡（镇）政府或涉农街道办事处，以供认定。乡镇政府以及负责农业事务的街道办事处需对每户提交的材料进行核实，并且对于缺少土地权属证明的，需给出是否为合法用地的判断；对于地面建筑缺乏规划或建设相关资料的，则需提供相应的审核意见。

我们未接受关于宅基地交换的建议，即由村委会验证协议的合法性，并依据协议条款进行确权。我们拒绝此建议的原因是，它并未与现有细则的内容产生冲突。请参照《宅基地使用权及房屋所有权登记规则》附件，第三部分关于申请材料的规定，其中第三点涉及权属来源材料，第五条明确指出：若农村集体经济组织内部通过房屋互换方式获得宅基地使用权及房屋所有权，必须提供集体经济组织内部房屋互换的协议。依据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村及城市郊区的土地，除国家依法拥有的部分外，均归农民集体所有；至于宅基地、自留地及自留山东莞万江律师，亦归农民集体所有。宅基地的所有权归属于农村集体经济组织，所以，在“互换协议”中提到的“宅基地所有权人同意”，实际上是指“农村集体经济组织”的确认。

我们对于“关于权属证明继承材料意见稿中需提供公证书、法律文书的规定，建议简化办理流程”的提议，未予以接受。我们拒绝采纳此建议的原因在于，它不符合更高层级政策的相关要求。依据《北京市规划和自然资源委员会》及《北京市农业农村局》联合发布的《关于印发〈北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见〉的通知》（编号：京规自发﹝2024﹞243号），其中附件《宅基地使用权及房屋所有权登记规则》第三部分关于申请材料的规定中，第三点明确指出：若房屋占用宅基地系通过继承所得，申请人必须提供继承公证书、生效法律文书等相关材料，以证明其继承权的合法性。办理委托事项时，必须依照《不动产登记暂行条例实施细则》中的相关规定，提交相应的委托证明文件。”

对于“部分村庄在计算宅基地面积时，将墙体外围纳入考量，并提议将滴水纳入宅基地用地范畴”的提议，我们决定不予接受。我们拒绝采纳此建议的原因在于，“如何界定用地边界”并不在本细则的讨论范围内。依据《北京市人民政府关于相关事项的批复》（京政字〔2021〕22号）文件规定，第五部分关于工作组织及职责分工中明确指出，首先，需强化组织领导；其次，各乡镇政府需切实加强实施力度；再者，需抽调专业人员；最后，这些人员将负责本乡镇农村不动产权属的调查、确权以及划界等具体执行任务。[]

十四、关于提出将“伙道”纳入宅基地用地边界确认的建议，我方决定不予接受。其不予接受的原因在于，“如何界定用地边界”并非本细则所涵盖的内容。依据《北京市人民政府关于相关事项的批复》（京政字〔2021〕22号）文件规定，第五部分关于工作组织及职责分工中明确指出，首先，必须强化组织领导；其次，各乡镇政府需切实加强实施力度；再者，需抽调专业人员；最后，这些人员将负责本乡镇农村不动产权属的调查、确权以及划界等具体执行任务。(二)明确职责分工，具体而言，由各乡镇政府承担实施责任，并在相关职能部门的引领下，对村民委员会所出具证明中的权利主体身份、用地界限、房屋建筑规模以及房屋安全性等方面进行审查与核实。

我们对于“因上学将户籍变更为非农业户口，这些人曾是农村集体经济组织的成员，建议不予备注”的提议，选择不予以接受。我们拒绝采纳此建议的原因在于，它并不符合更高层次政策的规定要求。依据《北京市规划和自然资源委员会 北京市农业农村局联合发布的文件》（编号京规自发﹝2024﹞243号）第五部分的规定，对于疑难问题的处理，其中第二点明确指出，依照法律规定，对于并非农村集体经济组织成员的个体，在确权登记过程中，需对其原合法拥有的宅基地使用权进行确认和登记。若该成员已迁入城镇并落户，其之前合法取得的宅基地使用权同样应当得到确权登记的处理。在落户之后，若丧失了集体经济组织成员资格，不动产登记簿和证书的附记栏中应注明：“该权利持有者并非本农村集体经济组织的成员。”

我们未接受关于对“一户多宅”现象，建议通过补办相关手续或支付相应费用以实现确权的提议。我们拒绝此建议的主要原因是，它违背了《中华人民共和国土地管理法》中关于“一户一宅”的规定。

对于关于“提议明确划分独立户标准、一户多宅宅基地的认定以及房产证办理的详细规定，并补充确权目的和管理的相关条例”的提议，我们决定不予接受。不予接受的原因在于，该提议与现有细则内容并无抵触。具体关于“分户标准”的详细内容，请参考“第五部分、妥善解决复杂问题（二）关于分户的条件”；而关于“一户多宅问题”的解决，则可参照“第五部分、妥善解决复杂问题（五）关于依据规定处理宅基地上房屋属于不同权利人时的登记问题”。“具体目标可参考‘一、指导思想’部分内容。本细则中未包含‘管理规定’，建议您在宅基地管理的相关文件中查找以获得补充信息。”

十八、关于提出的“应考虑独生子女继承父母宅基地”的建议，我们决定不予接受。其不予接受的原因在于，该建议与现有细则内容并无抵触。具体可参照第五部分关于妥善解决疑难问题的规定，其中第三点明确指出，应依法解决非本农村集体经济组织成员的宅基地确权登记问题。非本村集体经济组织成员，包括城镇居民，若因继承房屋而占用宅基地，则可依照规定对继承人进行确权登记。在不动产登记簿及证书的附记栏中，需注明“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

关于提出的“建议明确未成年人作为农村集体经济组织成员有权参与产权确认”的意见，我们决定不予接受。这一决定的依据是，该建议与现有细则内容并无抵触之处。请参照《宅基地使用权及房屋所有权登记规则》第三部分关于申请材料的规定，其中第三点明确指出，需提交以下材料：一是经农村集体经济组织或村委会核实、乡镇政府或涉农街道办确认的每户宅基地使用权和房屋所有权的相关信息；二是乡镇政府或涉农街道办对于无土地权属证明、房屋未符合规划或建设要求的宅基地所出具的审核意见；这些材料均需作为权属来源材料一并提交。权利主体的资格认定，需依据实际情况，由所属乡镇政府或负责农业事务的街道办事处负责确认。

二十、关于“若宅基地户型不够规整，不应仅对主院进行确权”的提议，我们决定不予接受。其不予接受的原因在于，“如何界定用地边界”并非本细则所涵盖的内容。依据《北京市人民政府对〈北京市房地一体的宅基地、集体建设用地权籍调查和确权登记工作方案〉的批复》（京政字〔2021〕22号）文件，第五部分关于工作组织及职责分工中明确规定，各乡镇政府需强化组织领导，需指派专人负责，确保本乡镇农村不动产产权调查、确权及划界等工作的顺利实施。（二）关于职责划分，具体规定如下：各乡镇政府承担实施责任，并在相关职能部门的协助下，对村委会提供的证明材料中涉及的权利主体、用地范围、房屋建筑规模以及房屋安全性等内容进行审核与核实。同时，用地边界的确定工作，需由属地乡镇政府或涉农街道办事处依据实际情况进行认定。

感谢社会各界对我们工作的关心和支持。

北京市负责规划与自然资源管理的房山分局，以及负责农业与农村事务的房山区农业农村局。

2025年6月20日

万江镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。