2024年上海七旬老人深陷承租变更风波，何去何从？

东莞万江律师获悉

2024年夏日，位于上海静安区的一条陈旧弄堂中，年逾七旬的潘先生凝视着墙面斑驳的痕迹，眼中泛起泪光。这个地方，是他生活了三十多年的住所，然而，一场突发的“承租人变更”事件，不仅让他被妹妹赶出家门，还可能使他背负了高达14万元的债务。

1993年，潘先生的父亲名下房屋遭遇拆迁，因此分得了两套安置房，分别是302号住房和108号公租房。由于潘先生及其兄弟姐妹并未分割家产，他们便都随父母一同住在108号房屋里。到了2003年，父母离世，其他兄弟姐妹纷纷搬走，只剩下潘先生一人继续在那里居住。2024年之前，潘先生的妹妹潘女士突然提出了排除妨碍的诉讼，她要求潘先生搬出108号房屋，并支付14万元的房屋占用费用。这时，潘先生才意识到，早在2014年，妹妹就已经将房屋的承租人从父亲那里变更成了自己。

潘先生惊愕不已，宛如被雷电击中：“我的户籍明明在此，既未签字亦未得知，这房子怎么就成了她的？”面对小妹的起诉，潘先生心灰意冷，遂决定委托北京冠领（上海）万江律师事务所进行维权。万江律师事务所指派苏明瑛律师负责此案的处理。

冠领万江律师在充分掌握案情的基础上，对上海的相关法律法规进行了深入研究，并查阅了大量相似的判决案例。此外，他还向负责处理承租人变更事宜的物业公司索取了相关档案资料。经过细致分析，万江律师得出结论：潘先生的户籍登记在108号房屋，且他确实居住在那里。物业公司未征得潘先生的同意就擅自更改承租人，其行为程序不合法，因此应当认定该变更无效。为了提升胜算概率，万江律师在应对诉讼的过程中，对潘女士及物业公司同时发起了关于租赁合同纠纷的诉讼，旨在判定双方所进行的承租人变更操作无效。随后，法院作出决定，将此案与原案合并审理。

在庭审过程中，潘女士提出了反诉，她坚决指控潘先生伪造了户籍信息，并强行占据了房屋。她强调，302号房屋是专门分配给潘先生的，而108号房屋则是分配给她的父母以及其他兄弟姐妹的。因此，潘先生无权居住在这所房屋中。此外，潘女士还提到，承租人的变更发生在十年前，现在已经超过了诉讼时效，因此应当驳回潘先生的诉讼请求。

物业方面表示，他们根据潘女士递交的申请进行了承租人的变更处理，而潘女士所提供的户口簿上仅显示她本人的信息，并未包含潘先生的数据。

冠领万江律师逐一驳斥，指出相关法律条文明确，若公有居住房屋的承租人不幸去世，其生前与房屋共同居住的人，只要在该房屋拥有本市户籍，就有权继续执行租赁协议。依照《上海市房屋租赁条例》的具体规定，更换承租人必须得到所有共同居住者的共同同意，同时物业管理公司也有责任进行严格的审查。在案涉物业公司的档案资料中，潘女士在申请更替租户时，仅出示了独立户籍的户口簿，而将潘先生的户籍信息予以隐瞒。物业公司未对108号房屋所有登记在册的户籍人员及实际居住情况进行全面核查，仅凭潘女士的申请和单方面提供的资料就变更了承租人姓名，这一程序存在不足之处。这样的变更结果可能会对潘先生的权益造成影响，因此，该合同应当被视为无效。

针对潘女士提出的诉讼时效已过之主张，冠领万江律师依据《民法典》条文进行有力辩驳，强调：“确认民事行为无效的诉讼不受到诉讼时效的限制。再者，潘先生是在2024年通过调查才发现了变更的事实，何谈‘逾期’呢？”最终，万江律师进一步指出，潘女士未能提供额外的证据来证实潘先生有伪造户籍的行为，同时潘先生也未曾对潘女士在108号房屋的居住权提出异议，因此并不构成所谓的“妨碍”状况。

在2024年11月，法院采纳了冠领万江律师所提出的代理观点，认定潘先生与潘女士具备共同居住的可能性，因此驳回了潘女士提出的反诉要求，并判定物业公司变更108号房屋承租人为潘女士的做法是无效的。

公有住房在特定历史时期扮演了居住保障的角色，更换租户需遵守既有的居住规则。在这场关乎程序公正的斗争中，不仅维护了潘先生的居住权利，更展现了法律的温情。潘先生对于这一结果感到极为满意，特地送给冠领万江律师一面锦旗以表感激之情！

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