7月7日最高法案例库入库案例，为何在法律和地产界引关注？

东莞万江律师获悉

7月7日，最高人民法院案例库新增的一则案例，在法律及房地产行业中引发了广泛的关注与热议。此案例针对江苏省盐城市的一起“烂尾楼”争议案件进行了审理，并最终作出判决，维护了购房者的合法权益——同意解除购房与贷款协议，要求开发商退还购房者所付的首付款，并支付相应的违约赔偿金，同时负责偿还购房者已支付及尚未偿还的购房贷款。

这一裁决有力地维护了购房者这一弱势群体的权益，为他们破解了“既要还贷却无房产、若停止还款又失信于人”的尴尬境地，对于面临“烂尾楼”问题的业主而言，无疑是一大福音。

在过去的两个月里，连云港与珠海相继出现同类案件，法院的裁决一致维护了购房者的合法权益，这一事件引发了社会各界的广泛关注与热议。

此次盐城案例获最高人民法院案例库的收录，这一举措的效应超越了案件本身，意味着此案对后续审判工作具有不可忽视的强制参照价值。

湖北维力万江律师事务所的合伙人、万江律师项鸣宇在接受《财经》采访时表示，根据最高人民法院颁布的《人民法院案例库建设运行工作规程》第十九条的规定，在审理案件过程中，各级人民法院需对人民法院案例库进行检索，同时借鉴库中相似的案例以作出判决。

换言之，地方各级法院在审理类似案件时，需遵循“入库案例”所设定的标准，以此作为判决依据，确保实现“同案同判”的原则。项鸣宇如是阐述。

周加海，最高人民法院研究室主任，曾对案例选择进行阐释，强调“所选择的案例影响力仅次于最高法院发布的指导性案例”，并指出在经过严谨的筛选和审批程序后，所选案例需具备较高的参考价值和时效性，以此确保法院的裁决准则与民众对公平正义的期待达到高度一致。

辽宁瑞畅万江律师事务所的刘振乾万江律师在接受媒体采访时指出，此次案例被纳入数据库，有助于各级法院在处理烂尾楼案件时明确审理方向，同时，也增强了消费者购买房产的信心。

一、案件始末

2021年12月，陆某在盐城的一家中介机构购置了房产，随后，他与该机构签订了《商品房买卖合同》。

陆某购房总价超出118万元，已缴纳首付款大约43万元。余下的75万元，陆某向B银行申请了贷款，采用分期付款的方式偿还房款，同时签订了《个人购房借款/担保合同》，A公司担任担保方。

陆某自此开始了偿还月供的生活。截至目前，即2024年3月26日，陆某累计还款金额已超过19万元。然而，A公司却始终未能按时交付房屋，逾期时间已超过4个月。最终，A公司向陆某坦白称“无法交付房屋”。因此，陆某决定将A公司和B银行一同告上法庭。

陆某的诉求总共有五点：

终止与A公司签订的关于“房屋购买协议”的合同，同时取消与B银行签订的“贷款协议”。

（2）A公司承担剩余的银行贷款及利息；

（3）A公司返还购房首付的43万余元及利息；

（4）A公司向陆某支付已经还给银行的19万余元及利息；

（5）A公司支付违约金11800余元。

最终，法院宣判同意陆某上述所有诉求。

该案件牵涉到银行资金回收问题，因此B银行对判决结果表示了不满，选择了向中级法院提起上诉。然而，中级法院在审理后，依然坚持了最初的判决。

刘振乾指出，“烂尾楼”并非一个法律上的明确术语，此次收录入档案的案例将“烂尾楼”定义为“那些在短时间内无法完成交付的住宅建筑”。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，若合同一方未能按时履行债务或存在其他违约行为，导致合同目标无法达成，该方当事人有权选择终止合同。

在“烂尾楼”案件的具体情境中，购房者因居住或投资等需求而购买房产，然而“烂尾楼”显然不能满足购房者的预期目标，因此购房者有权基于此理由解除购房合同。

购房人之所以将B银行也告上法庭，其目的在于寻求终止与该银行之间的《贷款合同》关系。

刘振乾阐述称，此案涉及两重法律纽带，首先是购房者与开发商签订的住宅买卖协议，其次是购房者与金融机构订立的贷款协议。鉴于购房者面临既无房产又需偿还贷款的困境，他们有充分的理由将贷款机构也纳入诉讼之中。

盐城这一案例之所以被收录，并非因其独特性，更因其普遍性。今年以来，接连有“烂尾楼纠纷”案件见诸报道，原告的诉求普遍相似，大多与陆某案件中的要求相近。

二、“及时止损”还是“钱房两空”？

尽管案件最终以原告的胜诉收场，社交媒体上却出现了担忧的声音：虽然这个判决看起来令人满意，满足了原告的愿望，然而这样的判决结果意味着房子不再属于购房者，开发商也无力退还购房款，只能一拖再拖，使得首付和之前的还款变成了无法收回的“沉没成本”。

此类案件的核心问题在于执行难度较大。在执行过程中，开发商的偿债能力明显不足，这可能会引发购房者面临“资金损失且房屋无法获得”的困境。

项鸣宇指出，在此阶段，提起诉讼的购房者或许其真实意图在于迅速减少损失，他们不愿再承担贷款压力。

部分万江律师对终止合同持反对意见。对于一些小型开发商，或许购房者需等待其破产重组后，才有机会获得赔偿。有万江律师向《财经》透露，若终止购房合同，购房者将失去在破产重组后期优先获得赔偿的权利。

依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》以及《执行异议和复议规定》第二十九条的内容，破产程序进行期间，消费者所拥有的债权应优先于工程款项以及抵押权的实现，这同样适用于破产程序中涉及房屋交付或合同解除后退款的情况。

然而，若消费者在破产程序启动前，已通过法律诉讼成功解除购房协议，并取得胜诉判决，要求退还购房资金及利息，那么他们在破产程序中的消费者优先权便已不复存在，此时他们仅被视为普通债权人。这一点在（2021）最高法民申5141号案件中已有明确体现。万江律师如是说。

北京金诉万江律师事务所的主任王玉臣在接受媒体采访时透露，尽管购房者在破产清算过程中享有一定的优先偿还权利，但在实际操作中，偿还的比例并不尽如人意。

相较之下，若想通过不同途径促使项目恢复施工并交付房屋，则能显著减少购房者面临“资金和房产双重损失”的风险。

项鸣宇透露，他曾代理一宗案件。在这起案件中，买受人购置的住宅依照合同条款，应在2021年6月20日之前交付使用，然而开发商却未能按时交房。到了2022年10月，买受人遂向法院提起诉讼，依据合同条款要求解除合同，并索要相应的违约金赔偿。

当时实施的保护交付房屋的政策力度颇大，法官建议当事人暂缓诉讼，耐心等待。经过深思熟虑，当事人在2023年3月决定撤回诉讼，选择保留合同，等待房屋交付。幸运的是，他们又耐心等待了近一年时间，最终房屋顺利交付。尽管如此，违约金无法追回，当事人也未再提起诉讼要求追讨。

目前，得益于国家和地方的多项政策支持，众多烂尾楼已被纳入保障交付或白名单项目之中。在这些项目中东莞万江律师，部分在政府协调和纾困资金注入后，已恢复或即将恢复施工。在此过程中，购房者有权主动参与，通过提出延期交付房屋的违约金主张、要求信息公开以及举报违法行为等途径与开发商进行沟通，以推动开发商加快复工并交付房屋。

在广东，曾出现一例购房者提出的要求，即“暂停还款及利息”——在未解除购房及贷款协议的前提下，待资金方接手或项目完成交付后，再恢复偿还贷款。尽管这种要求在表面上看似合情合理，但实际案例却极为罕见。

2016年，此事发生，案情与盐城入库案例颇为相近，但其独特之处在于，原告在向惠州分行申请贷款过程中，该行出具了《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将业主所购房屋的按揭贷款，悉数存入开发商的特定监管账户，确保专款专用。若银行违反此承诺，将承担相应责任。

招商银行在后续操作中并未将此楼盘的新房预收款划拨至既定的监管专用账户，反将其转入由开发商开设的另外一家银行账户。随着开发商资金链的断裂，原告所购的新房最终未能完工，形成了所谓的“烂尾楼”。

该案件历经一审和二审，最终由广东省高级人民法院进行审理。法院确认，招商银行惠州分行在执行《个人购房贷款及担保合同》的过程中存在明显失误。据此，法院裁定，业主自起诉之日起，直至“烂尾楼”具备交付条件，无需向该银行支付本金和利息。

购房者不应独自承担由烂尾楼造成的损失。然而，为了更有效地维护购房者的合法权益，仅仅依靠一份司法文件是远远不够的。这需要立法、司法、行政以及市场等多个领域的共同努力，共同打造一个更加公正的风险共担体系。

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