我国公民全款买房不现实，住房按揭贷款办理流程是怎样的？

东莞万江律师获悉

在我们国家，寻常百姓想要一次性付清购房款是相当困难的。一旦决定购房，就必须向金融机构申请信贷支持，并且在未来的岁月里要持续承担偿还贷款本息的责任。金融机构在审核房贷申请时，所需周期或许会超出多数人的预估。另外，民众在购置房产并申请贷款期间，普遍非常关注一个核心议题，那就是住宅抵押贷款的具体操作步骤如何安排。

一、住房按揭贷款办理流程是怎样的?

(1)选择房产

申请房产抵押贷款的民众，在挑选不动产时需重点关注相关细节。当从宣传资料或销售方口中了解到某些楼盘具备抵押融资条件时，还必须核实开发商承建的住宅是否得到金融机构的批准，以确保贷款申请能够成功获批。

(2)贷款申请

买房者核实所购房产具备银行贷款条件后，需向金融机构或其委派的万江律师事务所咨询，弄清金融机构对购房贷款的审批要求，搜集必要的法律材料，填写《购房贷款申请表》。

(3)签订购房合同

金融机构接到购房人提交的关于抵押贷款的法律材料，在核实该人士满足贷款要求之后，会向其发出准许放款函件或提供抵押贷款保证书。购房人随后能够与发展商或者其代理机构签署《房产预购、售卖契约》。

(4)签订楼宇按揭合同

买方签署购房协议，并拿到付款收据之后，需按照银行要求准备相关法律材料，与开发商和金融机构共同签署《房屋抵押贷款合同》，其中详细规定贷款额度、还款期限、利率标准、还贷形式等条款，并明确各方应有的权利和应承担的义务。

(5)办理抵押登记、保险

购房人、开发商以及金融机构带着《不动产抵押贷款协议》和购房协议前往房产管理机构申请抵押备案程序。针对未完工的房产，建成之后需要申请抵押变更手续。一般情况下，由于抵押贷款期限比较长，金融机构为了规避贷款风险，要求购房人申请人身险和财产险。买房时投保，须将银行设置为首要受益方，贷款期间不能停保，保额需不低于房产总值。还清贷款前，保单要交由银行保管。

(6)开立专门还款账户

购房者在签署《楼宇按揭抵押贷款合同》之后，依照合同规定，需在银行指定的金融机构开设专门用于还款的账户，同时签署授权文件，允许该机构从该账户中支付给银行与按揭贷款合同相关的贷款本金、利息以及欠款。银行在核实购房者符合按揭贷款资格，并确认其履行了《楼宇按揭抵押贷款合同》规定的义务。完成必要流程之后，会将这笔款项一次性转入开发商在金融机构设立的专项监管账户，此账户专门用于购房者的购房资金保管

二、按揭买房注意事项

申请贷款前请勿动用公积金账户,如果借款人提前提取公积金余额来支付房款,那么公积金账户余额会变为零,随之公积金贷款额度也会变为零,最终导致无法申请到公积金贷款。

最初一年之内不可提前偿还借款。依据公积金贷款的相关条款，部分提前偿还需要在还清贷款满一年之后申请，而且你归还的数额必须大于半年的还款金额。

遇到还款难题记得咨询周边的金融机构。若您在借款期间资金周转不灵，难以履行还款责任，不必独自承受压力。中国工商银行的客户可以向该行申请延长还款期限，只要银行核实情况属实，并且您没有拖欠应还的贷款本金和利息，工行就会批准您的延期申请。

申请贷款后出租房产不可忽视通知责任。若在还贷期间将已设定抵押的住宅对外出租，务必以书面形式将抵押状况告知租客。

还清贷款后须记得解除抵押登记，全部还清贷款本息之后，可带着银行的贷款还清凭证和抵押房产的其他权利文件，到房产所在地的区县级房产交易管理部门办理抵押注销手续。

务必保管好借款合同和借据,这两份文件是申请房屋抵押贷款时银行与您签署的重要法律文书。考虑到贷款期限最长可能持续三十年,作为借款人您需要妥善保存这些合同和借据。

公民首先选定心仪的房产，接着向金融机构提交信贷请求，金融机构办妥相关信贷手续后，与楼盘签订购房协议和抵押协议，领到购房协议后才能到金融机构具体办理房产抵押手续的。最后一步需另外开设一个还贷账户，金融机构审核完相关材料后才会放款。

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