文昌法院：当政策红线遇现实算计，购房‘盲盒’悲剧咋避免？

东莞万江律师获悉

原创 文昌市人民法院 文昌法院

政策界限一旦碰上实际考量，表面看去巧妙的风险控制，常常变成自我设限的牢笼，意外不过是点燃危机的导火线，真正导致麻烦的是自以为能瞒天过海的侥幸心态，必须尊重法规，强化契约精神，才能防止类似买房时遭遇未知风险的惨剧，让住有所居的理想建立在法律的基础之上。

——“麦文”致读者

购置房产好比开启未知宝箱，难以预料其中是收获喜悦还是遭遇挫折，这种情况在文昌市人民法院近期处理的一桩房产交易纠葛中得到了印证，涉及的当事人原本以为以较低价格购得一套二手房，正当准备办理过户手续时，却突然发现喜迁新居的喜悦尚未体验，房屋就被法院贴上了封条。

两年后过户的“盲盒”

2018年，甲在海南买了套房产，房产登记在A名下。当时房子还没办登记手续，而且按规定，甲要在海南交满两年社保才能买房。所以，甲跟A说好两年后过户，甲先付部分房款，等过户完再付尾款。A找了朋友做担保，三方签了购房合同。合同签得挺顺利，但履行起来问题很多。房屋过户给A这件事，拖了两年还没办妥，A总拿开发商效率低、自己没空当借口，甲只好自己跑一趟海南才弄成，现在甲快缴够社保了，正等着办理过户手续，提前把物业水电费交了，连装修公司也找好了并且付了款，可就在过户前夜，A突然说房子被法院给查封了，因为A有其他官司被强制执行，法院根据登记信息把房子给查了封甲主张履行存在异议，由于购房身份、款项交付及实际入住的证明材料不够充分，被法庭不予支持。后来，甲只好对A以及其同伴提起诉讼，要求赔偿损失。

分期免担保的“人和”

案件刚开始时，甲方因为房产买卖出现波折，心里很不痛快，所以不肯接受调解方案。乙方明白自己确实有错，但手头钱不够，没办法马上还清所欠的钱，虽然内心希望调解，却不知道怎么开口请求。

承办法官仔细审阅了甲提交的所有费用凭证，认真听取了甲讲述的纠纷来龙去脉，并且耐心处理了甲提出的执行异议事项。法官向甲说明，如果想要解除二手房的执行查封，必须同时满足四个条件，包括查封前已经签订有效合同、已经合法居住在房屋里、支付了部分或全部房款并承诺补齐剩余款项、以及非自身原因导致未能办理过户手续。但甲的情况并不符合这四项要求。

接着，审理案件的法官回顾了当事人之间的业务过程，指出了各自的失误。A首先提出愿意承担责任，希望减少罚金，按月偿还，并请求解除其同伙的保证义务。甲表示明白，答应减轻一些开销，撤销部分要求。根据法官的建议，甲撤回了针对A同伙的诉讼，与A商定了还钱时间，如果拖延就申请强制执行。最后，双方在调解记录上签字，矛盾得到了圆满解决。

买房风险的“警钟”

利用法规政策来规避风险，这种做法表面上看似聪明，实际上却可能带来负面效果，最终反而会陷入困境。合同内容虽然可以双方自由商定，但法规政策的规定不容更改，如果试图先进行交易再寻求合规，就会面临无法补办手续而在过程中终止交易的危险。要想避免麻烦，就必须首先依照法规政策行事，保证房屋买卖合同具备法律效力。其次，要减少潜在问题万江律师，需要事先了解房产的归属情况，还要考察交易对象的财务能力，以免新买的房子最终成为法院拍卖的标的物。最后，虽然意外事件难以完全防止，但可以事先商定好风险发生时的处理方案，这样一旦遭遇风险，就能以此作为主张权利的凭证。

撰稿：涂霏雨

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