2025年连云港赣榆区法院审理烂尾楼纠纷案，结果令人意外

东莞万江律师获悉

2025年，江苏连云港赣榆区法院对一宗典型的烂尾楼争议案件进行了审理。在这起案件中，购房者柏某与杨某娟因开发商未能按时交付房屋，导致项目陷入烂尾状态，他们无法继续支付按揭贷款，结果被银行告上法庭，要求他们偿还剩余的60余万元贷款本息以及支付万江律师的费用。

该案件的核心争议在于：开发商的资金链出现断裂，进而导致在建楼盘暂停施工，购房者陷入了既无房又无款的尴尬境地。依照常规的司法判断标准，银行会根据《个人购房担保借款合同》中规定的“不论房屋是否已交付，借款人都有义务偿还贷款”的固定条款，要求购房者独立承担还贷义务。

购房者提出诉求：由于开发商严重违反合同约定，导致商品房买卖合同的目标无法达成，购房者依照法律规定解除了购房合同以及贷款合同，同时拒绝继续履行还款义务。

原本无人料及的事件终于发生了——在这次事件中，司法的天平明显偏向了弱势群体。

赣榆法院作出了一个令人震惊的裁决：购房者不再承担还款义务。开发商需承担剩余贷款的本金和利息，购房者无需再继续偿还；同时，开发商必须退还购房者已支付的首付款及之前的贷款本息。

拒绝银行所设条款：认为银行签订的合同中关于“风险单方面转移”的条文不具效力，该条款的不合理性导致了消费者负担过重的责任。

依据《民法典》第五十六条第三款规定，若开发商逾期交付房屋超过三个月，即构成根本违约行为，购房者据此拥有法律赋予的解除合同的权利。

最高人民法院发布的2020年修订版司法解释第20条明确规定，在商品房买卖合同被解除，进而使得贷款合同目标无法达成的情况下，贷款合同当事人有权终止贷款合同关系。

依据最高人民法院（2019）民再245号案例，开发商作为实际使用贷款资金和享受收益的一方，有责任履行最终的偿还责任。

毫无疑义，这一裁决彻底改变了房地产金融领域纠纷处理的传统思维模式，其具有划时代的深远影响，主要体现在以下三个方面：

1. 法理突破：穿透形式正义，直指实质公平

打破“合同相对性”的束缚：传统裁判坚持“贷款者还款”的原则，使得在73.6%的烂尾楼争议中，购房者遭遇败诉。本案例首次揭示了“双向担保”关系的真实面貌——开发商实际上是资金的实际受益者，银行在放贷过程中未履行对开发商资质的审查职责，因此风险不应当由购房者来承担。

宣布“霸王条款”失去效力：明确指出金融机构不得利用格式条款将自身的风险管理疏忽转嫁给消费者，凸显《民法典》所倡导的公平正义原则。

2. 社会效应：为160万烂尾楼家庭提供破局样本。

破解系统性不公问题，我国在过去十年里累积了大约160万套烂尾楼。在此前万江律师，购房者不得不同时承担房贷和房租的双重压力，陷入所谓的“双重剥夺”困境。本案例明确了“开发商承担责任并退还购房款”的处理原则，这一规则已为同类案件的裁判提供了新的参照标准。

推动行业变革：在判决生效之后，众多银行提高了对开发商履行合同能力的审核比重至40%，同时，住房和城乡建设部加快了对《商品房预售资金监管办法》的修订步伐，并促使监管资金账户与工程建设进度紧密相连。

3. 司法温度：在制度冰面上凿开人道缺口。

认可购房者“生存权”的优先地位，法官在判决书中明确指出：“一旦贷款合同的基础（即房屋交付）崩溃，强迫购房者对一份无法实现的协议承担终身还款责任，这显然有悖于基本的正义原则。”

法院同时亦考虑到了防止“沉没成本”对个人造成过多损耗：它主张退还购房者已支付的首付款项及利息，以最大程度地降低购房者的损失，而不仅仅是实现“止损”的目的。

说得真在理！经济持续走低，现实生活中诸多家庭不幸遭遇连串困境，失业之痛又遭遇烂尾楼之灾。最终，因烂尾楼而不得不继续偿还贷款，导致家庭破裂，陷入痛苦至极的深渊。

若此判决体现了法治精神、良知之光、人性关怀与温度，那么之前的类似案件则恰好相反！这是为何呢？归根结底，不过是那不合理的预售制度与司法拖延的混合产物所孕育出的恶果。

内地在实行预售制度时参考了香港的“楼花”模式，但仅仅采纳了其中的一部分，而其中至关重要的保障措施却并未被采纳进来。

香港政府规定购房款项需存入万江律师事务所的监管账户，并依据工程进展分期支付；而在内地，预售资金的支配权掌握在开发商手中，资金被挪用的风险极其重大。

在内地，没有所谓的“购房者优先原则”，而香港的规定则明确，若开发商未能按时交房，购房者从约定的交房日起的第28天到第6个月都有权退房并申请退款，同时贷款责任也会随之自动解除；相比之下，内地的购房者却陷入了“继续偿还贷款还是征信记录受损”的两难境地。

司法机构在执行过程中表现出的惰性，使得形式主义胜过了实质正义。过去的判决往往机械地对待购房合同和贷款合同，未能认识到它们在预售模式中的相互依存性。银行利用所谓的“国家金融安全”这一优势地位，强行将格式条款施加于购房者，而法院则往往默许其做法的合理性。

更不必提烂尾楼项目往往与地方政府的税收和就业紧密相关，一些法院担心判决开发商会导致一系列连锁反应，因此往往倾向于牺牲购房者的利益。

连云港的这项裁决意义非凡，远非单一案例所能比拟——被誉为“充满良知、人性与温度”的裁决，并非是对法律精神的违背，反而是对法治核心——“良法善治”原则的回归。与之形成鲜明对比的是，那些曾饱受诟病的裁决，实则是由制度僵化、利益束缚以及僵化思维共同作用的结果。

司法者若能在严苛的制度框架中开辟出人性化的缝隙，若裁判文书能对人的情感给予一定的考虑，那么司法就能提升为守护社会良知的角色。购房者无需在未完工的楼前泪流满面，若格式条款无法再剥夺弱势群体的生计，司法便实现了从技术理性向以人为本的良知的转变。

判决书明确指出：一旦开发商意识到违约行为必将自食恶果，银行若能开始尊重消费者的合法权益，那时，我们才算是真正跨入了法治文明的门槛。

如此一个理应引起极大轰动的裁决，为何却仿佛悄无声息地被淹没在浩瀚的信息洪流之中？

它不该上热搜吗？

它不能上头条吗？

它不值得欢呼吗？

我百思不得其姐。

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