2020年杨某购房后因行业下滑引发系列施工结算问题？

东莞万江律师获悉

【案情简介】

2020年3月19日，杨某通过工程款抵扣购房款的方式，在某房地产公司购买了位于原告公司某某公寓叁号楼1单元五层502北的住宅。该房产的购房总价为若干元。随后，双方共同签署了《新县某某公寓购房预售合同书》。合同生效后，被告方已完成了合同约定的三号楼窗户安装工程，并已结算工程款若干元。鉴于当前房地产行业面临严峻的经营下滑，导致合同中约定的二号楼施工不得不暂停，因此二号楼无法按期交付被告进行窗户安装施工。为了填补因二号楼无法如期交付而减少的工程量，公司决定将办公室装修工程委托给被告杨帆负责，工程总费用为元，相关款项已经结算完毕，并有结算凭证为证。公司依据合同中的违约规定，对被告就二号楼窗户的实际面积进行了结算，该面积为1084平方米，乘以合同约定的280元每平方米的价格，总计金额为元。从该总额中扣除办公室装修费用元后，剩余差额为83520元。根据合同，需支付10%的违约金，即8352元。此外，还从被告的押金中扣除20000元，已支付的现金为80000元，并以此抵扣了130平方米的工程款。至于新县房管局进行的测绘，实际面积为138.75平方米。购房合同的金额为每平方米4080元，总计五十六万六千一百元整（人民币￥.00元），在扣除原告应向被告支付的工程款项之后，被告还需向原告支付购房款：贰拾捌万贰仟玖佰肆拾捌元整（人民币￥.00元）。房屋交付给被告之后，被告并未按照约定支付剩余的购房款项。原告多次尝试催促被告履行付款义务，然而被告却屡次以各种理由推脱，拒绝支付，至今仍未支付分文。

【调查与处理】

原告某房地产公司为支持其诉讼主张，向法庭出示了以下证据：一是双方签订的《建设工程承包合同》（涉及窗安装工程施工），此合同证实了原被告间存在工程合同联系，并明确了工程款可抵扣房价，单价为4080元每平方米，并具体指明了房屋；二是2021年11月10日双方签署的《某某公寓工程项目结算凭证》，据此凭证，原告应向被告支付相应款项；三是原被告签订的《新县某某公寓购房预售合同书》，其中不仅约定了房屋单价，还特别注明了“2、3号楼窗户安装承包抵房款”；四是提供的房屋分层平面图，用以证明涉案房屋的实际建筑面积为138.75平方米；五是支条复印件，显示原告已向被告支付了8万元的工程款项。上述证据显示，从涉案的总房款中扣除被告已实际完成的工程款项，以及原告已支付的8万元，剩余的款项即为被告应支付的购房差额。

2020年3月19日，原告某房地产开发有限公司与被告杨某达成协议，签署了《建设工程承包合同》。合同内容涉及杨某负责康尼公寓二号楼和三号楼的窗户安装工程，窗户总面积约为1800平方米，安装费用为每平方米280元，总工程款为50万元。此外，合同中明确了工程款的支付方式，即以3号楼1单元502号房作为抵扣款项。同时，保修期限为一年，保修期结束后，需在半个月内结算剩余的工程维修费用。至于违约责任，合同规定违约金按结算总额的10%计算，或根据超出违约金的损失进行赔偿。双方还共同签署了《新县某某公寓购房预售合同书》，其中规定被告需购买原告开发的康尼公寓3号楼1单元502号房，该房每平方米的价格为4080元，房屋建筑面积大约为130平方米，总价款为伍拾叁万零肆佰元整。购房面积将以房地产管理部门核实的面积为依据进行计算，如有出入则多退少补。此外，合同中还特别注明，二、三楼的窗户安装费用将抵扣部分房款。原告将3号楼的窗户安装工程委托被告负责施工，然而由于2号楼尚未完工，未能交付给被告进行施工。随后，原告又将售楼部的装修工程转交给被告负责。最终，双方在2021年11月10日签订了《某某公寓工程项目结算凭证》，明确指出被告负责并实际完成了3号楼窗户安装以及售楼部装修等项目的施工工作，原告需支付相应的工程款项。在2020年7月前后，原告将双方约定的502号房屋移交给被告，被告随后进行了装修并开始居住。在2021年5月至2022年1月这段时间里，被告总共从原告那里获得了8万元的工程款项。2021年9月26日，新县房产管理中心测绘队绘制的关于新县某某公寓3#楼的分层平面图表明，该房屋的建筑面积达到了138.75平方米。

依照法律设立的有效合同，享有法律保障，对合同双方构成法定约束，双方需依照合同内容全面执行各自的责任。在本案中，双方当事人共同签署了安装工程施工合同以及购房合同，并商定以工程款项来抵充购房款项，其表达意愿真实，未违背相关法律法规的强制性条款，构成了界定双方权利与义务关系的有效凭证。

判决生效后，被告杨帆需在三十日内向原告河南康尼房地产开发有限公司缴纳购房款项的剩余部分。

【法律分析】

根据原告的诉讼要求，对双方争执的核心问题进行以下分析：首先，针对被告提出的预售合同无效的辩解，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，若出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人签订的预售合同应被视为无效；然而，若在起诉前已获得预售许可证明，则可视为有效。这一规定的目的是为了避免开发商因经营不善或恶意炒作导致无法交付商品房，从而损害买受人的权益。在本案中，502号房屋已经交付给被告进行装修入住，在此背景下，被告以原告未取得预售许可证为由主张合同无效，与立法宗旨不符，且不利于被告自身利益，故本院不予采纳。

其次，针对被告提出的房屋单价及总价过高的说法，其提供的同小区房屋司法拍卖价格及业主自行转让的售价，均为2024至2025年的数据。房产交易价格受市场供需关系变动而波动是常见现象。在双方于2020年签署合同时，两份合同中均明确规定了购房单价为4080元/平方米，这一价格并未明显超出当时合理的房价区间。此外，被告在合同签订后并未以重大误解等理由申请撤销合同。因此，关于房屋价格的约定对双方均具有约束力。对于被告提出的按不超过3000元/平方米的单价计算房屋价格的抗辩，本院不予采纳。然而，鉴于双方原先预想的窗户安装费用与购房款大体一致，从被告一方的立场出发，当时他们认可的每平方米4080元的房款单价，理应涵盖了用工程款来抵充购房款的部分。因此，在本院对原告方违约行为进行考量时，将对剩余应付款项作出相应的调整。

最终，关于工程款支付完毕后，被告还需支付的购房余款，本法院经过核算得出：依据双方签订的合同，房屋总价应为每平方米4080元乘以138.75平方米（购房面积以房地产管理部门核实的面积为基准，如有出入则多退少补）的结果，金额为多少元。原告需向被告支付的工程款金额为多少元（扣除80000元）。原告承认应从工程维修保证金中扣除20000元，对此，本院表示赞同。关于原告违约需向被告支付的违约金，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条明确指出，双方当事人有权协商确定，在违约发生时，一方需根据违约的具体情况向另一方支付一定数量的违约金，亦或约定计算因违约所造成的损失赔偿金额的方法。若约定的赔偿金额低于实际损失，法院或仲裁庭可应当事人要求相应提升；若约定的赔偿金额明显超出实际损失，法院或仲裁庭亦可应当事人要求适当降低。在本案中，合同中双方商定的工程承包条款规定了两种违约金计算方式：一是以结算总额的10%为基数，二是以超出违约金损失计算。然而，第二种方式并未对损失的具体计算方法作出明确说明。若按照第一种方式，即以结算总额的10%计算，得出的违约金为33480元，但考虑到原告在施工合同中违约，未交付施工部分超出合同标的的50%以上（即1800㎡减去410㎡，除以1800㎡），即便原告采取了将售楼部装修等工程转由被告施工的补救措施，仍导致被告预期利益受损。因此，根据第五百八十五条和第五百八十四条的规定，即当事人一方未履行或未按约定履行合同义务，造成对方损失的，损失赔偿额应等同于因违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益，结合双方关于工程款抵付购房款的交易目的、合同的实际履行情况、被告的预期利润损失以及当事人的过错程度等因素，在不能支持被告关于降低房屋单价的抗辩意见的前提下，综合考量被告的全面答辩意见，对违约金进行适当调整，调整为49560元（乘以30%）。综上所述，被告需要补缴的购房款项总额应为元，具体计算方式为：原应付款项减去已支付部分，即20000元减去49560元。

【典型意义】

在房屋买卖合同的执行过程中，通常是一方交付房产，另一方支付购房款项，这符合常规的交易流程。然而，在本案中，被告采取了一种特殊方式支付购房款，即用出售方尚未支付的工程款项进行抵扣。在明确了工程欠款的具体数额之后，再参照合同中约定的单价，便可计算出应支付的购房款总额。这一做法并不会因为任何一方当事人对房价的看法而影响到购房合同的真实性和法律效力。

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