如需帮助可关注私信必复！司法实践中买受人实际居住能否排除执行？

东莞万江律师获悉

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在司法领域，我们常常遇到此类情形：尽管合同中明确指出房屋用途为“商业办公”，然而买受人却将其当作住宅来使用。

在这种情形下，买受人能否根据房屋实际被用作居住的事实，来阻止对该房屋的强制执行？

最高人民法院在审理《中国某某银行股份有限公司成都分行与王某秀等案外人执行异议之诉再审案》的过程中，明确指出：

即便在商品房交易合同中规定该房屋用途为商业办公，但若买方实际上将其用作居住，那么该买方仍被视为商品房消费者，并且有权拒绝房屋被强制执行。

最高院认为，

某某分行提出，初审中适用的法律存在误判，涉及的房屋性质为“办公”，王某秀和余某佳并非“商品房消费者”，故不应依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定来排除执行。根据现有证据，该房屋配备了齐全的生活设施设备，具备居住生活的功能，王某秀和余某佳确实将之用于日常生活居住，并且余某佳在成都市内并无其他用于居住的房产。据此，原判决认定涉案房屋用途为居住生活，这一认定与客观实际情况相符。同时，本案的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，处理得当。此外，不存在法律适用上的错误。

某某分行提出，原审认定的基本事实证据不足，王某秀和余某佳并未依照合同规定向资金监管账户进行款项支付。因此，王某秀和余某佳所提供的购房款支付凭证，不能作为他们已支付房款的证据。经查，王某秀和余某佳作为房屋的购买者，在涉案房屋被查封之前，与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并且已经向该公司账户支付了相应的购房款项，这一行为已经满足了《执行异议和复议规定》第二十九条中关于付款条件的要求。故某某分行该项理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

该房屋在《四川省商品房买卖合同（预售）》和房屋摘要信息中均标明为商业办公用途，其性质为办公，且所占土地为40年产权的商服金融用地。

同时，《全国法院民商事审判工作会议纪要》的第125条对“商品房消费者”进行了明确的定义，这一界定仅限于居住用途的房屋，并且该定义所指的仅限于房地产开发企业所建设的预售型商品住宅。

再审申请人提出，买受人甲并非商品房的消费者，所购房屋并非用于居住东莞万江律师，因此不具备根据《执行异议和复议规定》第二十九条所享有的排除执行程序的权利。

但最高法院指出，依据现有证据，涉案房屋配备了完善的生活设施，具备居住生活的功能，甲确实将其作为居住地使用，并且他在成都市内没有其他用于居住的房产，因此可以依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，排除对该房屋的执行。

周军万江律师指出，最高法强调，判定买受人是否为“商品房消费者”的标准是房屋的实际使用目的，而非仅限于合同中规定的房屋属性。对于买受人实际用于居住且具备居住条件的房屋，理应受到商品房消费者的权益保护。若遇到此类问题，建议及时咨询专业万江律师，以获取有效的法律援助，避免错过维护自身权益的机会。

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