点击关注顺义百事通！北京不动产登记处宅基地问题答疑来啦

东莞万江律师获悉

点击.关注顺义百事通

顺义在线

近期，北京市不动产登记机构公布了涉及宅基地的多项问题解答及案例说明，内容涵盖城市更新项目中个人产权登记的办理流程、进行不动产“带押过户”所需提交的材料，以及当房屋不符合登记条件时的处理办法等。赶快下滑查阅，顺义的朋友们不妨收藏起来，以备将来不时之需。

Q1

农民进城落户后，其宅基地能否进行确权登记？

农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记？

在得到宅基地所有者的许可后，农民集体经济组织的成员间进行房屋交换，由此引发的宅基地使用权和房屋所有权的变更，依法可进行确认并办理登记手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，对于农民集体经济组织内部的房屋互换行为，若需申请宅基地使用权和房屋所有权的转移登记，申请人需提供不动产权属证明文件或其他权属证明资料，以及集体经济组织内部房屋互换的协议等相关文件，以完成登记手续。

农民进城落户后，其宅基地能否进行确权登记？

《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中明确提出，必须依照法律保障那些迁入城市居住的农民对其宅基地的占有权、土地的承包权以及集体收益的分配权。同时，应指导这些农民依法自主且合理地放弃这些权利，并严禁将放弃土地承包权和宅基地占有权作为他们迁入城市居住的必要条件。《国土资源部发布的关于推进宅基地及集体建设用地确权登记发证进程的相关通知》中明确指出，农民在迁入城市定居之后，他们先前合法获得的宅基地使用权必须得到确认并完成登记手续。

Q2

城市更新项目如何办理个人产权登记？

针对房屋属个人所有、产权主体分布广泛且与执行主体不匹配所引发的“规划审批困难”，应采取何种措施予以化解？

以位于西城区的桦皮厂胡同8号楼为参照。在桦皮厂胡同8号楼进行改造之前，所有住户均已获得房屋产权。改造后的住宅是在原有建筑拆除并重新建设的基础上完成的，改造后的不动产权利并未发生任何转移或改变。

西城分局市规划自然资源委参考政府投资项目的代建模式，建议由多个产权所有者授权具有相应资质的建设单位担任执行单位，由执行单位负责代建工作。项目改造竣工后，不动产的所有权仍归属于最初的登记主体。这一做法旨在从根本上解决“规划审批难”这一瓶颈问题。

问题二：城市更新项目如何办理个人产权登记？

以位于西城区的桦皮厂胡同8号楼为参照。该楼原房屋被拆除或消失后，已完成了注销登记，并依照划拨程序重新办理了供地手续。在平房翻建模式的启示下，新建房屋遵循“一户一首次”的程序进行产权登记（恢复），有效突破了项目在产权登记方面的难题。同时，注销登记与首次登记同步进行，一并解决了桦皮厂胡同8号楼居民子女的入学问题。

西城区桦皮厂胡同8号楼，占地面积达374.93平方米，总建筑面积为1104.4平方米。该楼始建于上世纪70年代，是一座五层高的住宅建筑。它北靠后桃园胡同，西接桦皮厂胡同，东、南两面则被玉桃园二区的围栏所环绕，位于古都风貌协调区域内。该楼栋建筑因年代久远，墙体出现裂缝和剥落现象，部分厨房及卫生间出现下沉，抗震能力不足，安全等级被评为D级，严重影响了居民的居住条件和生活质量；同时，设施设备老化严重，上下水管时常出现泄漏，电线和燃气管道裸露在外，安全隐患十分突出。居民们迫切希望进行改造。在西城区委、区政府的统一安排和决策下，桦皮厂胡同8号楼荣幸地被选为西城区首批危旧楼改造项目的试点单位。

张博，担任项目负责人一职，身为西城区登记中心登记二科的科长，面对重重困难，他勇往直前。他坚持以“幸福西城”和“有解思维”为指导，致力于解决居民们所关注的各类问题。

在2024年5月，桦皮厂胡同8号楼的居民们成功搬入新家，并喜提全新的不动产权证书。这一喜讯标志着他们实现了“交房即交证”的愿望。

Q3

办理不动产“带押过户”业务，买卖双方需要携带哪些材料？

问题一：办理不动产“带押过户”业务，需要满足什么条件？

进行不动产“带押过户”操作，必须符合以下四个条件：首先，该交易必须是在本市发生的个人存量住房买卖；其次，所交易的住房需在辖区内的商业银行设有抵押，并且抵押状态有效；再者，卖方所欠贷款应为个人住房商业贷款，或者为已还清公积金贷款且无抵押登记的组合贷款；最后，买方需支付全款购房东莞万江律师，或者通过办理个人住房商业贷款来购买房产。

问题二：在进行不动产“带押过户”交易时，买卖双方需要准备哪些相关文件？

交易双方须随身携带不动产登记申请表、申请者身份证明、不动产权证、二手房买卖协议、契税缴纳证明，以及登记过程中所需的其他相关文件。同时，出售方所属的贷款银行应当提供不动产登记申请表、授权代理书、受托人身份证明、不动产登记证明、抵押权人同意房产过户的函件以及解除抵押的协议。买方贷款银行必须提交不动产登记申请文件，同时还要提供主债权证明文件以及不动产抵押的合同文本，此外还需出示授权委托书以及受托人的身份证明材料。

刘女士和李女士一同前往不动产服务中心处理存量房交易事宜。经核实，刘女士满足本市个人住房交易的相关要求，然而，她拟交易的房产在当地的商业银行中仅存在一笔尚未结清的有效抵押贷款。此外，买方李女士计划通过商业贷款来购买房产，而且买卖双方所选择的抵押银行并非同一机构。

为了缩短交易周期、简化交易流程，耿振（门头沟区登记中心登记科副科长）与张博（西城区登记中心登记二科科长）迅速组建了工作小组，主动与买卖双方及其抵押银行进行沟通协调，准备相关申请材料。与此同时，他们还特别指派窗口工作人员加快受理和审核速度，确保从受理、抵押到最终发证的全过程实现无缝对接。经过全体成员的共同努力，他们最终顺利完成了跨行间存量房的“带押过户”业务。

Q4

相关法律法规中，对共有不动产的申请是如何规定的？

问题一：相关法律法规中，对共有不动产的申请是如何规定的？

不动产的共有权涉及多个自然人或团体对同一不动产共同拥有所有权。《中华人民共和国民法典》第二十九十七条明确指出：不动产或动产可由两个或两个以上的组织与个人共同拥有。这种共有形式分为按份共有与共同共有两种。各共有人或组织对共有不动产的所有权是按份额划分的，这意味着他们各自按比例拥有权利并承担相应的义务；而在共同共有中，所有共有人则共同拥有该不动产的所有权，他们所享有的权利和承担的义务是相同的，每位共有人对不动产的权利都涵盖整个不动产。

在本案中，涉案的房产已被判定为张、李、王三人共同所有，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条和第二百三十条的规定，物权归属已经明确并生效，尽管尚未完成不动产登记这一行政确认程序。因此，该房产已成为张、李、王三人共同拥有的按份共有不动产。《中华人民共和国民法典》第三百零一条明确指出，若要处理共有的不动产或动产，或者对它们进行重大修缮、性质变更或用途调整，必须获得占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人的同意，除非共有人之间已有其他约定。这一规定具体说明了，在处理共有不动产时，必须由持有超过三分之二份额的按份共有人或所有共同共有人共同参与。同时，《不动产登记暂行条例实施细则》对于共有不动产的处理也有相似的规定，然而，它并未明确指出申请办理共有不动产登记所需满足的具体条件。

关于此，《不动产登记操作规范（试行）》对共有不动产的登记手续进行了详细规定，明确指出，无论是处分还是获得共有不动产，都需由所有共有人一同提出申请。《北京市不动产登记工作规范》同样如此，它亦强调，在处理共同拥有的不动产登记事宜时，必须由所有共有人共同提出申请。

问题二：不动产登记共有哪几种登记程序？

不动产登记涉及三种流程，即根据申请进行登记、根据委托进行登记以及根据职权进行登记。若存在已生效的法律文件，而全体共有人因故无法共同申请，导致无法执行申请登记程序时，申请人可向人民法院执行庭提出申请，请求其向登记机构发出《协助执行通知书》。据此，登记机构能够采取委托登记的方式，为部分共有人完成产权登记手续。

某日，面带忧愁的张先生前来寻求周志康（大兴区登记中心登记一科副科长）的帮助。张先生、李女士和王女士（均化名）三人因不动产争议而向法院提起诉讼。最终，法院判决该房屋归张先生、李女士和王女士共同所有。具体来说，张先生获得该房屋一半的产权，李女士和王女士各占四分之一。该判决已经正式生效。原房主不幸离世，且双方关系紧张，导致张先生在前往不动产登记机构办理相关手续时，李女士和王女士未能到场提供协助或提交所需文件。此外，判决书中并未明确指出李女士和王女士需协助办理不动产过户登记，因此法院执行部门无法协助张先生向不动产登记机构发出《协助执行通知书》。

依据《中华人民共和国民法典》及《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》的规定，张、李、王三人确实有义务共同申请办理该共有不动产的登记手续。张先生不能独立完成不动产登记并取得不动产权证书，尽管如此，他已通过法律手段合法获得了不动产的一部分。他希望建立物权公示，这一愿望是合理且正当的。周志康，大兴区登记中心登记一科副科长，在完成对法律规范相关问题的解答与说明之后，向申请人提出建议，即所有共有人应一同到场进行申请办理。鉴于申请者之间确实难以实现协作的现实，周志康（大兴区登记中心登记一科副科长）在深入分析法律文件的具体内容、有效规避潜在法律风险的前提下，为张先生开辟了共有人进行不动产登记过户的途径：首先，他与人民法院执行庭进行沟通，以获取为部分共有人签发的《协助执行通知书》；其次，他积极探索，寻求为部分共有人办理不动产转移登记的新方法。

周志康，大兴区登记中心登记一科副科长，与法院进行了多次沟通，并多次与相关科室研讨法律法规，同时探索办理途径。在经过这些努力后，登记部门依照生效法律文书所规定的物权归属，为张先生成功办理了转移登记。最终，张先生顺利地拿到了自己的不动产权证书，从而解决了他的心头之患。

Q5

依嘱托登记时，房屋不符合登记条件该如何办理登记

问题一：什么是依嘱托登记？

接受委托进行登记，即登记机构根据政府、法院、税务等具有授权的国家机关所签发的相关委托文件，对不动产进行登记手续。在接到委托文件后，登记机构需先核对房屋是否满足登记要求，然后才可进行登记操作。

问题二：依嘱托登记时，房屋不符合登记条件该如何办理登记？

在曹先生的案例中，登记手续无法顺利进行的原因是房屋在多次转手交易过程中，均未按规定缴纳相应的契税费用。根据北京市不动产登记规范中的1.9.2条款，即依嘱托登记程序的规定，若未提交税费缴纳的相关证明材料，不动产登记机构应向委托机关发出书面通知；即便委托机关坚持要求继续协助办理，登记机构亦不应中止登记手续。

登记部门必须首先与法院执行局进行沟通和协商，并向其发送详细信函，阐述该房屋过户流程中存在的问题。在接到法院关于“继续执行”的明确答复后，登记部门将依照法院的协助执行通知书直接进行过户手续的办理，对于涉及未缴纳税款的，税务部门将负责将其纳入追缴清单。通过这种方式，不仅遵循了法定的登记流程，同时也确保了产权人的合法权益得到维护，真正解决了群众的登记难题。

曹先生于怀柔区不动产登记中心大厅咨询关于协执过户的相关事宜，恰逢刘云光（怀柔区登记中心登记一科副科长）在场，他主动走向前，对曹先生表示了热情的接待。经过询问，得知曹先生所购房屋早在30年前便已签订购买合同，然而在随后的三次买卖过程中，曹先生并未缴纳契税，也未办理过登记手续。最终，法院判决曹先生为该房屋的合法产权人。

为了协助曹先生克服办理证件的困难，保障其不动产的合法权益，刘云光，怀柔区登记中心登记一科副科长，主动与税务局及法院执行局进行了多次交流，并在书面文件中明确表示愿意提供执行协助。在收到法院回执的瞬间，刘云光立即与曹先生取得联系，并为他提供了全方位的帮办代办服务，使得曹先生当天便顺利拿到了梦寐以求的“大红本”。

万江镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。