不动产合同纠纷管辖地如何确定？不同观点存争议

东莞万江律师获悉

您好，针对您提出的问题，以下是我的解答：我国《民事诉讼法》第三十三条第一款明确指出，涉及不动产的诉讼应由不动产所在地的法院负责审理。然而，对于“不动产纠纷”这一表述的具体含义，在理论界和实务操作中，始终存在不同的解读和争议。有观点主张，所有涉及不动产的争议均应归类为“不动产纠纷”，并应由不动产所在地的法院进行独占管辖；而另一种看法则认为，这里的“不动产纠纷”应被解释为不动产物权争议，不应将所有与不动产相关的争议都纳入专属管辖的范畴。不动产纠纷情形复杂，若将所有此类纠纷纳入特定管辖领域，不仅可能导致实际审判过程中的诸多不便，而且与设立特定管辖的原始目的相违背；国际上普遍的做法并非将所有不动产纠纷一概纳入特定管辖，而是仅将不动产物权争议纳入这一管辖范畴。在我国司法实践中，最高法院于1995年12月8日发布的《关于债务纠纷案件管辖问题的通知》中指出，尽管该案件与房地产相关，但纠纷本质上是关于货币支付的债务争议，双方就管辖权达成一致是合理的，并未违反专属管辖的相关规定。这份《通知》亦显现出最高人民法院的立场，即不应一概而论地将所有与不动产相关的争议都纳入不动产所在地的管辖范围，而是需要明确区分纠纷的实质，是关于不动产的物权争议，还是仅因该不动产引发的债权债务纠纷。因此，关于不动产的争议，若其核心是物权问题，则由不动产所在地的法院负责处理；反之，若争议并非物权相关，而是由不动产引发的债权债务问题，则应准许当事人依据法律规定选择管辖法院，以此规避专属管辖。此外，还需指出，《民事诉讼法》第二十三条规定，涉及合同纠纷的诉讼，应由被告居住地或合同执行地的法院进行审理。根据相关规定，不动产的所在地通常被视为合同履行的地点，因此，若双方当事人协商一致，约定由不动产所在地法院进行管辖，那么不动产法院受理此类纠纷并非依照法律规定的专属管辖权，而是依照当事人之间的合意，将作为合同履行地点的不动产所在地作为管辖法院。所谓专属管辖，系指法律明文规定某些特定类型的案件必须由特定法院管辖。专属管辖权是一种独占性的管辖权，这种管辖权不允许诉讼参与人通过协议选择国内其他地区的管辖。在专属管辖权与一般地域管辖权以及特殊地域管辖权之间的关系上，任何法律法规明确规定的属于专属管辖权的诉讼，都必须遵循专属管辖，不能采用一般或特殊地域管辖。在我国《民事诉讼法》中，明确属于专属管辖权的诉讼类型包括以下三种：（一）涉及不动产争议的诉讼，这类诉讼应专属由不动产所在地法院管辖。不动产通常指的是那些无法移动或一旦移动就会导致价值减少甚至完全丧失的资产，例如土地及其附属建筑物、河流、滩涂等。在处理不动产相关诉讼时，勘验工作往往不可或缺，而由不动产所在地的法院进行管辖，不仅有利于案件的审理，而且也便于对不动产进行保全与执行。此外，不动产中的土地作为国家领土的一部分，其重要性不言而喻，它直接关联到国家的主权。因此，将涉及不动产的诉讼案件设定为特定管辖区域，已成为世界各国民事诉讼法中普遍采纳的惯例。在涉及港口作业产生的争议中，此类诉讼案件应归港口所在地法院专属管辖。在港口作业过程中，一方面可能因装卸、驳运等活动产生争执，另一方面也可能因违规操作等行为导致港口设施损坏或造成他人人身及财产损失，从而引发侵权纠纷。这两种类型的纠纷均应由港口所在地法院负责处理。(三)针对继承遗产引发的诉讼，此类案件仅能由被继承人在去世时的居住地或主要遗产所在地的法院受理。若遗产分散于多个地区，还需进一步明确何为主要遗产、何为非主要遗产。若遗产包括动产和不动产，通常以不动产的所在地作为主要遗产地；若动产种类繁多，则依据价值较高的动产所在地来确定主要遗产地。依据我国海事诉讼特别程序法的相关规定，以下案件属于海事专属管辖范围：(1)涉及沿海港口作业产生的纠纷诉讼，由港口所在地的海事法院负责审理；(2)针对船舶排放、泄漏、倾倒油类及其他有害物质，导致海域污染损害的诉讼，由污染发生地、损害结果地或采取预防污染措施地的海事法院管辖；(3)涉及在我国境内或具有管辖权的海域内进行的海洋勘探开发合同产生的纠纷诉讼，则由合同履行地的海事法院负责审理。

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