购买九江某房产后遇涨价被转卖，已办登记，我还能要到房子吗？

东莞万江律师获悉

法律咨询：我在九江市的某家房地产开发企业购置了一套住宅，并已签署了购房合同，支付了首付款。令人遗憾的是，由于房价上涨，该公司将房屋转售给了他人，并已完成了产权登记。该公司与我进行了协商，表示愿意退还购房款并赔偿利息。对此我感到非常愤怒，请问，我还有机会追回这套房子吗？

依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的创设、变动、转移以及终止，必须经过法定登记程序，方始产生法律效力；若未进行登记，则不具备法律效力，除非法律有特别规定的情况。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。您所购置的住宅已被他人注册，因此该住宅现已归他人所有。不过，您有权要求房地产开发企业承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，若出现以下任一情形，导致商品房买卖合同无法达成的目的，未能获得房产的购房者有权要求解除合同、退还已支付的购房款及其利息、赔偿损失，并可要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿：(一)合同签订后，卖方未通知买方便将该房屋抵押给第三方；(二)合同签订后，卖方又将该房屋转售给第三方。你不仅可以提出解除合同、要求退还已支付的购房款项及其利息、并要求赔偿损失，而且还可以要求房地产开发公司承担的赔偿责任不超过已支付购房款的一倍。

作者单位：江西省九江县人民法院

案情：

刘某某担任某市教委直属的教学研究室的教研员。该研究室每年都会撰写大量学习资料，这些资料主要分发至市教委管辖的中小学校，其销量颇高，利润也十分可观。在1998年，教研室着手编写《英语新世纪》这一参考书，消息传至南京的一家出版社后，该出版社立刻派人前往教研室，表达了承接此项业务的意愿，并承诺在任务完成后将表示感激。最终，该出版社成功获得了《英语新世纪》的出版及发行权，并与教研室达成了出版发行合同，合同中明确了教研室与出版社之间的利益划分以及稿酬的支付细节。随后，出版社依照之前的承诺，将总码洋的3%（即83886元）以宣传经费的名义支付给了刘某某。

案件发生后，刘某某表示其参与了《英语新世纪》教材的编写与审核工作，而这笔款项中的若干部分，正是其应得的组稿和审编费用。

法院审理判定，《英语新世纪》的出版合同是由教研室与出版社所签署，并非由刘某某个人签订。刘某某声称部分费用涉及组稿和审编，但缺乏相应证据支持。作为国家公职人员，刘某某利用职权为他人谋取私利，并接受贿赂，已构成受贿罪。

刘某某身为《英语新世纪》的审编人员，确实投入了辛勤的劳动，理应得到相应的报酬。然而，法院为何对他的辩解置若罔闻，不予采信呢？

评析：

在司法部门对刘某某收受出版社赠送的83886元一事的处理中，关于这笔款项是刘某某应得的合法稿酬还是构成贿赂，存在一定争议。在案件审理过程中，针对此问题形成了三种不同的观点：

一种观点指出，《英语新世纪》这部作品系作者个人创作。《中华人民共和国著作权法》（以下简称《著作权法》）第十一条第一款明确指出，著作权应归属于作者，除非法律有特别规定。《初、高中寒假作业》等教材在发行过程中，由于该市教研室未曾与各主编及撰写者就著作权归属达成明确协议，故刘某某等人作为该作品的主编，依法应拥有《英语新世纪》的著作权。刘某某接受两家出版社所赠的83886元，应被视为正当的稿酬，而非受贿行为。

第二种观点提出，《英语新世纪》是一部职务性质的作品。在本案中，该作品的出版协议是由教研室与出版社共同签订的；刘某某担任教研室主任，他负责组织编写的资料是教研室分配的任务。依据《著作权法》第十六条第一款的规定，指出：为了完成单位指派的任务而创作的作品属于职务作品，其著作权归作者所有，但在法人或组织在其业务范围内，享有优先使用的权利。刘某某等人所编写的资料属于职务性质的作品，依据相关法律规定，该作品的著作权应归刘某某等人所有。据此万江律师，刘某某等人有权获得相应的报酬。因此，刘某某接受的来自两家出版社的共计83886元款项，应当被视为稿酬，属于合法收入，不应被视为受贿犯罪。

第三种观点指出，《英语新世纪》这部作品按照《著作权法》第十一条第三款的规定，应被认定为法人作品，其著作权归某市教研室所有。鉴于稿酬等相关事宜已在双方签订的出版合同中明确规定由出版社依照标准支付，刘某某接受两出版社赠送的83886元，实际上属于暗中收受的“回扣”，这一行为已触犯了受贿罪的相关规定。

我们坚信，第三种观点是准确的。通过分析这场辩论，我们可以发现，判断刘某某接受两家出版社赠送的83,886元款项是否构成犯罪，关键在于明确《英语新世纪》这部作品的版权归属问题。一般情况下，进行作品创作的个人往往被认定为作者，然而，若作品系由法人或其它机构主导，体现其意志并承担相应责任，那么法人或其它机构将视作该作品的作者。公民在履行单位职责过程中所创作的成果，属于职务作品。这类作品包括主要依赖法人或组织提供的物质技术条件进行创作，且由法人或组织负责的工程设计图、产品设计图、地图、计算机软件等，以及法律、行政法规明确规定或合同约定著作权归法人或组织所有的职务作品。在这些情况下，作者仅享有署名权，而著作权的其他部分则由法人或其他组织所拥有。除此之外，其他职务作品的著作权则完全归作者所有。故而在明确某部作品的版权归属问题上，首要任务是区分该作品是个人创作、法人所有还是职务成果。

个人创作的作品体现了创作者的意志，该作品由创作者本人负责并拥有著作权，这一点与法人作品和职务作品相比，区分起来相对较为简单。法人创作的作品，通常是在法人机构或组织的指导下，体现其意愿而诞生的，通常也是为了执行法人机构或组织的任务而创作。从这个角度看，法人作品与职务作品在性质上有着一定的相似性，因此在实际操作中，对两者进行区分时常常会出现困惑。本案例中的争议核心也正是围绕这一点展开。仔细剖析，法人创作与职务创作存在显著差异，主要体现在以下两点：首先，在责任归属上，法人作品由法人或相关组织承担相应责任，而职务作品，除了在利用单位提供的物质技术条件创作出的地图、软件等特定作品，以及法律法规明确规定的、合同中约定的特殊情况之外，通常由作者本人承担主要责任，这是两者最根本的差别；其次，在单位参与程度上，两者也存在明显不同。法人作品通常由企业或机构主导，其创作过程反映了企业或机构的意愿，而职务作品则更多地展现出个人的思想，凸显了作者独特的创作风格和特点。相较之下，法人作品在单位参与度上要高于职务作品。

在本案中，教研室与出版社共同签署了《英语新世纪》的出版合约，这表明教研室是这一编写活动的发起方。刘某某作为教研室副主任，根据其职责，负责组织并召集各区县教研室参与《英语新世纪》的编写工作，这些行为应被视为教研室的组织和召集活动，而非刘某某个人的行为。顾等人进行的编写活动，也是在教研室的领导下进行的，反映了教研室的意志，是一种创作行为。此外，由于出版合同由教研室签署，这也意味着教研室在享有《英语新世纪》作品权利的同时，也要承担相应的责任，即在本案中，作品的责任承担者是教研室，而非刘某某等个人。经过综合分析，我们得知刘某某等人是在教研室的领导下，依据教研室的意愿共同创作了《英语新世纪》这部作品，该作品的创作责任归属于教研室。根据《著作权法》第十一条第三款的规定，这部作品应被认定为法人作品，因此其著作权应当由教研室所有。

基于此，我们持观点认为，刘某某等人私下与出版社达成协议，约定从总码洋中提取3%作为费用，这一做法缺乏法律依据；实际上，刘某某等人在编写教材期间，利用职务上的便利，非法获取了所谓的“回扣”。鉴于《著作权法》第二十九条明确指出：“图书出版者若要出版图书，必须与著作权人签订出版合同，并支付相应报酬”，在本案中，唯有作为《英语新世纪》作品的著作权人——某市教研室，才有权与两家出版社签订出版合同并获取报酬；而刘某某等人则不具备直接与出版社协商并获取报酬的资格。

综上所述，根据《刑法》第三百八十五条的相关规定，刘某某等人借助职务上的便利，为特定出版社谋取利益，私下接受出版社额外支付的百分之三作为“回扣”，这一行为已触犯了受贿罪的构成要件。

（作者单位：江苏省南通市中级人民法院）

医疗事故损害赔偿纠纷的法律适用

案情：

刘某与马某之间曾存在矛盾，2002年10月29日午后，马某召集数人意图对刘某进行报复。刘某得知此事后，也召集了一群人，并随身携带一把砍刀，意图与对方进行斗殴。当天晚上十点左右，两伙人在街头相遇，马某率领九人，手持砍刀，高声呼喊着向刘某等人冲来。刘某等人见状，立刻转身逃跑，马某等人紧追不舍。在一条小巷中，刘某被追上，随后双方发生了激烈的打斗。刘某遭受马某及其同伙的严重伤害，同时刘某也对马某中的一人造成了轻微伤害。随后，检察机关依据马某涉嫌故意伤害罪，刘某涉嫌聚众斗殴罪，向人民法院提起了公诉。

评析:

在审理本案的过程中，对于马某的定罪看法达成了一致，然而，针对刘某的处罚方式，却出现了三种截然不同的观点。

有人持观点，认为刘某的行为不构成犯罪。其依据在于，刘某并无与他人发生斗殴的意图，即不存在犯罪的主观故意。尽管刘某与马某之间有矛盾，但他并未主动前往挑衅，亦未邀请对方进行斗殴。当得知对方意图报复时，刘某只是召集了一些人，但这并非为了扰乱公共秩序、争夺地盘、寻求刺激或填补空虚，而是出于防范他人非法侵害的目的，进行了一些必要的防范措施。尽管后来发生了冲突，但这仍属于合法的自卫行为；在本案中，刘某是受害者，其合法权益理应得到法律的保障，不容遭受任何惩罚。

第二种观点提出，尽管刘某的行为尚未达到犯罪标准，但仍有必要由公安机关对其进行治安管理。其依据在于，所谓的聚众斗殴，系指众多人参与并实施斗殴，扰乱社会公共秩序，此类行为常引发人身伤害或死亡，甚至可能造成财产损失等严重后果。“聚众”与“斗殴”两者需同时存在，若有一方缺失，则不构成此罪。在本案中，刘某与马某之间存在矛盾，这一点刘某自己心知肚明。当刘某得知马某纠集了一众人员意图对他进行报复的消息后，他迅速组织起自己的势力，并准备了相应的工具，意图与对方进行斗殴。他的斗殴意图十分明显。然而，在遭遇马某一伙时，他没有选择迎头而上与之交手，而是选择了主动撤退，自行放弃了犯罪行为，成功阻止了犯罪结果的发生。刘某的行为并不符合聚众斗殴罪的构成要件，因此，不应被认定为构成此罪。其行为对社会治安的稳定构成不利影响，存在一定的危险性，且违背了治安管理处罚法的相关条款，因此有必要建议公安部门对其进行相应的治安处罚。

第三种观点指出，刘某的行为已构成聚众斗殴罪，应当依据《刑法》第二百九十二条第四款的规定进行惩处。

原因是，首先，从个人意图的角度分析，被告人怀有聚众斗殴的犯罪意图。刘某与马某之间存在矛盾，当得知马某纠集众人意图对其进行报复时，刘某并未退缩，反而无视国家法律法规和社会道德规范，主动组织人员，并亲自携带一把砍刀，意图应对冲突，其所作所为显然不符合正当合法的行为准则。其次，从实际行为的角度来看，被告人刘某已经实施了斗殴的行为。刘某一伙人与马某一伙人在街头偶遇，刘某见对方人众气盛，气势逼人，出于自保，不敢主动上前与之发生肢体冲突。这并非他内心真实想法的反映，他只是因为形势对自己不利，才无奈地选择撤退，并非主动放弃战斗。在随后的追逐中，双方再次相遇，随即发生打斗，这实际上是先前犯罪行为的延续，而非另起炉灶的新行为。刘某在斗殴事件中造成他人轻伤，其行为属于聚众斗殴罪中的斗殴部分。实际上，将此行为定性为正当防卫是不恰当的。此外，该行为的后果相当严重。两被告人因存在矛盾，未能通过合法渠道解决，竟然公然违反国家法律法规和公共秩序，纠集多人于公共场所，携带武器进行斗殴，导致一人重伤，另一人轻伤，造成了极其严重的后果。这一行为不仅对社会造成了极大的危害，还使得双方家庭在财产和精神层面都遭受了损失，其行为的严重性不言而喻。

综合以上三个方面的考量，刘某的行为已构成聚众斗殴的犯罪事实，公诉方提出的指控罪名是成立的，法院应当予以接受。

笔者同意第三种意见。

邳州市人民法院采纳了第三种观点，判定刘某构成聚众斗殴罪，并对其作出了三年有期徒刑的判决。

(作者单位:江苏邳州市人民法院)

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