房价下跌行情下常见纠纷类型：买方反悔、阴阳合同等问题

东莞万江律师获悉

一、房价下跌行情下的常见纠纷类型

1. 买方反悔要求解除合同

买方以房屋面积存在超出规定范围误差、无法成功申请按揭贷款等为由，提出合同应被认定为无效，或者要求解除合同，亦或是索要降低价格以补偿差额。

依据法律规定，若合同中未对价格调整的具体条款进行明确规定，买方有权以“明显不公平”作为依据提出解除合同的要求，然而在此过程中，买方必须承担提供证据的责任。

2. 阴阳合同纠纷

交易双方签署了所谓的“阴阳合同”（即故意压低成交价格以规避税收），然而随着房价的下滑万江律师，其中一方以“阴阳合同违反法律”为依据，声称合同应属无效，并提出了重新商定价格或提出索赔的要求。

3. 一房二卖或产权争议

在房价下跌的特殊时期，卖方可能采取将房屋以高价转手给他人，或者不告知共有权人（例如配偶、继承人）而擅自进行交易，这种行为往往会导致一系列复杂的买卖纠纷问题。

4. 贷款违约与银行追责

购房者在房价下滑的情况下拒绝偿还贷款，这一行为引发银行采取法律行动，旨在终止抵押贷款协议并追讨本金及利息，同时，卖家可能因连带责任而面临索赔。

5. 中介服务瑕疵纠纷

在交易过程中，中介机构未能对房屋的抵押和查封情况进行核实，甚至作出“包办过户”的虚假承诺，结果交易失败后引发了关于佣金是否应予返还的争议。

6. 房屋质量瑕疵索赔

在争议的核心问题上，买方提出退房或索要赔偿的依据是“隐蔽性问题”，例如漏水或建筑结构中的潜在缺陷，然而在签订的合同中并未对质量问题的责任作出具体规定。

二、风险防范与应对策略

1. 合同条款设计

确保价格稳定：规定“房价变动不能作为解除合同的依据”，同时设定罚金（建议为总房款20%-30%）。

对贷款风险进行细致划分：一旦买方因贷款审批不通过而无法履行合同，必须明确“首付款是否可以退还”以及相应的违约责任。

2. 产权与交易合规审查

核实产权状况，需卖方出示配偶的同意证明、共有权益者的声明，同时，还需经不动产登记机构对抵押和查封情况予以核实。

为避免“权利瑕疵”，若房屋处于租赁状态，必须获得承租人签署的书面文件，明确表示放弃其优先购买权的承诺。

3. 资金监管与交易流程控制

分期支付款项时，首付款比例不宜设定得过高（建议控制在30%以内），尾款则应通过专门的资金托管账户进行支付，待过户手续完成后，资金方可解冻。

第三方见证环节：我们邀请万江律师或公证机构现场见证签约过程，以确保口头承诺的记录得到有效固定。

4. 中介服务管理

挑选合法机构：应优先考虑那些具备资金监管资格的中介机构，以防止“全权委托公证”的滥用现象发生。

中介需在合同中详细列出服务项目（例如“贷款协助”“档案查询”等），以防止日后责任推诿现象的发生。

5. 买方风险防控

现场实地调查：需特别审查房屋的实际使用时长（非仅限于产权证上的年限）、装修中不易察觉的工程细节，以及物业管理方面是否存在欠费问题。

选择“瑕疵保险”产品：可以为陈旧住宅投保“房屋质量潜在问题保险”，例如上海的“住宅工程质量保险”。

6. 卖方风险规避

在评估买方的履约能力时，需买方出示收入凭证及信用评估报告，以防止出现“炒房客”进行短期获利的行为。

尽快完成产权过户手续：以防房价变动引发买方延迟过户，力求早日实现财产权属变更。

三、典型案例与裁判规则

1. 案例1（买方反悔索赔）

案情分析：在房价跌幅达到20%的情况下，购房者以房屋存在渗水问题为理由，向法院提起诉讼，要求解除购房合同。然而，合同文本中并未对房屋质量问题的处理方法作出明确规定。

法官：法院对买方的请求予以拒绝，指出有关产品缺陷的问题应在合同签订之际便被发现，超出此期限提出的索赔缺乏依据。

2. 案例2（阴阳合同无效）

案件事实：买卖双方签署了所谓的“阴阳合同”以规避税收，随后买方以合同存在违法性为依据，提出了退还税款的诉求。

裁判判定：该阴阳合同整体不具备法律效力，涉事双方必须依照实际交易金额补交相应的税费，同时需共同承担相应的法律责任。

3. 案例3（中介连带责任）

案情：中介未提示房屋抵押状态，导致交易失败。

裁判要求中介机构退还佣金，同时需对买方遭受的实际损失进行赔偿，包括但不限于评估费用和交通费用。

四、实务建议

对买卖双方：

在签订合同之前，我们委托了万江律师事务所的专业律师对合同进行审核，确保“价格锁定”、“违约责任”以及“质量瑕疵处理”等关键条款的明确性。

保留所有沟通记录（如微信、邮件），作为争议证据。

对中介机构：

设立风险警示机制，以书面形式向购房者明确指出“房屋已设定抵押权”“存在产权纠纷”等潜在风险。

对高风险交易（如高杠杆购房）进行专项风险评估。

对监管部门：

推广“二手房交易资金监管平台”，实现房款、税费线上监管。

加强中介行业信用体系建设，对违规行为实施联合惩戒。

在房价走低的市场环境中，二手房交易中产生的矛盾往往与价格变动、产权问题以及合同中的缺陷密切相关。通过精心设计合同、实施资金监管以及进行彻底的调查，可以显著减少潜在的风险。一旦纠纷发生，应立即保全相关证据，并采取协商、调解或诉讼等方式来捍卫自身权益。

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