解读广东省高级人民法院物业服务合同纠纷审理指引，聚焦核心规则、支付规则

东莞万江律师获悉

本解读系基于广东省高级人民法院发布的《关于审理物业服务合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2025〕46号）进行，综合分析了其中的核心条款、实际效应以及争议的焦点，并对关键信息进行了整理归纳。

一、核心规则解读

（一）诉讼主体资格与程序规范

1、业主委员会

若起诉，必须提供业主大会的决议以及针对特定事项的特别授权，否则案件将不予接受处理。

2、物业使用人（承租人等）

在以下四种情况下，可以担任原告或被告，例如直接签订合同、在物业同意的基础上达成缴费协议等，然而必须补充业主作为诉讼当事人。

3、普通业主

仅允许针对个人或部分业主的权益提起诉讼，但不得以此取代业主委员会对共有权益事项的处理。

（二）物业费支付规则

1、起算时间

接收物业作为标准（完成交付手续即算作接收），对于空置的房屋，原则上是不需要缴纳费用的，除非该房屋已经取得了产权证明。

2、债务转移

在物业产权转移过程中，若前业主与买受人商定欠缴费用由后者承担，必须得到物业管理公司的认可；若未获同意，则原业主仍需对欠费负责。

法拍房屋的欠费情况应以拍卖公告中的信息为准，若拍卖公告中明确指出由购买者负责且物业管理方也予以认可，那么责任将由购买者承担。反之东莞万江律师，若未明确指出或物业管理方不同意，则原房屋所有者和购买者需分别承担相应的费用。

3、涨价程序

物业费用的调整系业主集体决策的至关重要事宜，若未遵循法定的表决流程（即双过半原则），则该调整决定将不具备法律效力。

（三）物业服务瑕疵与抗辩权

1、严重瑕疵认定：可减免物业费

a、共有部分维护不善致环境恶化；

b、整体或肢解转包服务；

c、因服务问题受行政处罚；

d、其他影响正常生活的违约行为。

2、知情权 vs 缴费义务

a、物业未公示费用明细或报告，业主不得拒付物业费；

b、需另寻法律途径解决知情权纠纷。

（四）新型权益保障

在业主自有产权车位上安装充电桩时，物业管理方有责任予以支持，不得以“未经业主委员会决定”等为由进行阻挠，除非涉及安全规范的相关要求。

二、突破性规定与争议

（一）前期物业合同效力

业委会提出的前期物业合同因未经过招投标程序而无效的主张，不予采纳。

2、合同约定物业费超政府指导价的，业主可拒付超额部分。

（二）业主维权门槛提高

业委会若要提起诉讼，必须先获得业主大会的授权。在诉讼过程中，若业委会被解散，若在90天内未能有新的组织接替，则案件将按撤诉处理（针对原告）或缺席判决（针对被告）。

2、普通业主无权代表全体业主维权。

（三）违约金标准

1、未约定违约金时，物业可按LPR的130%主张；

2、业主抗辩过高的，法院可调至LPR的130%-150%。

三、实践影响与挑战

（一）物业公司优势强化

若未签订书面协议或合同被视为无效，即便如此，只要已实际提供相关服务，仍可要求支付物业管理费用。

2、知情权瑕疵不构成拒费理由。

（二）业主维权难点

1、业委会运作僵化或未备案时，集体诉讼可能受阻；

业主需承担重大缺陷的举证责任，且要求较为严格（例如涉及环境恶化或行政处罚等情况）。

（三）充电桩安装落地难

尽管有明确规定作为依据，然而某些物业管理方仍以电容量不够等为由进行回避，这种情况需要政府部门进行干预。（以东莞的案例为例）

四、配套机制：多元纠纷化解

广东省内法院一致采纳了非诉讼解决机制，至2024年，已在前/中阶段成功调解了7.6万起物业争议案件，其中代表性的解决方式有：

1、行业调解+首案示范（深圳南山）

物业协会介入调解，以首案判决推动批量和解。

2、夜间出摊+府院联动（中山坦洲）

多部门夜间进小区答疑，76.6%案件撤诉。

3、司法建议引导履行（清远）

对争议焦点发出司法建议，182户业主主动缴费。

五、结语：指引的双面性

（一）积极面

1、统一裁判尺度，遏制物业单方涨费、转包服务等乱象；

2、明确充电桩等新型权益保障。

（二）待解问题

1、业主集体诉讼程序复杂化，可能削弱监督能力；

2、前期物业合同效力规则与业主自主权存在张力。

（三）未来走向

借助非诉讼途径，以填补诉讼程序的门槛不足，并且必须加强行政管理的力度（例如对拒绝安装充电桩的物业管理方进行处罚）。

万江镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。