裁判要点：商品房买卖为借贷担保，未登记不成立让与担保？

东莞万江律师获悉

裁判要点：

当事人通过签署《商品房买卖合同》来为债务提供担保，这属于交易惯例中的转让担保。然而，由于当事人仅完成了商品房的备案登记，并未完成标的物所有权的转移登记，因此无法对担保功能的实施进行有效公示。因此，双方之间并未形成有效的转让担保关系，而只是存在设立转让担保的债权债务联系。这种法律关系并未违反法律和行政法规的强制性规定，因此应当被视为合法且有效。

若卖方将同一栋住宅分别作为担保物设立让与担保的对象以及作为商品房买卖合同的标的，同时债权人及买方均提出要求交付该住宅，此时，各方当事人之间便在履行标的物方面产生了竞争态势。尽管债权享有同等地位，然而各相关方在履行不同合同的程度上却存在差异；合同中约定的权利与义务履行得越彻底，便表明双方间的交易愈发成熟，因此，该合同所展现的信任利益和交易秩序理应得到法律的充分保护。交易成熟度的评估，需综合考虑各方在办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行状况、合同成立顺序等因素，依次进行判定。

卯某某、苏某诉王某某、某房开公司

确认合同无效纠纷案

案件性质：涉及民事领域，特别是合同及准合同相关纠纷，具体指合同效力确认的争议，包括合同效力认定及合同无效的纠纷。

审理法院：贵州省高级人民法院

生效文书编号 ：（2024）黔民再26号

相关法条：《中华人民共和国民法典》第三百八十八条第一款

基本案情

卯某某与苏某作为原告，提出以下陈述：在2017年11月29日，他们与某房地产开发公司达成协议，签署了编号为xx2的《商品房买卖合同》，并已缴纳了相应的购房款项。与此同时，某房地产开发公司也向卯某某和苏某移交了涉案的商铺。因此，双方之间建立起了合法且有效的房屋买卖关系。2017年1月17日，该房地产开发企业与王某某签署了编号为xx1的《商品房买卖合同》，其目的在于确保王某某所出借款项的安全性。然而，这一合同是基于虚假意愿表示所进行的民事法律行为，因此应当被视为无效。

提出诉讼请求如下：首先，要求法院认定xx1号《商品房买卖合同》不具备法律效力；其次万江律师，要求判决某房地产开发公司与王某某一同前往不动产登记机构，办理xx1号《商品房买卖合同》的网络签约登记的注销手续。

被告的房地产开发公司提出抗辩，认为xx1号《商品房买卖合同》并非双方真实意愿的体现，因此应当判定为无效；与此同时，xx2号《商品房买卖合同》则符合双方真实意愿，是合法且有效的。

王某某作为被告提出抗辩，认为卯某某与苏某并非《商品房买卖合同》的相对方，因此他们没有权利确认合同无效，更没有资格要求撤销网签备案。

法院经审理查明：

2018年12月1日，李某某向王某某提供了《承诺书》，该承诺书由李某某亲自签署，并附有某房开公司的公章。承诺书中明确指出，若某房开公司未能于2019年4月30日之前全额偿还王某某的借款，王某某将拥有处置抵押物的权利，而某房开公司需协助办理相关手续。

2018年7月，王某某在向6、7、8号商品房租户催缴租金时，与卯某某、苏某等四位购房者产生了争执。随后，王某某及卯某某、苏某等四位购房者分别向某县公安局报案。某县公安局在2019年11月14日作出决定，对李某某涉嫌合同诈骗的行为展开立案侦查。李某某等人向公安机关陈述，他们受唐某某之托，将某商贸城13幢1单元的5、6、7、8号商品房出售给了卯某某、苏某等人。与此同时，他们与王某某签订的xx1号《商品房买卖合同》是在王某某要求以房屋作为抵押物以借得200万元的情况下，出于无奈而签订的虚假合同。某县公安局经过调查侦查，最终认定该事件不构成犯罪，并据此撤销了案件。

裁判结果

贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院在2022年5月26日发布了（2021）黔0526民初10234号民事判决书，判决内容如下：首先，认定xx1号《商品房买卖合同》不具备法律效力；其次，要求某房地产开发公司及王某某一同前往不动产登记中心，办理xx1号《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。然而，王某某对一审判决结果表示不满，遂向上一级法院提起了上诉。

2023年1月5日，贵州省毕节市中级人民法院发布了（2022）黔05民终3415号民事判决书，其中规定：首先，取消贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2021年作出的（2021）黔0526民初10234号民事判决；其次，对卯某某和苏某提出的诉讼要求予以拒绝。卯某某与苏某对上述二审判决结果表示不满，遂向法院提出了再审申请。贵州省高级人民法院在2023年10月23日发布了一项民事裁定，编号为（2023）黔民申6594号，决定对本案进行提审。2024年3月25日，法院下达了（2024）黔民再26号民事判决，其内容如下：首先，撤销了（2022）黔05民终3415号以及（2022）黔0526民初10234号的民事判决；其次，要求某房地产开发公司及王某某至不动产登记中心办理xx1号《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；最后，对卯某某、苏某提出的其他诉讼请求予以驳回。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：

一、王某某与某房开公司之间是何种法律关系；

二、xx1号《商品房买卖合同》网签登记是否应当注销。

针对首个争议的核心问题，尽管王某某与该房地产开发企业签署了编号为xx1的《商品房买卖协议》，然而，仅凭这一点并不能断定二者之间存在商品房买卖协议的关联。在作出判断时，我们应当全面考虑合同中的具体条款、合同的执行状况以及签订合同的初衷等多方面因素。合同内容与执行情况分析如下：首先，合同中规定的交房日期提前于合同签署日期；其次，合同中涉及的四套不同房号的商品房交易，与通常的商品房买卖合同中一房一合同的交易惯例不同；再者，在市场风险未发生重大变化的情况下，双方在同一天就合同标的的单价、总价与实际成交价存在显著差异，这显然与商业逻辑不符；此外，目前没有证据表明房地产开发公司已向王某某交付了涉案的商品房；最后，王某某未能提供证据证明已支付涉案房屋的维修基金等相关费用。双方交易行为违背了商品房买卖的常规做法。考虑到李某某等人在公安局的陈述，我们有理由相信，王某某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》xx1号，其真实目的是为了为王某某所借资金提供担保。因此，该房地产开发企业同王某某之间并未体现出签署商品房交易合同的真实意愿，故不能认定他们之间存在商品房买卖合同的法律关系，仅能视作是让与担保的法律关系。双方通过签署编号为xx1的《商品房买卖合同》来为王某某提供借款担保的协议，并未违反相关法律和行政法规的强制要求，故此协议应当是合法且有效的。双方尚未完成过户手续，且未对担保作用的实施进行有效公告，因此其债权效力仅限于双方之间，无法对第三方构成约束。卯某某与苏某请求法院认定xx1号《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，法院未予采纳。

在第二个争议的焦点上，尽管王某某与该房地产开发公司并未签订实际的商品房买卖合同，他们之间依然维持着合法且有效的债权债务联系，因此王某某有权利要求该房地产开发公司继续履行交付房产的义务，以确保其债权得以实现。同时，卯某某和苏某与该房地产开发公司之间有商品房买卖合同在先，他们同样可以根据合同条款，要求该公司继续执行交付房屋的职责。王某某、卯某某以及苏某均与某房开公司就同一合同标的签订了协议，这导致他们在标的物的履行上产生了竞争态势。尽管债权在法律上享有平等地位，然而，各当事人对于各自合同履行的进展程度却存在差异。

合同中规定的权利与义务执行得越到位，该合同所反映的信任利益和交易秩序便越应当得到法律的保障。卯某某与苏某在签署xx2号《商品房买卖合同》之后，已按照合同约定支付了购房款项并实际拥有了涉案房屋，然而，王某某与某房地产开发公司签订的xx1号《商品房买卖合同》仅具备债权性质，王某某并未实际占有该房屋。卯某某、苏某已支付购房款并实际居住在涉案房屋中，其权益理应得到优先保障。若xx1号《商品房买卖合同》的网签登记未被撤销，将妨碍卯某某、苏某按照xx2号《商品房买卖合同》行使相关权利。鉴于此，支持卯某某、苏某请求注销xx1号《商品房买卖合同》网签登记的诉讼请求是必要的。

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