王某等207位业主与物业纠纷调解案：法院+住建部门化解退费难题

东莞万江律师获悉

王某等207位业主与某物业公司物业服务合同纠纷调解案

——“法院+住建部门”联合化解物业费退费纠纷

入库编号

D2025-161-1-121-277

关键词

在民事物业服务合同纠纷中，若需提前撤场，可进行物业费退费，并采取分期退款的方式，同时，住建部门将介入以协助解决此事。

基本案情

某物业公司承担了某小区的物业管理职责，根据双方签订的合同，服务时间规定为从2022年6月1日持续至2023年5月31日。在物业公司正式入驻小区之际，包括王某在内的207户业主已预先支付了全年的物业费用。然而，到了2023年3月，该物业公司宣布将停止提供物业服务，并在该月结束时撤离现场，却未对业主预先支付的多余费用进行退还。经过多次谈判未能达成一致，王某及其207位同住业主将此事提交至法院，向该物业管理公司提起诉讼，旨在追回总计超过2万元的物业费用。

处理方式方法

法院在接到起诉文件之后，鉴于这批案件涉及众多当事人且金额并不高，在取得相关当事人同意的基础上，便委托了特邀的人民调解员来实施调解。在法官的悉心指导下，调解员们迅速展开了调解活动。

首先，进行初步的交流，掌握具体状况。调解员通过电话交谈、直接对话等形式与争议双方进行交流，掌握案件的基本信息，同时详细阐述调解对双方的好处，鼓励当事人主动投身于调解过程。同时，应指导法官迅速与当地建设管理部门取得联系，确认该住宅区的物业管理服务合同登记、物业费用的收取、物业公司的退出情况，并亲自前往现场进行考察，以便更深入地掌握案件细节，准确锁定争议的核心问题。

二是对案件进行详细梳理，深入挖掘双方的诉求点。在前期充分准备的基础上，调解员安排了“面对面”的调解会议，认真倾听双方的诉求。业主代表透露，当某物业公司入驻小区时，业主们基于对该公司的高度信任，与之签订了为期一年的物业服务协议，并提前支付了一年的物业费用，期望该公司能为小区带来更优质的服务，并改善小区的环境质量。然而，该物业公司并未履行合同规定，擅自离场，导致小区的日常管理出现了诸多困扰。该物业公司负责人坦言，在提供物业服务的整个过程中，公司一直处于亏损状况，无力再为该小区提供相关服务，因此提前离场实属不得已而为之。

第三，实施联合调解，进行法律解释和道理阐述。考虑到双方存在较大分歧，法院和住建部门共同举办了调解座谈会，邀请了某物业管理公司的负责人以及业主代表共同参与，针对物业费用退还事宜进行了深入交流。调解人员从情感、道理和法律等多个层面对该案件进行了剖析，努力缓解双方的对立情绪，促使双方能够相互理解、理性对话。调解人员首先对双方当事人履行合同的行为给予了肯定。针对该物业公司的服务，小区的环境品质有了明显的改善。对于业主而言，王某等207户业主能够按时全额支付物业费用，这不仅是对该物业公司信任的体现，同时也为其持续改进服务质量提供了坚实的经济支持。接着，调解人员向该物业公司的负责人进行了法律知识的讲解，并对其进行了说服教育，向其传达了物业服务相关的法律法规，促使他们主动自觉地退还了物业费。

第四，经过多轮协商，双方达成了退款协议。在反复沟通后，该物业公司认识到自己提前撤出并未退还物业费的做法不当。于是，双方就退款问题达成了调解协议，物业公司按照未提供服务天数所占比例分阶段退还物业费，并指派专人负责退款事宜。王某等207户业主凭借物业费收据及缴费凭证进行了退款操作。最终，207户业主均顺利完成了退款，这起物业纠纷得到了圆满解决。

处理结果

双方当事人经过协商，达成了调解协议。据此，某物业公司同意向王某等207户业主退还之前多收取的物业费用。目前，这一退款行为已经彻底完成。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》中的第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十二条以及第九百四十九条。

解纷要旨

物业服务合同产生的争议往往人数众多，影响范围广泛，若未能及时有效地解决，很可能会加剧矛盾，进而对小区的和谐与稳定造成不利影响。此案起因于一家物业公司提前撤场所引发的争执，借助“法院与住建部门”共同构建的多元纠纷解决机制，法院迅速与住建部门携手进行调解工作。住建部门凭借其在行业监管方面的优势，迅速核实了小区物业服务的相关情况，并通过“面对面”的调解以及联合调解等方式，深入了解了案件的具体情况。在调解过程中，他们有效疏导了双方的对立情绪，全面阐释了法律法规，通过共同商讨和治理物业服务问题，最终促成了双方就分期退费达成一致方案。此举不仅保障了业主的合法权益，也确保了物业公司的正常运营，实现了对大量物业纠纷的高效解决。此外，通过案例解析法律、协同解决矛盾，不断推动提高物业管理质量、加强监管效果，从根本上预防可能出现的纠纷，达到“解决一个案例、平息一片纷争”的成效。

推荐部门：

全椒县人民法院

化解单位（调解组织）：

全椒县人民法院 全椒县住房和城乡建设局

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