名下房产莫名被抵押借贷还背债？法院判决及万江律师解读来了

东莞万江律师获悉

自己对此一无所知，然而名下房产却遭遇了抵押贷款，同时还背负了数十万元的债务，这一切究竟是如何发生的？丈夫竟然找人假冒妻子身份去办理房产抵押，这种抵押操作是否合法有效？债权人是否能够主张并行使他们的抵押权？

近期，宁波市鄞州区人民法院对一宗此类案件进行了审理，并就相关事项做出了清晰的裁决。宁波地区的离婚律师王陆续对这一案件进行了深入的剖析，向公众清晰地阐述了其中的法律关键点。

案情回顾

2022年，宁波市鄞州区人民法院接到了一起涉及民间借贷和抵押权争议的案件。在这起案件中，债权人赵某向法院提交了诉讼请求，他要求债务人吴某（男性）及其配偶郑某共同归还60万元的借款本金及利息，同时他还要求对吴某和郑某共同拥有的房产实施抵押权。

郑某在法庭审理期间提出不同意见，坚称自己未曾参与该笔借款，对房产被用作抵押一事也一无所知。直至2023年与吴某办理离婚手续时，她方才意识到自己名下新增了一笔债务，而且房产已被登记为抵押物。

法院调查发现，在吴某与郑某婚姻关系存续期间，他们共同持有位于鄞州区的一处房产。由于吴某急需资金，他找来一名与郑某外貌相仿的女子假扮郑某，通过中介机构向赵某借取了60万元。在夫妻名义下，他们共同签署了借款合同和抵押合同，并完成了房产抵押登记手续。

关键证据揭开真相

庭审中，法院通过三组关键证据查明了冒名抵押的事实：

首先，司法鉴定结果表明，在抵押合同及其相关文件上，所谓的“郑某”签名并非出自郑某本人之手；其次，该签名与郑某的笔迹有着显著的差别。

在中介提供的抵押办理过程中所拍摄的照片及视频中，尽管冒充郑某的女子在外貌上与郑某颇为相近，然而，经过郑某本人的亲自辨认以及细致的细节对比，最终确定该女子并非郑某本人。

三、根据相关部门提供的证件使用记录来看，吴某在办理抵押贷款手续的过程中，出示了郑某的身份证正本，并且整个办理过程均由他亲自负责主导。

法院审理

鄞州区人民法院审理后认定，有人假冒郑某身份办理了抵押相关手续，这并非郑某的真实意愿表达，郑某对此一无所知，且并未犯有过错。吴某仅持有郑某的身份证，并不能作为郑某默认同意办理房产抵押的证据。在婚姻关系中，亲属间相互保管身份证是一种普遍现象，因此不能据此推断出郑某已授权办理抵押。

同时，"善意取得"制度的应用需建立在信赖不动产登记等公示信息的基础上，然而在本案中，不动产登记所显示的权利信息无误，赵某却对交易对方的身份产生了错误判断，这并不符合"善意取得"的适用标准。因此，赵某声称对那套房产拥有抵押权的主张缺乏充分依据，法院对此不予认可。

最终，法院裁决吴某需独立承担偿还赵某六十万元本金及利息的责任，同时否决了赵某提出的其他诉讼要求。

法官说法

本判决对多项关键裁判准则进行了阐述：首先，若他人冒用身份进行抵押，该抵押行为将不具法律效力，冒用者无需承担相应责任；其次，婚姻关系本身并不赋予一方对另一方财产的法定代理权，若配偶未经授权擅自以对方名义处理财产，其行为对另一方不产生法律约束力；最后，债权人在处理借贷和抵押事务时，不仅要进行表面审查，还需履行对实质内容的核实责任。

法官指出，民众需强化“身份主权”观念，认真保管个人的身份证、房产证等关键文件，并定期检查个人信用记录和不动产登记状况，以便及早识别和预防潜在风险。在债权人进行贷款和抵押等活动时，必须严格审查借款人的身份，采用人脸识别、现场签字等方法验证身份的真实性，以防身份盗用导致损失。中介机构必须依照法律规定开展业务，认真执行审查职责，严禁参与或协助他人进行冒名交易等非法活动。

万江律师解读

宁波的离婚律师王陆续指出，此案的关键在于确认冒名抵押的有效性以及债权人是否可以善意地获得抵押权。依照相关法律，民事行为的有效成立依赖于当事人的真实意愿表达，若是以他人名义进行的民事行为，则对被冒用者不产生法律约束，除非该被冒用者在事后表示同意。

王陆续强调，在婚姻关系中，任何一方都不得私自以配偶的名义处置重要财产，特别是那些价值较高的财产，如房产。债权人在处理相关事务时，务必严格审查当事人的真实身份，不能仅依据身份证件和外表相似度来确认身份，否则可能会遭遇抵押权无法落实的困境。

他提出，为了预防此类风险，夫妻二人需妥善保存各自的重要证件，不应轻易将证件交由对方单独使用以处理重要事务；同时，应定期查阅个人信用记录和不动产资料，以便及时发现任何异常状况。债权方需设立严格的身份验证程序，通过人脸识别、录像等手段保存相关证据，以保证交易对方的身份真实无误。若发现身份信息被他人冒用，应立即向法院提起诉讼，以维护自身的合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百七十一条规定，若行为人缺乏代理权限、越权代理或代理权已失效，却依然进行代理活动，且未获得被代理人的认可，那么这些行为对被代理人将不具备法律约束力。

第三百一十一条：若无权处分者将不动产或动产转予他人，所有权人得要求收回；除非法律有特别规定，以下条件满足时，受让人可依法获得该不动产或动产的所有权：，

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

该不动产或动产若需依照相关法律规定进行登记，则已完成登记手续；若无需登记万江律师，则已将相关权利转移至受让人手中。

若受让人依照前述条款获得不动产或动产的全部所有权，原所有权人可向未获得处分权的人提出赔偿要求。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

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