裁判要旨：业主委员会何时具原告诉讼主体资格及相关争议焦点？

东莞万江律师获悉

裁判要旨

若业主委员会满足“其他组织”的相关要求，便能够代表所有业主，就涉及业主共有权益及物业管理共同事务提起法律诉讼。然而，对于职责范畴之外的事务，该委员会不具备作为原告参与诉讼的主体资格。

争议焦点

1. 业主委员会是否具有原告诉讼主体资格？

2. 业主委员会能否就涉及全体业主共有利益的事项提起诉讼？

裁判意见

最高法指出，业主委员会系业主大会的执行单位，享有依照业主大会的委托，对外代为业主参与民事行为的权利，同时，在处理涉及业主共有财产及物业管理共同事务的问题上，有权以自身名义发起法律诉讼。在本案中东莞万江律师，国电家园小区业主委员会所提出的部分诉讼要求，针对的是小区公共区域的工程品质瑕疵和配套设施尚未完善等问题，这些关切关乎所有业主的共同权益，从而赋予了他们诉讼的主体资格。然而，涉及商品房买卖合同引发的不动产产权确认、登记以及违约金等方面的诉求，由于超出了业主委员会的职能权限，他们不具备相应的诉讼主体资格。一审和二审法院判定业主委员会不具备诉讼参与者的身份，这属于法律适用上的失误，应当进行更正。

简要分析

本案例的关键在于界定业主委员会在诉讼中的主体资格边界。依据《物权法》及《物业管理条例》的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，其职能范围仅限于处理业主共有事务以及物业的共同管理事务。在涉及所有业主共同利益的问题上，比如小区公共设施的建造与维护等，业主委员会有权利代表所有业主提起法律诉讼。然而，涉及商品房买卖合同所产生的一系列权利与义务，诸如不动产产权的登记、违约金的支付等，这些均属于合同相对性的范畴。因此，业主委员会并无权限代表所有业主提起诉讼。最高法在相关裁判中，对业主委员会的诉讼主体资格设定了明确的界限，为处理类似案件提供了清晰的法律指导。

案件索引

最高人民法院（2021）最高法民再344号

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