合同无效时免租期占有使用费咋分担？一起看案件详情

东莞万江律师获悉

案件提要

若合同失效，免租期内的占用费用应依据实际使用时长与租赁总期的比例来共同承担，这样做更有助于维护双方的权益平衡。

争议焦点

租赁合同因涉及问题被判定为无效，那么原本双方同意的免费租用期间所产生的占用费用，应由哪一方来承担呢？

基本案情

2018年5月中旬，李某与某信息公司达成协议，签署了《房屋租赁合同》。该合同规定，某信息公司将涉案房产租赁给李某，租赁期限为5年，首月免费，后续每月租金为3万元。合同生效后，李某缴纳了3万元的履约保证金，随后双方开始按照合同约定执行租赁事宜。2022年8月，市城管局发布《违法建设行政处理决定书》，指出涉案房产所在建筑未按照规定获得行政规划许可，判定为违法建筑万江律师，并要求业主在12月26日之前自行拆除。李某在10月中旬搬出了涉案房产，并与某信息公司进行了现场移交，在结清了水电费用之后，双方共同签署了《锁匙移交表》。李某事后将某信息公司告上法庭，要求法院判决该公司退还之前支付的履约保证金，并支付相应的利息。而某信息公司则提出反诉，要求李某赔偿场地清理费用5000元，并支付免租期内的场地占用使用费3万元。

裁判结果

汕头市龙湖区人民法院在审理过程中，认定该房产系非法建筑，据此判定双方签订的《房屋租赁合同》不具备法律效力。据此，某信息公司有义务按照法律规定，将先前收取的履约保证金全额退还给李某。双方所定一个月的免费租期，是在合同规定的六十个月租赁期间内完全执行的前提下所提供的优惠。鉴于涉及该房产的合同现已被判无效，李某实际租用了五十三个月。依照公平原则，李某需按照未履行租期的比例，向某信息公司支付相应的免费租期占用费，即每月30000元，共计七个月，占整个租期的七十分之一，因此应支付3500元。法院判决该信息公司须退还李某的履约保证金三万元整，同时李某需向该信息公司支付免租期间的占用费用三千五百元。汕头市中级人民法院在二审中确认并保留了这一判决结果。

典型意义

我国现行的法律并未对租赁合同失效后免租期间内占有房屋所应承担的使用费用作出具体规定。在本案中，我们全面考量了双方当事人对于合同失效所承担的责任、承租人实际占用房屋的时间与合同中约定租期的比例、房屋的实际使用情况以及合同执行的状况等多个因素，并据此按照实际使用房屋的时间和合同中约定的租期比例来决定免租期内的使用费用。本裁决在处理合同争议时，全面兼顾了合同各方的约定以及相关法律法规，同时充分考虑了合同的初衷和预期效果，清晰界定了合同各方的责任，公正合理地维护了双方当事人的合同利益，充分展现了法院在审理案件时秉持的公平公正原则。

法官手记

以公平合理为原则

守护当事人合法权益

在现实生活中，房屋租赁是一种普遍的经济行为，然而，其中不少房屋既无产权，又未获得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定明确指出，若出租的房屋未取得建设工程规划许可证，或虽取得但未按许可证规定进行建设，那么与承租人签订的租赁合同将视为无效。该规定明确指出，任何基于违法建筑所签订的租赁合同都是无效的。这种无效性的根本原因在于，合同所涉及的标的物侵犯了国家利益，逃避了行政职能部门对规划体系、产品质量等方面的监管职责，同时，这种行为还对社会公共安全构成了威胁。因此，涉及违法建筑的租赁活动无法获得法律的保护。在此情况下，出租方在租赁活动中需确保其出租的房产系依照法律规定拥有合法的产权；同时，承租方亦需履行核实房产合法来源的谨慎义务。若双方未能履行上述义务，将各自承担相应的过失责任，且合同中的权益将无法得到法律的充分保护。

在审判实践中，违法建筑引发的租赁合同纠纷案件仍较为普遍。我国法律规定，一旦违法建筑租赁合同被判定为无效，其占有使用期间的费用可以按照约定的租金标准来计算。然而，对于免租期内是否需要支付占有使用费，以及支付的具体方式，法律并未作出明确的规定。本案的核心争议点正是关于免租期内占有使用费的承担问题。若全面否定免租期内的使用权费用，可能会导致承租人在合同尚未完全履行时，就能完全享有免租期的利益，这与无效合同的处理准则不相符合；而若全面认可免租期内的使用权费用，则可能让出租人因自身过错而获益，这也违背了公平原则中追求利益平衡的宗旨。在这种情况下，法院在审理时需权衡双方当事人的权益。考虑到免租期系因合同租赁期限的全面履行而提供的奖励，本案件依据承租方实际占用违法建筑的时间与合同中规定的租赁期限之间的比例，来决定承租方应得的免租期，并据此判决承租方需对超出部分支付相应的使用费用，这一认定方法有助于更有效地协调双方当事人的权益。

在此，还需提醒各位，在签订和执行租赁协议时，务必对关于免租期限的具体条款进行清晰规定，以防止将来出现不必要的争议。

来源：山东高法、广东高院

审核：黄晁 梁斯 张艳莹

校对：钟微

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