租赁政府下属公司物业20年欠租被诉，一审竟判合同无效？

东莞万江律师获悉

东莞市文轩产业园有限公司与东莞市万江对外经济发展总公司于2018年签订了“高富商业大厦”的租赁协议，约定租期为20年。然而，由于前期经营陷入困境，该公司未能按时支付租金。结果，万江外经公司将其告上法庭。2024年12月，一审法院裁定该租赁合同无效。原因是，涉及的租赁物业并未在不动产登记系统中注册，且建筑物也未获得建设工程规划许可证。

东莞市文轩产业园有限公司的负责人蔡先生质疑：“这样的违章建筑怎么能够被用于公开招投标长达20年呢？”他指出，在合同签署之前，存在诸多信息被隐瞒的情况。不仅租赁物业的手续不完整，而且在2018年合同签订之前，相关城市规划就已经明确指出，“高富商业大厦”属于拆除重建的区域。

5月27日，万江外经公司向南都记者作出回应，指出在合同签订之时，该区域并未被纳入城市更新计划之中，因此并未有隐瞒拆迁规划的行为。合同之所以无效，是因为租赁物并未获得合法的建设手续。此外，在2018年的公开招标中，已经明确指出标的物缺乏所有权证和房产所有权证，投标人需自行承担相应的风险。

万江外经公司表示，目前文轩产业园公司尚有800万元的使用费未支付，为此，万江外经公司已依法采取维权措施。公司承诺将充分尊重司法裁决，并在合法合规的前提下，积极寻求协商调解的解决方案。

案涉物业。

纠纷：

租赁政府下属子公司物业20年

租期未到合同被法院判决无效

经过公开的招投标程序，我们与政府管辖下的子公司达成了长达20年的商业大厦租赁协议，然而，在运营仅满10年之际，该租赁协议却遭到了法院的裁定，被判定为无效。

东莞市文轩产业园的负责人蔡先生透露，该公司在2018年成功中标了“高富商业大厦出租”项目，随后与东莞市万江对外经济发展总公司达成了租赁协议，并签署了编号为万外租赁（2018）0002号的《租赁物业合同书》。依据租赁协议，租约自2018年5月份开始，共计20年时间，涉及的对象为万江高富商业大厦及其附属建筑，整体占地面积约为14109.98平方米。租金方面，每月包含税费共计28.5万元，并且每三年租金会按照5%的比例进行上调。

租赁物业合同书。

东莞市万江对外经济发展总公司，即合同中的甲方，根据天眼查信息，目前更名为东莞市万江对外经济发展有限公司。该街道办事处是这家公司的实际控制者，持有全部股份，持股比例达到100%。

蔡先生透露，文轩产业园公司在成功中标之后，便着手投入资金进行全面的装修与设计工作，原本的旧厂房经过精心改造，已蜕变为一处融合科技、文化、创意办公以及人才公寓功能于一体的青年创新创业社区，即“龙文达双创港”。

5月12日，记者在园区内观察发现，众多楼层已被企业入驻。蔡先生透露，当前入住比例已高达80%。

合同达成后，由于疫情等多种因素的作用，公司面临经营困境，进而与外经公司在租金支付问题上产生了争执。

在租赁合同尚未届满期限之前，文轩产业园公司因未支付租金，遭到了万江外经公司的法律诉讼。到了2024年12月，东莞市第一人民法院作出了一审判决，判定该租赁合同无效，指出涉案的租赁物业缺乏不动产登记记录，同时，该建筑物也未按规定取得建设工程规划许可证。

法院一审判决，（2024）粤1971民初15675-2号

法院判决的依据是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定，若出租方未获得建设工程规划许可证，或虽取得许可证但未依照许可证规定进行建设，与承租方签订的租赁合同将不具备法律效力。在一审过程中，法院支持了万江外经公司关于要求文轩产业园公司归还物业的诉求。

在招投标过程中，我们得知该物业缺少房产证东莞万江律师，然而招标文件中并未提及缺乏规划许可证，如此违章建筑怎能被用于招投标长达20年之久？蔡先生表示万江律师，在合同签署之前，诸多关键信息被有意隐瞒，除了租赁物业的相关手续不完整外，早在2018年合同签订之前，政府就已经规划了对万江社区进行城市更新，而此次拆除重建的区域中便包括了本例中的“高富商业大厦”。

早前张贴的城更规划。受访者供图

文轩产业园公司透露，目前该案件正等待二审的裁决结果，同时他们也将承受投资上的损失。

回应：

招标时已写明租赁物建设手续不全

签订合同时该区域未纳入城更规划

东莞市万江对外经济发展有限公司在5月27日对南都记者表示，在涉案合同签订之际，该区域并未被纳入城市更新计划之中，因此并未发生任何关于隐瞒拆迁计划的违规行为。此外，合同之所以无效，是因为租赁物未能获得合法的建设手续，这一风险在招标阶段就已经被明确告知。2018年的公开招标文件中，已经明确指出标的物缺乏所有权证和房产所有权证，投标人需自行承担相应的风险。

万江外经公司表示，东莞市文轩产业园有限公司目前存在拖欠使用费的情况，金额高达800万元。尽管公司多次进行催促和协商，对方始终未履行支付款项的义务。因此，万江外经公司已依法采取维权措施。

万江外经公司声明，2018年5月，《租赁物业合同书》正式签署；2020年1月，城市更新项目的前期服务商入选结果进行了公示；2023年1月，万江街道社区商住类更新单元的划定方案（经过调整）进行了批前公示，紧接着同年3月，针对万江街道万江社区商住类更新单元划定方案（调整）的批复也进行了公示。因此，万江外经公司并未有“隐瞒拆迁规划”的行为。据相关介绍，城市更新系合同签署之后政府所进行的规划活动，该公司对此无法进行预判或干预，并且未曾对任何信息进行隐瞒。

在2018年的租赁物招标过程中，万江外经公司已在招标文件中明确指出：“该标的物缺乏土地和房产的所有权证明，投标人需自行承担相应的风险。”该公司进一步说明，东莞市文轩产业园有限公司作为一家专业的市场主体，对这一风险有充分了解，并主动参与投标并签署了合同。依据《民法典》第一百五十七条的规定，合同若因无效而需追究责任，需综合考虑双方的过错行为。东莞市文轩产业园有限公司即便知晓所租赁的标的物缺乏合法权证，仍决定承租，因此，该公司也应承担合同无效所带来的后果，并自行承担由此产生的损失。

据悉，东莞文轩产业园有限公司自欠租以来，万江外经公司已发出五次书面催促，并多次进行现场协商，然而该公司仍旧拒绝支付租金。目前，一审判决已支持万江外经公司的要求，但东莞市文轩产业园有限公司对此判决表示不满，已提起上诉，案件现已进入二审阶段。

万江外经公司表示，他们将会遵从法院的裁决，并且乐意在符合规定和合理的前提下，持续探讨和寻求调解的解决方案。

采写/摄影：南都记者 唐国轩 部分图片由受访者提供

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