租赁纠纷：甲醛超标引争议，法院判决规范房屋租赁市场

东莞万江律师获悉

居住环境安全、生活安定是至关重要的民生需求。目前，部分租赁服务平台或房东为了降低成本、增加收益，出租含有甲醛等有害气体超标的环境恶劣的“问题房源”，这对租客的健康构成了威胁。由于租赁双方立场各异，很难就共同委托检测室内空气质量达成一致，因此，单方面委托的检测报告是否可信，以及甲醛超标情况下承租人是否有权解除合同，成为了争论的焦点。

本期所分享的案例中，法院对承租人与出租人提供的空气质量检测报告差异巨大的情形下，确立了证据效力判断标准和法律后果处理的策略，确保在甲醛等有害物质超标时，承租人能够依法行使解除合同的权利。这一判决对于规范房屋租赁市场秩序，净化租赁行业风气起到了至关重要的作用。该案例已被收录进人民法院案例库。

王某与郭某房屋租赁合同纠纷案

裁判要旨

出租人需确保提供给承租人的租赁物既符合租赁目的，又具备实际使用和收益的能力。若出租人提供的房屋中甲醛含量超过标准，无法满足租赁需求，甚至可能对承租人的健康安全构成威胁，承租人便有权终止租赁合同，并有权要求出租人返还已支付的租金及保证金。

关键词

[]

案例撰写人

杨洁、葛格

法官解读

杨洁，任职于上海市宝山区人民法院民事审判庭，担任三级法官，其撰写的案例已成功入选最高人民法院的案例库。

01

基本案情

2023年7月14日，王某作为承租人，向郭某租下了该房屋，并为此支付了租金3400元以及保证金3400元。双方约定，租赁期限从同年7月19日开始计算。

被告承认房屋在同年6月初进行了装修工程。鉴于对甲醛可能对怀孕妻子健康的潜在影响，原告在2023年7月17日至20日这段时间内与被告进行了交流，商讨了更换住房或进行甲醛检测的可能性，然而双方未能达成一致。

2023年7月20日，原告通过短信向被告传达了信息，指出“房源中存在甲醛污染问题”，因此未能完成入住手续，并提出了解除合同以及退还租金等要求。

2023年7月21日，原告向被告提交了关于房屋甲醛含量的检测文件，并提出了退还租金和保证金的请求，然而，被告对此予以了拒绝。

原告向法院提起诉讼，要求判决自2023年7月20日起终止双方之间的租赁协议，同时要求被告退还租金、保证金，并支付违约金，总计金额为3400元，涉及违约金、租金和保证金三项，共计10200元。

被告在答辩中提出：不同意原告提出的全部诉讼要求。首先，房屋中的甲醛含量并未超过标准，被告并未违反合同约定，因此拒绝退还租金和支付违约金；其次，原告擅自退租的行为构成违约，其保证金应当被扣除。由于房屋是在11月份才被收回，保证金不足以弥补由此产生的空置损失，因此被告提出反诉，要求判决原告赔偿三个月的房租损失，共计10200元。

法院经调查确认，原告所述的合同签订及执行过程均为真实。原告在2023年7月20日亲自委托了检测机构对屋内空气质量进行检测，检测结果显示，室内空气中甲醛和TVOC的含量并未达到我国《室内空气质量标准》GB/-2022规定的标准。在2023年12月4日，被告独立地委托了检测机构对住宅的空气质量进行了检测，检测结果显示东莞万江律师，室内的甲醛、苯、甲苯、二甲苯以及TVOC等有害物质的浓度均未超过规定的限量标准。

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裁判结果

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裁判思路

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案例评析

出租人需向承租人提供适合租赁目的、具备使用和收益功能的租赁物品。并且，在租赁期间，出租人还需确保租赁物品持续满足租赁需求。若因出租人提供的房屋空气质量不达标引发争议，在审理相关房屋租赁合同案件时，必须关注以下几个法律问题：出租人未履行适宜居住义务的举证责任如何分配、承租人是否有权解除合同以及相应的法律后果如何处理。

一、出租人怠于履行适租义务举证责任的分配

《民法典》明确指出，出租方有责任确保租赁物符合适租要求；在租赁物交付及使用过程中，出租方必须确保租赁物满足以下条件：既能够满足租赁物的使用性质，又与租赁合同中约定的具体目标相吻合。

在本案中，原告作为租户入住该房屋，他不仅期望房屋面积和配套设施符合租赁合同的规定，还要求房屋必须具备安全、健康和适宜居住的基本条件。即便租户对房屋可能存在的安全隐患有所了解，或者已经亲自检查过，这也不能成为其存在重大过失的借口。

1. 承租人须初步举证证明出租人怠于履行适租义务

由于甲醛等有害气体具有挥发性特性，且空气质量数据处于不断变化之中，在审理此类案件时，法院通常无法通过鉴定手段恢复争议期间空气质量的具体状况，因此应当根据当事人所提供的证据来作出推断。

在司法审判过程中，由于租赁双方立场各异，往往难以就共同委托检测达成一致。一旦承租人要求出租人进行空气质量检测遭到拒绝，承租人便有权自行进行检测，并提交相关报告以作为初步的证据。然而，法院必须对承租人提交的证据进行严格的审查。特别是，如果承租人使用的是自行操作的甲醛测试剂或电子仪器得出的测试结果，这些结果显然不足以作为有效的证明。若检测报告由单方委托的检测机构出具，出租人必须对检测机构的资质、检测流程、检测手段及其依据进行全面审查。只有当这些方面均无任何问题，出租人若仅以承租人单方面委托检测为由，拒绝认可检测结果的证明效力，这种做法是不能推翻检测报告的有效性的。在这种情况下，举证的责任将转由出租人承担。

在本案中，承租人所委托的检测机构具备相应资质，且其检测流程完全符合规定。出租人提交的检测报告，尽管检测机构资质和程序均无问题，但却是半年后出具的。鉴于甲醛等有害气体具有易挥发的特性，这份证据的证明力相对较弱。因此，它不足以否定承租人委托检测机构所出具的检测报告。最终，法院采纳了承租人提交的检测报告，并据此认定在争议时段内，房屋内的甲醛含量超过了标准。

2. 出租人须对免责事由或者减轻责任事由承担举证责任

如果出租方提出观点，认为空气质量问题并非房屋本身所引起，而是承租方在租住后进行的活动，比如粘贴壁纸、摆放家具等，可能对空气质量产生影响，那么法院在审理过程中，需综合考虑房屋交付前的使用情况、交付时的装修状态以及承租方入住后的添附行为等因素，对这些可能导致空气质量问题的多种因素进行综合判断。

出租人不能仅仅依靠证明在签订合同时已告知房屋的装修情况，或者承租人已亲自检查过房屋，以此来免除或减轻自身的责任。根据民法典的规定，如果租赁物可能对承租人的安全或健康构成威胁，即便承租人在签订合同时已经知道该租赁物的质量存在问题，承租人依然有权在任何时候终止合同。

二、甲醛超标时合同解除权的认定

出租方未能妥善执行租赁物的适宜使用责任，涉及到的租赁物品存在质量问题，这些质量问题可细分为质量上的缺陷和瑕疵。其中，质量缺陷指的是可能对人身及财产安全构成不合理危害的情况，承租人依法享有解除租赁合同的权利。而瑕疵则是指除缺陷之外的其他质量问题，承租人可以要求进行维修、降低租金或延长租赁期限。在现行的租赁市场合同中，鲜少将甲醛等空气质量问题作为违约行为的条款，故此，承租人无法依据合同条款直接行使解除权。承租人是否能够解除合同，取决于其是否满足法律规定的解除条件。至于空气质量问题，是构成质量瑕疵还是质量缺陷，这一点将直接关系到承租人是否拥有法律赋予的解除权。在早期阶段，出租房屋只需满足居住或经营等基本需求，便足以满足租赁合同的宗旨。然而，随着人们对健康权利保护意识的提升，以及国家室内空气质量标准的颁布实施，出租房屋的使用价值已扩展至不能对居住者的身体健康造成任何负面影响。

租赁合同中存在即时的履行问题，承租人基于对房屋使用即时性的考虑，倾向于选择精装修的租赁房屋，即所谓的“拎包入住”类型。尽管甲醛等空气质量问题可以通过后续的技术手段得到改善，但在整改完成前，房屋的不适居性使得其无法达到合同约定的目的。若仅将甲醛等空气质量问题视为质量上的小瑕疵，承租人将无法确保居住在适宜居住的房屋中，进而无法维护自身的合法权益。因此，作者认为在房屋租赁合同纠纷中，若发现甲醛等有害气体含量超出标准，应当视为房屋存在质量瑕疵，并应赋予承租人依照法律规定解除合同的权利，如此才能有效保障承租人的合法权益，确保租赁合同的初衷得以实现。

三、合同解除后法律后果的处理

关于已缴纳的租金是否应当退还，以及房屋租赁合同解除后是否具有追溯效力的问题。

在处理涉及甲醛超标问题的房屋租赁合同争议时，必须评估承租人支付的租金是否与符合标准的使用价值相匹配，不能仅因为房屋租赁合同具有持续性，就认定合同解除不具备追溯效力，否则对承租人极为不公，同时违约的出租方也可能因此获得不正当利益。因此，在法院审理过程中，需摒弃“非黑即白”的简易处理手法，需综合考虑空气质量不达标的具体程度、租户入住房屋的时间长短、租户遭受的实际损害情况（例如健康受损的严重性）等多方面因素，全面评估房屋的实际使用价值，进而确定应支付的租金数额。

2. 违约金与损害赔偿责任

违约金的确定应遵循合同中的规定，然而在现行的房屋租赁合同中，鲜有对房屋空气质量问题违约处理的详细说明，通常只是笼统地提及“交付的房屋若影响租客的安全、健康或与合同约定严重不符”，并未具体阐述。因此，在判决违约方需向守约方支付违约金时，必须基于明确的约定，故在法院审理过程中，需结合合同的具体内容，全面评估条款中是否涵盖了空气质量这一要素。自然，即便某些租赁合同的履行方不能依照合同条款要求对方支付违约金，他们依然可以依据实际遭受的损失来要求对方进行赔偿。在确定赔偿金额时，需要考虑出租方违约行为与损失之间的直接联系，以及为弥补损失所必需的费用。

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