商品房买卖必备：五证两书详解及重要性分析

东莞万江律师获悉

商品房交易中，最重要的文件是五证两册。只有具备五证两证的商品房才有资格出售。很多人不明白五证两书到底包括什么？五张证书和两本书到底是什么？

五张证书和两本书

1.《建设用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地或者转让土地前，必须取得城市规划行政部门的合法证明，确认项目所在地符合城市规划。

2.《建设工程规划许可证》

建设项目符合城市规划要求的法律证明。

3、《国有土地使用证》

城市各级人民政府根据土地使用者的申请核发的合法的国有土地使用权证书。证书主要载明土地使用者名称、土地位置、用途、土地使用面积、使用年限、“四到”范围。

4、《建设工程施工许可证》

建设单位进行工程建设的合法证明也是房屋所有权登记的主要依据之一。没有开工证明的建筑物属于违法建设，不受法律保护。

5.《商品房销售（预售）许可证》

市、县人民政府房地产管理部门颁发的允许房地产开发企业销售商品房的批准文件

6.《两本书》

《住宅品质保证》

《住宅质量保证书》是开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件。可作为商品房预售合同中的补充协议，与合同具有同等效力。

我国房地产法规规定万江律师，房地产开发企业在商品房交付使用时应当向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件。应列出经工程质量监督单位核定的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位。开发商应当按照《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。

商品房的保修期自开发商交付竣工验收的商品房交付使用之日起计算。工程质量保证中的具体保修期限和保修范围为：基础、主体结构在合理使用寿命内；屋顶防水3年；墙壁、厨房和浴室地板的保修期为1年； 《住宅质量保证书》一般规定地下室、管道渗漏持续1年；墙壁、天花板抹灰层一年内会脱落；地面空心、开裂、大面积出沙需要1年时间；门窗破裂、五金洁具损坏保修1年；灯具和电气开关损坏 6 个月；管道堵塞2个月；加热和冷却系统设备2个月。期或冷却期；其他零部件的保修期由买卖双方商定，并写入工程质量保证书。

房屋在保修期内出现质量问题，经保修单位维修后影响房屋功能，或者主体结构质量不合格，给购房者造成损失的，开发商应当按照下列规定承担赔偿责任：工程质量保证。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》规定的工程质量监督单位申请复检。经核实发现房产不合格的，购房人有权退房。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房质量承担责任的法律文件。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。商品房出售后，委托物业管理公司或者其他单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中载明委托单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、经工程质量监督部门验证的质量等级；

2、基础和主体结构在合理使用寿命内保修；

3、正常使用情况下各零部件的保修内容及保修期：屋顶防水3年；墙壁、厨卫地板、地下室、管道渗漏1年；地面裂缝、大面积出砂1年；门窗 1 年，五金件变形或损坏 1 年；管道堵塞2个月； 1 加热和冷却系统和设备的加热或冷却周期；卫生洁具1年；灯具和电气开关 6 个月；其他零部件6个月 保修期由房地产开发企业与使用单位协商确定。

住宅业主手册

《住宅使用说明书》：应说明住宅的结构、性能及各部分（构件）的类型、性能、标准等，并提出使用注意事项。

介绍

《住宅用户手册》是指住宅单元交付时向用户提供的、告知用户该住宅单元安全、合理、使用方便、相关的信息。

关于此事的文字。住宅使用说明书应当载明平面图、结构、附属设备、配套设施、结构详图（标明承重结构位置）、住宅不得占用、损坏、移动的公用部分、共用设备以及住宅使用规定。禁止行为。按照规定，《住宅使用说明书》应当作为住宅（各单元）转让合同的附件。如果房屋使用过程中出现问题，使用说明书将成为开发商与业主解决纠纷的重要依据。

《住宅业主手册》相关内容

《住宅使用说明书》应当描述住宅的结构、性能以及各部分（构件）的类型、性能、标准等，并提出使用注意事项。一般应包括以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位应当注明监理单位；

2、结构型式；

3、装修、装修注意事项；

4、供水、污水、电力、燃气、热力、通讯、消防等设施的配置说明；

5、设备设施安装预留位置及安装注意事项说明；

6、门窗类型、使用注意事项；

7、分配负载；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；

九、其他需要说明的问题。

购房者应仔细查看《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中是否列出了上述项目。这些都是与今后生活密切相关的重大问题，切不可大意。

商品房交易中经常发生买卖纠纷。有些情况下，开发商出售的商品房可能没有五证二证。希望这篇文章给大家介绍了商品房的五证和二证。您今后购买商品房时，一定要注意核实开发商是否有这些证件，以免侵犯您的合法权益。如有疑问，欢迎咨询旅途网资深律师万江。感谢您的阅读！

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